Sąd powołuje biegłego, by ustalił wartość nieruchomości

Przepis art. 151 ust. 1ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawierający na potrzeby tej ustawy legalną definicję wartości rynkowej nieruchomości, nie odwołuje się do ceny faktycznie ustalonej w umowie sprzedaży, ale do ceny najbardziej prawdopodobnej, możliwej do uzyskania na rynku przy przyjęciu założeń wskazanych w tym przepisie.

Powód (użytkownik wieczysty gruntu) wniósł sprzeciw od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego, które oddaliło wniosek o ustalenie, że nieuzasadniona jest aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Warszawie na Wilanowie. Wobec kwestii wynikłej na tle wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego dopuszczony został dowód z opinii biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości oraz z opinii Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Sąd okręgowy na podstawie art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości na kwotę 42 889 zł, począwszy od daty wskazywanej we wniosku. Od wyroku apelację wniósł pozwany (właściciel nieruchomości).

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) za oddanie nieruchomości gruntowej w wieczyste użytkowanie pobiera się opłatę pierwszą i opłaty roczne. Obowiązek uiszczenia opłat rocznych obciąża każdego użytkownika wieczystego, a wysokość opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości gruntowej, określonej zgodnie z art. 67 u.g.n. Z kolei zgodnie z art. 67 ust. 1 u.g.n. cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie była w istocie wartość nieruchomości stanowiąca podstawę do ustalenia wysokości rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Ustalając tę wartość, sąd oparł się w pierwszym rzędzie na treści dowodu z opinii biegłej sądowej, pomocniczo korzystając z ustaleń wynikających z opinii wydanej na zlecenie sądu przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Apelacja w swoim zasadniczym zakresie sprowadza się do kwestionowania tej opinii i wynikających z niej ustaleń sądu. Z zarzutami powoda nie sposób się zgodzić. Apelujący niesłusznie wywodzi, że sąd okręgowy w swoich rozważaniach nie uwzględnił wartości rynkowej nieruchomości. Odróżniając pojęcie wartości rynkowej nieruchomości od faktycznej ceny jej nabycia, sąd ten wskazał jedynie, że cena nabycia nieruchomości w konkretnej transakcji nie zawsze odpowiada obiektywnej wartości rynkowej tej nieruchomości. Nieruchomość może być nabyta zarówno poniżej, jak i powyżej jej średniej ceny rynkowej.

Na taki stan rzeczy może się składać wiele różnych okoliczności, w tym szczególnie motywacje nabywcy i zbywcy nieruchomości. Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a nadto upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjonowania warunków umowy. Podkreślić należy, że również ten przepis, zawierający na potrzeby ustawy o gospodarce nieruchomościami legalną definicję wartości rynkowej nieruchomości, nie odwołuje się do ceny faktycznie ustalonej w umowie sprzedaży, ale do ceny najbardziej prawdopodobnej, możliwej do uzyskania na rynku przy przyjęciu założeń wskazanych w tym przepisie. Cena rynkowa nieruchomości, stanowiącą w świetle art. 71 u.g.n. podstawę do wyliczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, ustalona została w tej sprawie w oparciu o opinię biegłej sądowej. Biegła ta zastosowała podejście porównawcze w oparciu o metodę korygowania ceny średniej. Wzięła pod uwagę nieruchomości będące przedmiotem w jednym, porównywalnym (odpowiednim) czasie na jednym lokalnym rynku - w najbliższym otoczeniu przedmiotowej nieruchomości. Wskazać należy, że metoda zastosowaną przez biegłą została pozytywnie oceniona przez Komisję Arbitrażową przy PFSRM. Opinia biegłej oceniona została przez sąd jako wiarygodna, rzetelna, precyzyjna, biorąca pod uwagę wszystkie ważne i konieczne elementy, istotne dla oceny wartości nieruchomości i decydujące o jej wartości. Odmówienie przez sąd wartości dowodowej operatowi szacunkowemu przedstawionemu przez powoda i sporządzonemu przez uprawnionego rzeczoznawcę nie stanowi o naruszeniu art. 233 k.p.c. Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego tzw. pozasądowa (prywatna) opinia przedstawiona przez stronę procesu nie może być traktowana jako dowód równoważny opinii sądowej. Stanowi tylko dowód z dokumentu prywatnego zawierającego wywody własne strony.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 września 2010 r. sygn. akt VI ACa 36/10

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana. Właściwy organ, który zamierza zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, powinien wypowiedzieć wysokość dotychczasowej opłaty, do końca roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia kolegium właściwemu organowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo wniesienia sprzeciwu. Jest ono równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wówczas wspomniany wniosek o ustalenie zastępuje pozew.