Jak podzielić wspólną nieruchomość

Każdy ze współwłaścicieli może w dowolnej chwili wystąpić o zniesienie współwłasności. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega nigdy przedawnieniu, więc praktycznie można z nim wystąpić w każdym czasie i w każdych okolicznościach. Swe uprawnienie można realizować niezależnie od pozostałych uprawnionych osób. Oznacza to, że nie jest potrzebna zgoda pozostałych współwłaścicieli, jeśli jeden z nich żąda przed sądem zniesienia współwłasności. Współwłaściciel nie może się skutecznie zrzec prawa do żądania zniesienia współwłasności, ale może wyłączyć swe uprawnienie na czas nieprzekraczający pięciu lat.

Zniesienie współwłasności na drodze sądowej to ostateczność. Najlepiej gdy współwłaściciele sami w sposób umowny podzielą się domem lub działką. Taka umowa może mieć dowolną formę, chyba że ze względu na przedmiot współwłasności konieczne jest zachowanie formy szczególnej. Przykładowo gdy zniesienie współwłasności dotyczy nieruchomości, konieczna jest forma aktu notarialnego przy takiej umowie. Zawarcie takiej umowy pozwoli współwłaścicielom zaoszczędzić czas i koszty sprawy sądowej. Jednak warunkiem przeprowadzenia umownego zniesienia współwłasności jest zgoda wszystkich współwłaścicieli co do samego zniesienia współwłasności oraz co do sposobu jej dokonania.

Gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w kwestii zniesienia współwłasności, nie pozostaje im nic innego, jak zwrócić się do sądu o zniesienie współwłasności. Wnosząc taką sprawę, żaden ze współwłaścicieli nie ma pewności, jak sąd zniesie współwłasność. W dużej mierze będzie to zależało od okoliczności konkretnej sprawy, w tym wielkości udziałów, liczby współwłaścicieli czy stosunków panujących miedzy nimi. Sąd może znieść współwłasność na trzy sposoby: przez podział fizyczny rzeczy wspólnej, przez przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom lub przez podział cywilny, czyli sprzedaż rzeczy wspólnej.

Dokonując fizycznego podziału nieruchomości, sąd dzieli rzecz wspólną na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, dążąc do tego, aby ich części odpowiadały wartości ich udziałów.

Podział fizyczny jest zakazany, gdy narusza społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy, np. wtedy gdy oznacza likwidację warsztatu produkcyjnego lub podział małej działki na działki o znikomej wielkości, które nie mają funkcjonalnego znaczenia. Sądy nie wyrażają zgody także na tworzenie małych działek - enklaw wewnątrz innych działek - oraz na podział działek linią wielokrotnie łamaną.

Niedopuszczalny jest również podział fizyczny, który oznaczałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Dotyczy to sytuacji, gdy suma wartości rzeczy powstałych w wyniku podziału jest znacznie niższa niż wartość rzeczy przed podziałem. Podział fizyczny jest wykluczony dla dzieł sztuki, maszyn czy samochodów.

ewa.ivanova@infor.pl