Na licytacji komorniczej nie każda nieruchomość wolna jest od obciążeń

W czasach pogorszonej koniunktury rośnie liczba niewypłacalnych dłużników. W ślad za tym pojawiają się okazje do zakupu nieruchomości zajętej przez komornika w toku egzekucji niespłacanych długów. Z jednej strony kuszą niską ceną wywoławczą (2/3 oszacowania na pierwszym terminie i 3/4 w kolejnej licytacji). Z drugiej strony budzą niepokój specyficzną przymusową formą wejścia nabywcy w prawa właściciela.

Na licytacji komorniczej - co do zasady - nieruchomość nabywamy wolną od wszelkich obciążeń. Istnieją jednak od niej wyjątki, które mogą w dużym stopniu przekreślić atrakcyjność zakupu. Z tego powodu należy przed zakupem bardzo uważnie przeczytać opis i oszacowanie, z których w sposób jednoznaczny powinno wynikać zarówno, co kupujemy, jak i w jakim zakresie dotychczasowe obciążenia nieruchomości przechodzą na nabywcę.

Podstawowe zagrożenie przy zakupie nieruchomości, czyli hipoteka, jest w tym wypadku niegroźne. Nawet jeśli wierzyciele uprawnieni (najczęściej banki) nie zostaną spłaceni w toku egzekucji, ich hipoteki nieodwracalnie wygasają na skutek sprzedaży w trybie egzekucyjnym. Pozostające w mocy służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia - są obciążeniami związanymi z funkcjonalnym wykorzystaniem i usytuowaniem nieruchomości w stosunku do nieruchomości sąsiedniej. Nie ma zatem powodu, aby przy okazji sprzedaży zmuszać uprawnionego do ponownego ustalania tego obowiązku. Innymi słowy, jeśli sąsiad niemający dostępu do drogi publicznej miał prawo przez kupowaną przez nas działkę przechodzić - zachowa to prawo. Jeżeli inny sąsiad wybudował swój dom, przekraczając na przykład o pół metra granicę działek i zajmuje obecnie pas gruntu na kupowanej nieruchomości - to przypisane do swojej nieruchomości prawo do korzystania z nieruchomości sprzedawanej zachowa. Pod pewnymi warunkami w mocy pozostaną też użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika. Są to prawa osobiste ciążące na nieruchomości i określają one najogólniej uprawnienia jakiejś osoby fizycznej do korzystania z nieruchomości w pewnym, dokładnie opisanym w księdze wieczystej zakresie.

Znacznie bardziej niebezpieczne są jednak dla potencjalnego nabywcy umowy najmu i dzierżawy. Te bowiem, o ile zawarte są w formie pisemnej z datą pewną i na czas oznaczony, będą wiązały bez prawa ich wypowiedzenia również nabywcę nieruchomości. Czas oznaczony nie jest przy tym w żaden sposób ograniczony i znane są przypadki oddawania nieruchomości w dzierżawę na lat 25 lub 30 czasami z symbolicznym jedynie czynszem. W takim wypadku nabędziemy nieruchomość, ale bez prawa do korzystania z niej przez najbliższe kilkadziesiąt lat i bez szans na rozwiązanie takiej niekorzystnej umowy. Z tego też powodu uważne sprawdzenie stanu prawnego nabywanej nieruchomości to podstawa - także przy zakupie od komornika

Inne ryzyka związane z kupnem na licytacji komorniczej dotyczą lokalu mieszkalnego, w którym dłużnik (czasami z rodziną) wciąż zamieszkuje. Teoretycznie skutkiem licytacji jest utrata tytułu prawnego do zamieszkiwania i dłużnik powinien mieszkanie opróżnić. Problem pojawia się, gdy nie ma dokąd się wynieść. Procedura wymaga w takim wypadku uzyskania wyroku eksmisyjnego. W wypadku egzekucji komorniczej jest to swego rodzaju formalność, jednak opór proceduralny ze strony zajmującego mieszkanie, składanie zażaleń i odwołań w toku postępowania może całą procedurę bardzo mocno wydłużyć. Dodatkowo gdy okaże się że dłużnik ma prawo do lokalu socjalnego - wyrok eksmisyjny zostanie wykonany dopiero po zapewnieniu dłużnikowi takiego lokum. Teoretycznie jest to obowiązek gminy. W praktyce gmina nie posiada wystarczającej liczby lokali socjalnych i nie jest w stanie wykonać wyroku sadowego w tym zakresie. W efekcie możemy znaleźć się w sytuacji długoletniego oczekiwania na możliwość faktycznego korzystania z zakupionego na licytacji mieszkania.

W wypadku nieruchomości przemysłowych bardzo istotnym czynnikiem ryzyka jest ewentualne skażenie środowiska. Mimo teoretycznego zwolnienia nabywcy z wszelkich zobowiązań związanych z nieruchomością nie będzie on zwolniony z obowiązków wyznaczonych przepisami o ochronie środowiska, takich jak na przykład rekultywacja terenu skażonego czy w inny sposób zniszczonego przyrodniczo. Z uwagi na koszty rekultywacji może okazać się, iż nawet nominalnie bardzo tani zakup będzie bardzo kosztowny w ostatecznym rozrachunku.

Wskazane wyżej uwagi odnoszą się zarówno do zakupu w drodze licytacji komorniczej, jak i do nabycia od syndyka w toku postępowania upadłościowego. W wypadku sprzedaży w postępowaniu upadłościowym czynności dokonuje syndyk, w wypadku sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym - komornik.

@RY1@i02/2010/154/i02.2010.154.087.0005.001.jpg@RY2@

Fot. Wojciech Górski

Piotr Zimmerman, radca prawny, specjalizuje się w sprawach egzekucyjnych i upadłościowych

Piotr Zimmerman

radca prawny, specjalizuje się w sprawach egzekucyjnych i upadłościowych