W umowie przedwstępnej trzeba obowiązkowo określić nieruchomość i cenę

Umowa przedwstępna sprzedaży zawierana jest po to, by usankcjonować poczynione przez przyszłego sprzedającego i kupującego ustalenia dotyczące zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Jest zazwyczaj zawierana na etapie, na którym strony uzgodniły już zasadnicze warunki przyszłej umowy sprzedaży, lecz jeszcze nie mogą lub nie chcą doprowadzić do przejścia tytułu prawnego do nieruchomości i zapłaty ceny. W przeciwieństwie do umowy sprzedaży nieruchomości umowa przedwstępna może zostać zawarta z zastrzeżeniem terminu lub pod warunkiem (np. uzyskania finansowania lub przeprowadzenia satysfakcjonującej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości), których nadejście lub spełnienie uzależnia zawarcie umowy ostatecznej. Aby zapewnić skuteczność umowy przedwstępnej, należy pamiętać o oznaczeniu w jej treści co najmniej istotnych warunków umowy ostatecznej (w przypadku umowy sprzedaży są to przedmiot sprzedaży i cena). Ponadto w umowie przedwstępnej należy oznaczyć termin, po upływie którego jedna lub obie strony będą mogły dochodzić zawarcia umowy sprzedaży. Nie jest to konieczne, ale wówczas strona lub strony uprawnione do żądania zawarcia umowy sprzedaży mogą wyznaczyć odpowiedni termin do jej zawarcia . Jeśli tego nie zrobią w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie będą już mogły żądać zawarcia umowy sprzedaży.

Bardzo ważnym zagadnieniem przy transakcjach sprzedaży nieruchomości jest forma umowy przedwstępnej. Aby umowa ta mogła mieć tzw. mocniejszy skutek, tzn. rodzić zobowiązanie, które będzie można wyegzekwować przed sądem (tj. doprowadzić do zawarcia umowy sprzedaży przed sądem, nawet jeżeli jedna ze stron będzie uchylać się od swego obowiązku podpisania umowy), umowa przedwstępna powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Taka forma wymagana jest dla ważności umowy sprzedaży nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy w innej formie, dochodzić można wyłącznie naprawienia szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Przy zawieraniu umów przedwstępnych strony często posługują się dodatkowymi zastrzeżeniami umownymi, które mają służyć zdyscyplinowaniu stron i uniknięciu sytuacji, w której którakolwiek z nich miałaby interes w uchyleniu się od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. Często stosowanymi instytucjami są tu kara umowna i zadatek.

Kara umowna może zostać ważnie zastrzeżona wyłącznie na okoliczność niewykonania zobowiązania niepieniężnego, a nigdy na zabezpieczenie zapłaty. Aby zabezpieczyć zobowiązanie do zapłaty, należy korzystać z instytucji odsetek, pamiętając o ustawowym ograniczeniu ich wysokości maksymalnej (obecnie wynosi ono 20 proc. w skali roku). Kara umowna nie powinna być też zastrzegana w wysokości rażąco wygórowanej, gdyż w takiej sytuacji strona zobowiązana do jej zapłaty będzie mogła dochodzić odpowiedniego zmniejszenia kary przez sąd. Warto również przewidzieć zastrzeżenie umowne pozwalające dochodzić odszkodowania w pełnej wysokości, gdyby szkoda przewyższała wysokość kary umownej, w przeciwnym razie możliwość taka będzie wyłączona.

Jeśli chodzi o zadatek, to strona go dająca powinna pamiętać, że nie jest on tożsamy z zaliczką. W przypadku niewykonania przez stronę zobowiązania (zawarcia umowy sprzedaży), z przyczyn za które ponosi ona odpowiedzialność, zadatek nie podlega zwrotowi. Z kolei strona przyjmująca zadatek musi mieć świadomość, że w przypadku uchylenia się przez nią od obowiązku zawarcia umowy sprzedaży będzie zobowiązana do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

@RY1@i02/2010/134/i02.2010.134.087.002b.001.jpg@RY2@

Fot. Archiwum

Błażej Czwarnok, prawnik w kancelarii Gide Loyrette Nouel, specjalista prawa nieruchomości

Błażej Czwarnok

prawnik w kancelarii Gide Loyrette Nouel, specjalista prawa nieruchomości

Ustawa z 24 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).