Jak dochodzić zwrotu nakładów na wynajmowane mieszkanie

Dla ustalenia tego, czy dokonane remonty mają charakter nakładów koniecznych i/bądź ulepszeń, istotny jest ich koszt, rozmiar (zakres) i znaczenie z punktu widzenia przydatności rzeczy do umówionego użytku. Zgodnie z art. 663 k.c. wynajmującego obciąża obowiązek dokonywania napraw koniecznych, czyli takich, bez których przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku, w odróżnieniu od drobnych napraw bieżących obciążających najemcę i nakładów podnoszących standard użyteczności rzeczy. Jeżeli w trakcie trwania umowy najmu zajdzie konieczność dokonania napraw koniecznych, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do ich wykonania, a po bezskutecznym upływie tego terminu dokonać napraw na koszt wynajmującego. Jeżeli najemca dokonał napraw bez wyznaczania terminu, stosuje się przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, przy czym najemca musi liczyć się z możliwością podniesienia przez wynajmującego zarzutu, że prace mogły być wykonane mniejszym kosztem.

Najemca, który dokonał napraw koniecznych, obciążających wynajmującego, na jego koszt, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu, gdyż zwrotu nakładów koniecznych najemca może żądać także przed zwrotem wynajmującemu rzeczy. Zgodnie z art. 676 k.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz wynajętą, wynajmujący może, według swego uznania, albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 2 października 2007 r., sygn. akt VI ACa 651/07.

Ulepszenia to nakłady dokonane przez najemcę zwiększające w chwili zwrotu rzeczy wynajmującemu jej użyteczność w stosunku do stanu, w jakim powinna się znajdować ona stosownie do art. 675 k.c. Co do zasady, dopiero zatem w chwili zakończenia najmu wynajmujący jest w stanie ostatecznie ocenić, czy i w jakim zakresie dokonane nakłady doprowadziły do ulepszenia rzeczy, i ustalić zakres ciążącego na nim obowiązku zwrotu wartości ulepszeń. Roszczenie najemcy o zwrot nakładów koniecznych i ulepszeń powstaje z chwilą ich dokonania, przy czym wymagalne staje się w odniesieniu do nakładów koniecznych z chwilą powstania, a co do innych nakładów - z chwilą wydania rzeczy wynajmującemu.

Najemca nie może zgłaszać do potrącenia z czynszem tych nakładów, które stanowią ulepszenie rzeczy najętej. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący stosownie do treści art. 676 k.c. może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przepis ten nie przewiduje natomiast, by najemca mógł nakłady potrącić z czynszu. Dopuszczalna jest jednak umowa, według której wartość nakładów poczynionych przez najemcę na rzecz najętą - i to bez względu na ich charakter (tj. czy są to nakłady konieczne, czy też ulepszenia) - zostanie zwrócona przez wynajmującego w ten sposób, że kwota odpowiadająca wartości tych nakładów będzie sukcesywnie potrącana z czynszu najmu, tak że wysokość miesięcznego czynszu będzie pomniejszana nie więcej niż o około 1/4 jego części. Zgodę na jej zawarcie muszą jednak wyrazić obie strony.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 3 lipca 1997 r., sygn. akt I ACa 137/97.

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, czyli w takim, w jakim ją otrzymał. Jednocześnie domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Najemca nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Wynajmujący w takiej sytuacji nie ma również prawa żądać zwrotu pieniędzy za takie zniszczenia. Jeżeli najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan lokalu jest usprawiedliwiony jego normalnym zużyciem. Pogorszenie rzeczy związane z jej używaniem oceniać należy z punktu widzenia przeznaczenia rzeczy określonego w umowie najmu.

Art. 675 kodeksu cywilnego z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Skoro właściciel mieszkania zgodził się w umowie na zawieszenie obrazów, nie ma prawa żądać pieniędzy za usunięcie dziur. Zgodnie z art. 675 par. 1 kodeksu cywilnego po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Użyte w art. 675 par. 1 k.c. sformułowanie "w stanie niepogorszonym" należy rozumieć jako stan identyczny pod względem faktycznym jak w momencie zawierania umowy. Obrazowo ujmując, trzeba ocenić, czy w momencie zwrotu rzeczy przez najemcę istnieje możliwość uzyskania przez właściciela (wynajmującego) czynszu najmu realnie do poprzedniej wysokości. Najemca ponosi odpowiedzialność nie za każde pogorszenie przedmiotu najmu, lecz jedynie za takie, które związane jest z nieprawidłowym jego używaniem. Z treści art. 675 k.c. nie wynika, że najemca ma przywrócić stan pierwotny przedmiotu najmu.

Art. 675 kodeksu cywilnego z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Najemca, który poniósł wydatki na remont, modernizację, ulepszenie wynajmowanego budynku, lokalu itp., może po zakończeniu najmu żądać od właściciela zwrotu tych nakładów. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, a takim ulepszeniem jest niewątpliwie wstawienie nowych mebli kuchennych, to z braku odmiennej umowy wynajmujący, który chce zatrzymać ulepszenia, powinien zapłacić najemcy odpowiednie wynagrodzenie. Ulepszenie traktować należy jako nakład, ale nie konieczny, tylko użytkowy. Wynagrodzenie to powinno odpowiadać wartości ulepszenia w chwili zwrotu mieszkania wynajmującemu.

Zgodnie z art. 677 k.c. roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Art. 676 i 677 kodeksu cywilnego z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl