Jak dochodzić roszczeń za zniszczenie przedmiotu najmu

Aby uniknąć konfliktu przy odbiorze od najemcy mieszkania będącego przedmiotem najmu, wynajmujący powinien zabezpieczyć swoje ewentualne roszczenia w przyszłości z tego tytułu już w momencie zawierania umowy. W umowie albo w dołączonym do niej protokole przekazania mieszkania należy w sposób szczegółowy opisać stan mieszkania oraz mebli, które znajdują się w nim, a najemca będzie z nich korzystał.

Jeżeli są to sprzęty fabrycznie nowe, których do tej pory nikt nie używał, to wówczas należy to zaznaczyć. Opisując stan mebli, które były już używane, należy w protokole potwierdzić stopień zużycia i wskazać wszelkie usterki, które w nich występują. Gdy w mieszkaniu pozostanie sprzęt gospodarstwa domowego np. lodówka, zmywarka do naczyń, ekspres do kawy itd., to przy przekazywaniu lokalu należy sprawdzić, czy działają i zaznaczyć to w protokole.

Dokładne wyszczególnienie wad leży w interesie zarówno wynajmującego, jak i najemcy, a taki protokół będzie stanowił podstawę rozliczeń przy dochodzeniu roszczeń za zniszczenia spowodowane przez najemcę. Dlatego powinien zostać podpisany przez obie strony umowy.

Art. 659 - 660 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 164 z późn. zm.).

Wynajmując mieszkanie, można zażądać, aby najemca wpłacił kaucję, na przykład w wysokości miesięcznego czynszu. Kaucja nie może jednak przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

W razie wyrządzonych szkód w mieszkaniu po zakończeniu umowy najmu wynajmujący będzie mógł z kaucji dokonać potrąceń. Kaucja służy też zabezpieczeniu innych roszczeń wynajmującego, np. może być przeznaczona na pokrycie niezapłaconego czynszu wówczas, gdy najemca wyprowadzi się przed upływem terminu, do którego została zawarta umowa, albo mieszkając, nadal będzie zalegał z płatnościami.

Zawierając umowę najmu, strony często ustalają, że wynajmujący będzie pokrywał także wydatki za zużytą energię elektryczną, gaz, wodę, ogrzewanie oraz telefon. W razie zalegania z tymi płatnościami wynajmujący ma prawo potrącić je z kaucji po zwolnieniu mieszkania przez najemcę. Jeżeli dostawca mediów naliczy odsetki za zwłokę, to wówczas mogą zostać również potrącone z kaucji.

Art. 6 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie miny i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Wynajmujący powinien w sądzie przedstawić dowody na to, że szkody w mieszkaniu wyrządził najemca. Mogą to być dowody z dokumentów lub z zeznań świadków. Najbardziej przekonywającym sposobem popełnienia szkód będzie okazanie protokołu przekazania mieszkania, w którym dokładnie opisany jest stan lokalu oraz mebli aktualny jeszcze przed wprowadzeniem się najemcy. Istotnym dowodem będzie też protokół przyjęcia mieszkania od najemcy po zakończeniu umowy najmu. Należy w nim wyszczególnić szkody wyrządzone w mieszkaniu w okresie, w którym było wynajęte najemcy. Oba protokoły powinny zostać podpisane przez najemcę i wynajmującego.

W razie braku takich protokołów stan mieszkania i mebli przed wynajęciem i po opuszczeniu go przez najemcę może udowodnić zeznaniami świadków, fotografiami i innymi dowodami.

Art. 235, 244 i 258 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego. Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Wykonywanie drobnych napraw w mieszkaniu obciąża najemcę, o ile strony w umowie najmu nie postanowiły inaczej. Najemca powinien naprawiać i konserwować między innymi podłogi, posadzki, wykładziny podłogowe oraz ceramiczne, szklane i inne ścienne okładziny, okna i drzwi, wbudowane meble, trzony kuchenne, podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki i umywalki wraz z syfonami, baterie zaworów czerplanych.

Oprócz tego powinien też malować drzwi, okna i wbudowane meble, naprawiać uszkodzenia tynków, ścian i sufitów. Obciąża go również naprawa osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, a przede wszystkim niezwłoczne usuwanie ich niedrożności.

Art. 6b ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Za szkody wyrządzone w wynajmowanym mieszkaniu odpowiada najemca. Opuszczając mieszkanie, powinien na swój koszt doprowadzić go do takiego stanu, w jakim było w momencie wynajmowania go. Gdy pozostawi zepsute sprzęty, uszkodzone ściany oraz zniszczoną wannę, umywalkę, sedes itd. to wówczas powinien zapłacić za te szkody.

Odszkodowania za zniszczenie przedmiotu najmu wynajmujący może dochodzić przed sądem. Pozew wnosi do wydziału cywilnego w sądzie powszechnym właściwym dla aktualnego miejsca zamieszkania pozwanego (czyli najemcy). W zależności od wartości dochodzonego roszczenia właściwym do rozpoznania sprawy w pierwszej instancji będzie sąd rejonowy (do 75 tys. zł) lub okręgowy (gdy wartość przedmiotu sporu będzie wyższa).

Jednak zanim wynajmujący złoży pozew, powinien się zwrócić na piśmie do najemcy o zapłatę odszkodowania, określić kwotę i wskazać, jakie szkody zostały wyrządzone oraz jaka jest wartość poszczególnych ubytków. W piśmie warto też zagrozić, że w razie nieuiszczenia odszkodowania za szkodę sprawa zostanie skierowana do sądu. Natomiast do pozwu warto wówczas dołączyć kopię pisma skierowanego do najemcy i dowód nadania go listem poleconym.

Art. 187 ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia odpowiedzialny jest ten, kto je zajmuje. Skoro najemca postawił bez zabezpieczenia donice z kwiatami na parapecie otwartego okna, to odpowiada za szkodę wyrządzoną przez spadnięcie przedmiotu na samochód. Natomiast nie można wówczas domagać się odszkodowania za zniszczony samochód od właściciela mieszkania, który je wynajął.

Przed odpowiedzialnością za wyrządzoną szkodę najemca zajmujący pomieszczenie, z którego spadła donica z kwiatami, przed płaceniem odszkodowania może się bronić udawadniając, że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

Art. 433 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 164 z późn. zm.).

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl