Cena nieruchomości na licytacji

sędzia w stanie spoczynku

Komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej wcześniej nieruchomości, którego podstawą jest przede wszystkim (ale nie tylko) opinia biegłego sądowego. Wartość, która stanowić będzie podstawę do licytacyjnej sprzedaży, komornik określi w protokole opisu i oszacowania, który podlega zaskarżeniu. Jest oczywiste, że dłużnik jest zainteresowany ustaleniem wysokiej wartości zajętej nieruchomości gdyż liczy na to, że przy wysokiej cenie nikt nie przystąpi do licytacyjnego jej nabycia. Po uprawomocnieniu się protokołu opisu i oszacowania komornik dokona - przewidzianych ustawą - odpowiednich ogłoszeń o terminie licytacyjnej sprzedaży nieruchomości. Chętni do jej nabycia obowiązani są do złożenia rękojmi w wysokości 1/10 części sumy oszacowania. Licytacyjna sprzedaż nieruchomości, w obecności sędziego, rozpoczyna się od podania przez komornika wartości nieruchomości ustalonej w protokole opisu i oszacowania. Uczestnicy licytacji proponują w postępach cenę wyższą, a komornik zakończy przetarg, gdy po obwieszczeniu ostatniej zaoferowanej ceny żaden z licytantów nie zaoferuje już wyższej.

Po zamknięciu przetargu sąd, w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Podstawę ceny sprzedaży zajętej nieruchomości nie stanowi więc wartość ustalona przesz biegłego, ale ustalona w wyniku licytacji, która czasami przekracza znacznie cenę oszacowania.

Jeżeli na pierwszej licytacji nie doszło do sprzedaży, komornik, po upływie odpowiedniego terminu, wyznaczy drugą licytację, na której cena wywołania stanowi już tylko 2/3 wartości oszacowania nieruchomości.

Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, co zdarza się często, nieruchomość może przejąć wierzyciel egzekwujący i hipoteczny oraz współwłaściciel, ale w cenie nie niższej od 2/3 części sumy oszacowania.

Należy jeszcze zauważyć, że jeżeli dłużnik uiści należność wierzycielowi wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik obowiązany jest umorzyć egzekucję. Ustawodawca daje więc dłużnikowi możliwość uniknięcia sprzedaży jego nieruchomości do momentu zakończenia przetargu.

Jeżeli dłużnik sprzedał zajętą nieruchomość osobie trzeciej, egzekucja trwa nadal, ale nabywca może na piśmie uczestniczyć w niej w charakterze dłużnika. Z powyższego wynika, że właściciel może w czasie trwającej czasami miesiącami egzekucji komorniczej sprzedać zajętą nieruchomość i kwotę, jaką uzyskał z jej sprzedaży, zaspokoić wierzyciela. Jest to istotna okoliczność, gdy dłużnik twierdzi, że można było sprzedać nieruchomość za znacznie wyższą cenę, niż uczynił to komornik w wyniku licytacyjnej sprzedaży. Sprzedaż po zajęciu nieruchomości może być trudna, a ponadto dłużnik może narazić się na odpowiedzialność karną z art. 300 par. 2 kodeksu karnego. Dlatego całą otrzymaną kwotę powinien natychmiast przekazać wierzycielowi.

Z powyższego wynika, że dłużnicy mają możliwości uniknięcia sprzedaży ich nieruchomości, ale powinni przede wszystkim myśleć o zaspokojeniu roszczenia wierzyciela, który ma prawo ściągnąć od dłużnika swoją należność. Wydaje się, że skargi dłużników na sprzedaż nieruchomości za zaniżoną cenę wynikają również z tego, że rzeczoznawcy czy biegli czasami inaczej szacują nieruchomość dla banku, prokuratora, urzędu skarbowego czy na zlecenie prywatne, a inaczej dla komornika. Dla komornika wartość nieruchomości podana przez biegłego jest tylko podstawą do ustalenia ceny wywołania, a o ostatecznej cenie decyduje wynik przetargu. Licytacyjna sprzedaż nieruchomości przez komornika jest realizacją zasady, że każda rzecz ma taką cenę, jaką chce za nią ktoś zapłacić. Kwestionowanie tej zasady przez teoretyczne wyliczanie wartości często ma charakter wirtualny.

Ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.).