Nie wolno kupować nieruchomości zajętej przez komornika

sędzia w stanie spoczynku

Nabywca nieruchomości nie powinien był kupować zajętej rzeczy od dłużnika, gdyż mógł się narazić nawet na odpowiedzialność karną (art. 300 par. 2 kodeksu karnego). Mógł natomiast przystąpić do przetargu i złożyć rękojmię, czyli zgłosić swój udział w licytacyjnej sprzedaży (art. 962 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego). Jeżeli już kupił i za dłużnika spłacił egzekwowane należności, to powinien był formalnie przystąpić do egzekucji w miejscu dłużnika, żeby nabyć prawa strony m.in. do skarżenia postanowienia komornika o ustaleniu kosztów i oddalenia wniosku wierzyciela o umorzenie całego postępowania egzekucyjnego (art. 760 par. 1 i 2 k.p.c.).

Jeżeli komornik odmówi nabywcy sporządzenia protokołu albo oddali jego pisemne oświadczenie o przystąpieniu do postępowania egzekucyjnego - nabywcy służy skarga do sądu na zaniechanie wykonania czynności egzekucyjnej przez komornika (art. 767 par. 1 k.p.c.). Skargę może bowiem złożyć strona lub inna osoba, której prawa zostały przez czynności lub zaniechanie komornika naruszone bądź zagrożone.

Nabywca zajętej nieruchomości może w nim uczestniczyć tylko w charakterze dłużnika i kontrolować przebieg licytacji, przysądzenia własności (art. 930 par. 1 zdanie drugie k.p.c.). Na przystąpienie do prowadzonej egzekucji nabywca miał czas do chwili zamknięcia przetargu (art. 981 k.p.c.). Najważniejsza, ze względu na przedmiot sporu, była możliwość zaspokojenia wierzyciela (komornika) przed zakończeniem przetargu, przy czym uiszczenie ustalonej sumy kosztów do rąk komornika prowadziłoby do umorzenia postępowania egzekucyjnego w całości (patrz wyr. SN z 28 listopada 2008 r., sygn. akt V CSK 281/08).

Skoro nabywca nie przystąpił do egzekucji, to nie nabył prawa strony i nie ma prawa kwestionować prawomocnych orzeczeń wydanych w tym postępowaniu, które nie były skarżone przez uczestników postępowania egzekucyjnego. Prawomocne postanowienie komornika o ustaleniu kosztów stanowiło tytuł egzekucyjny i nie mogło już być kwestionowane przez sąd. Jeżeli nabywca poniósł szkodę, to powinien wykazać, jakie czynności komornika były do niego bezprawne i ich związek przyczynowy ze szkodą. Nie może natomiast powoływać się na stosunek prawny łączący komornika z dłużnikiem i ewentualne uchybienia w tym zakresie, gdyż nie ma do tego żadnej legitymacji.

Z powyższego wynika, że nabywca nieruchomości powinien się upewnić, czy nie jest zajęta, a jeżeli jest zajęta, to formalnie (na piśmie lub do protokołu) przystąpić do egzekucji w miejsce dłużnika i kontrolować wszystkie czynności egzekucyjne. Przede wszystkim powinien jednak pamiętać, że komornik prowadzi egzekucję z zajętej nieruchomości, tak jakby nadal była własnością dłużnika.

Ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.).