Jak zawrzeć umowę o dożywocie

Osoby, na których ciąży ustawowy obowiązek alimentacyjny, mogą żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do nich, jeżeli wskutek wcześniejszego przekazania nieruchomości dożywotnik stał się niewypłacalny (czyli nie może na bieżąco regulować swoich zobowiązań, nie ma środków do życia). Nie ma przy tym znaczenia czy umowa została zawarta przed powstaniem takiego obowiązku alimentacyjnego, który przekazał nieruchomość, czy też po powstaniu tego obowiązku. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy.

Art. 916 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Dożywocie może zostać zamienione na rentę, w sytuacji gdy doszło między stronami do takiego konfliktu, że nie można od nich wymagać, aby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. W takim przypadku nie ma żadnego znaczenia, którą stronę, dożywotnika czy nabywcę, należy uznać za winną konfliktu ani co było jego przyczyną. W dodatku mogą to być przyczyny zarówno obiektywne, jak i subiektywne, nawet błahe, jeżeli przez dłuższy czas doprowadziły do poważnej sytuacji konfliktowej. Z żądaniem zamiany dożywocia na rentę może wystąpić każda ze stron, nawet ta, z której winy doszło do konfliktu. Dożywotnia renta, zastępująca świadczenie należne z umowy dożywocia, powinna odpowiadać równowartości świadczeń zastrzeżonych w tej umowie. Jednakże wyjątkowo sąd, dokonując zamiany dożywocia na rentę, może uwzględnić ciężką sytuację majątkową osoby zobowiązanej do świadczeń dla dożywotnika (uchwała SN z 6 lutego 1969 r., sygn. akt III CZP 130/68).

Art. 913 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Zawierając umowę o dożywocie, właściciel nieruchomości może się domagać zapewnienia dożywotniego utrzymania także innemu członkowi rodziny. W umowie powinien jednak określić, kto i na jakich zasadach będzie miał prawo korzystać z dożywotniego utrzymania, a także na jakie świadczenia może z tego tytułu liczyć.

Kodeks cywilny przewiduje, że w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika - jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości - rozwiązać umowę o dożywocie. W wyroku z 10 września 1982 r. Sąd Najwyższy orzekł, że takie rozwiązanie co do osoby, która została ustanowiona dożywotnikiem jako osoba bliska zbywcy nieruchomości, jest co do zasady niedopuszczalne. Możliwa jest natomiast zmiana obowiązków objętych treścią prawa dożywocia na rentę (sygn. akt III CRN 201/82).

Art. 908 par. 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Podstawowym uprawnieniem właściciela mieszkania lub domu jest możliwość podejmowania swobodnych decyzji w zakresie zbycia nieruchomości. Nie chodzi tutaj jednak wyłącznie o sprzedaż czy darowiznę, ale także o możliwość wykorzystania jej jako zapłatę za dożywotnią opiekę ze strony innej osoby. Służy temu dzisiaj umowa o dożywocie.

Umowa o dożywocie polega na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę, który zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W dokumencie zostaje określony wtedy zakres świadczeń na rzecz dożywotnika. Najczęściej przewiduje on, że nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał, a także zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnować w chorobie, a nawet sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Umowa o dożywocie pozwala więc precyzyjnie określić, w jaki sposób będzie świadczona opieka nad dożywotnikiem. Może ona stanowić, że nabywca będzie codziennie opiekował się dożywotnikiem w razie choroby i niezależnie od tego dwa razy w tygodniu robił mu zakupy. Można też na przykład umówić się, że dożywotnik będzie nadal mieszkał w mieszkaniu albo w jego części aż do chwili śmierci albo przeniesie się do lokalu zaoferowanego przez nabywcę.

Art. 908 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Skorzystanie z tzw. hipoteki odwróconej powoduje przeniesienie własności nieruchomości na firmę, która od tego momentu może korzystać z praw właściciela, m.in. ustanowić hipotekę, sprzedać bądź wynająć nieruchomość; jej wierzyciele mogą prowadzić egzekucję z tej nieruchomości. Wolno jej też sprzedać nieruchomość obciążoną prawem dożywocia i w ten sposób zwolni się z obowiązku świadczenia renty umownej. Obowiązek wypłaty renty przechodzi wtedy na nabywcę. Nie jest to więc klasyczne, uregulowane w kodeksie cywilnym dożywocie, co może powodować wiele problemów interpretacyjnych w zakresie praw i obowiązków stron. Utrzymanie w umowie o dożywocie, w przypadku braku odmiennych uzgodnień, obejmuje przecież przyjęcie uprawnionego przez zobowiązanego jako domownika, dostarczenie mu m.in. wyżywienia, ubrania czy zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie. Nabywca nieruchomości może się też zobowiązać do powtarzających się świadczeń pieniężnych.

Art. 908 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Umowa musi zostać zawarta w formie notarialnej. W przeciwnym razie jest nieważna. Przeniesienie własności nieruchomości następuje wówczas z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Akt notarialny powinien zawierać złożone przed notariuszem oświadczenie stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty, przy czym jeśli akt dotyczy czynności prawnej, powinien zawierać treści istotne dla tej czynności. Prawo o notariacie zobowiązuje notariusza nie tylko do dopilnowania, aby przed podpisaniem akt został odczytany stronom, ale także ustalenia, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich wolą. W sytuacji kiedy strony czynności nie złożyły oświadczeń woli notariuszowi, nie została zachowana przez nie forma aktu notarialnego.

Art. 92 par. 1 pkt 5 i par. 3 i 94 par. 1 ustawy z 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz.U. z 2008 r. nr 189, poz. 1158 z późn. zm.).

Prawo dożywocia jest niezbywalne. Jak podnoszono w orzecznictwie, zakaz ten dotyczy zarówno prawa dożywocia w całości, jak i poszczególnych roszczeń wynikających z tego prawa, wymagalnych w przyszłości, a nawet roszczeń dotyczących świadczeń zaległych, które ze względu na swój charakter są ściśle związane z dożywotnikiem. Uprawnienia dożywotnika lub każdego z dożywotników są uprawnieniami ściśle osobistymi, określone więc tymi uprawnieniami roszczenia przysługują tylko dożywotnikowi. Prawa dożywotnika są niezbywalne i wygasają wraz z jego śmiercią.

Art. 912 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. W wypadku zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem nabywca wstępuje więc z mocy samego prawa w miejsce uprzedniego właściciela będącego kontrahentem dożywotnika. Dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest uzależniona od wyrażenia przez dożywotnika zgody na zbycie takiej nieruchomości. W razie gdy zobowiązany na podstawie umowy dożywocia właściciel sprzedał otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Art. 910 par. 2 i 914 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl