Jak skutecznie podzielić wspólną nieruchomość

Gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do zniesienia współwłasności oraz sposobu jego przeprowadzenia, wszyscy mogą dokonać umownego zniesienia współwłasności rzeczy, w tym także współwłasności nieruchomości. Z zasady umowa dotycząca zniesienia współwłasności może mieć formę dowolną, chyba że ze względu na przedmiot współwłasności konieczne jest zachowanie formy szczególnej. To oznacza, że gdy zniesienie współwłasności dotyczy nieruchomości, konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Natomiast umowa o zniesienie współwłasności rzeczy ruchomych może mieć formę dowolną. Ponadto strony, dzieląc umownie nieruchomość, nie mogą naruszyć ustawowych zakazów podziału, natomiast nie wiążą ich ograniczenia wynikające ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy oraz zakaz podziału pociągającego za sobą istotną zmianę rzeczy lub jej wartości. Umowa znosząca współwłasność powinna określać sposób zniesienia współwłasności, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat lub dopłat oraz terminów ich uiszczenia.

Art. 353¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Zawarcie umowy, w której współwłaściciele ustalają sposób korzystania z rzeczy wspólnej, to nie zniesienie współwłasności, lecz tzw. podział quoad usum. Nie oznacza on w żadnym przypadku zniesienia współwłasności rzeczy. Jego głównym celem jest ustalenie w drodze porozumienia zasad korzystania z nieruchomości. Zwykle współwłaściciele wydzielają ze wspólnej nieruchomości, np. domu, pewne części, które służą do wyłącznego użytku poszczególnych osób. Współwłaściciele mogą więc np. podzielić między siebie pokoje w danym budynku, ustalić sposób podziału strychu czy piwnicy oraz sposób korzystania z podwórka czy miejsc parkingowych. Aby zmienić już istniejący sposób korzystania z nieruchomości, współwłaściciele mogą zmienić dotychczasową umowę. Zmiana umownego sposobu korzystania z rzeczy może nastąpić także w wyniku orzeczenia sądowego. Ten rodzaj umowy nie wymaga zachowania żadnej szczególnej formy, co oznacza, że umowa taka nie musi być sporządzona przed notariuszem. Umowa quoad usum jest także wiążąca dla następców prawnych współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą jednocześnie w takiej umowie wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż pięć lat.

Art. 353¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Aby definitywnie podzielić nieruchomość, która należy do wielu osób, najlepiej znieść współwłasność umownie, czyli bez udziału sądu. Dobrze więc, gdy współwłaściciele sami uzgodnią zasady podziału domu lub działki. Taka metoda jest szybsza i tańsza w porównaniu do zniesienia współwłasności na drodze sądowej. Jednak aby w taki sposób rozwiązać problem współwłasności, potrzebne jest porozumienie wszystkich współwłaścicieli. Konieczne jest więc wyrażenie przez wszystkich zgody poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli zarówno co do samego zamiaru zniesienia współwłasności, jak i w zakresie sposobu owego zniesienia. Jeśli więc jeden ze współwłaścicieli w ogóle nie zgadza się na umowne zniesienie współwłasności lub kwestionuje zaproponowany przez innych podział, nie można skutecznie znieść w ten sposób współwłasności. Brak oświadczenia woli jednego ze współwłaścicieli nie może zostać zastąpiony poprzez orzeczenie sądu wydane chociażby w trybie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną. W takim przypadku jedynym wyjściem jest złożenie wniosku o zniesienie współwłasności.

Art. 353¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Każdy ze współwłaścicieli w razie braku porozumienia z innymi współwłaścicielami może w każdym czasie wystąpić o zniesienie współwłasności do sądu. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega nigdy przedawnieniu, czyli można z nim wystąpić w każdym momencie, w każdych okolicznościach, a więc niezależnie od tego, ile czasu upłynęło od momentu, kiedy ktoś został współwłaścicielem. Sądowe zniesienie współwłasności może nastąpić na trzy sposoby: przez podział fizyczny rzeczy wspólnej, przez przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom lub przez podział cywilny, czyli sprzedaż rzeczy wspólnej. Prawo do zniesienia współwłasności można realizować niezależnie od pozostałych uprawnionych osób. W szczególności więc nie jest potrzebna zgoda pozostałych współwłaścicieli, gdy jeden z nich żąda przed sądem zniesienia współwłasności. Co do zasady, współwłaściciel nie może się skutecznie zrzec prawa do żądania zniesienia współwłasności. Jednak może wyłączyć swoje uprawnienie na czas nieprzekraczający pięciu lat np. w umowie.

Art. 210, 220 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Wnosząc do sądu sprawę o zniesienie współwłasności, każdy ze współwłaścicieli może wnioskować o przeprowadzenie podziału w konkretny sposób, np. poprzez podział fizyczny polegający na przyznaniu mu konkretnych pomieszczeń lub części działki. Jednak nikt nie ma pewności, że sąd przychyli się do takiego wniosku i właśnie w ten sposób zniesie współwłasność. W dużej mierze sposób zniesienia współwłasności będzie zależał od okoliczności konkretnej sprawy, w tym wielkości udziałów, liczby współwłaścicieli czy stosunków panujących między nimi. Sąd może znieść współwłasność na trzy sposoby: przez podział fizyczny rzeczy wspólnej, przez przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom lub przez podział cywilny, czyli sprzedaż rzeczy wspólnej. Dokonując fizycznego podziału nieruchomości, sąd dzieli rzecz wspólną na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, dążąc do tego, aby ich części odpowiadały wartości ich udziałów.

Art. 211 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Każdy ze współwłaścicieli może nie zgodzić się z propozycją podziału nieruchomości, którą przedstawi inny współwłaściciel. Sąd bada możliwość fizycznego podziału nieruchomości, ale może dojść do wniosku, że jest on niemożliwy. Podział fizyczny jest zakazany, gdy narusza społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy, np. gdy oznacza likwidację warsztatu produkcyjnego lub podział małej działki na działki o znikomej wielkości, które nie mają funkcjonalnego znaczenia. Sądy nie wyrażają zgody także na tworzenie małych działek - enklaw wewnątrz innych działek - oraz na podział działek linią wielokrotnie łamaną. Niedopuszczalny jest podział, który oznaczałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Dotyczy to sytuacji, gdy suma wartości rzeczy powstałych w wyniku podziału jest znacznie niższa niż przed podziałem. Sądy nie zgadzają się na podział, który wiąże się ze zbyt daleko idącą przebudową budynku.

Art. 211 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Ewa Ivanova

ewa.ivanova@infor.pl