Jaką odpowiedzialność ponoszą gminy za wynajmowane mienie

@RY1@i02/2011/100/i02.2011.100.207.007b.001.jpg@RY2@

Bartosz Frączyk radca prawny, partner w Kancelarii Frączyk & Frączyk w Krakowie

Należy zwrócić uwagę, iż problem odpowiedzialności gminy (wynajmującego) w stosunku do najemcy będzie zależny w pierwszej kolejności od stanu technicznego, np. wynajmowanego budynku lub pomieszczenia. Kodeks cywilny nakłada na wynajmującego w art. 662 obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie zdatnym do użytku przez cały czas trwania najmu. Przyjmuje się, że obowiązek ten obejmuje wymianę uszkodzonych czy zniszczonych części składowych i przynależności rzeczy oraz dokonywanie wszelkich napraw i nakładów poza drobnymi połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. Jakie naprawy należy uznać za drobne, a więc obciążające najemcę, zależy nie tylko od ich technicznych właściwości, ale także od panującego zwyczaju.

Aby doszło do odpowiedzialności wynajmującego, musi zostać wykazany związek przyczynowy pomiędzy powstałą szkodą najemcy, a przyczynieniem się wynajmującego. Tak więc obowiązkiem wynajmującego jest zapewnienie odpowiedniego stanu obiektów przeznaczonych pod najem oraz wyznaczenie procedur kontroli stanu wynajmowanych obiektów.

Odnosząc się do kwestii podstawy prawnej roszczeń wynajmującego, czyli gminy lub gminnej jednostki organizacyjnej, w stosunku do najemcy, należy wskazać tutaj na art. 666 k.c. Zgodnie z tym przepisem najemca ma obowiązek przez czas trwania najmu używać przedmiotu najmu w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jest to obok płacenia czynszu podstawowy obowiązek najemcy, którego naruszenie rzeczy rodzi dla wynajmującego prawo do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 667 par. 2 k.c.) oraz roszczenie o naprawienie szkody (art. 471 k.c.). Przyjmuje się, iż roszczenie odszkodowawcze z tego tytułu przysługuje również przed zakończeniem najmu.

W przypadku gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, wynajmującemu przysługuje prawo do wypowiedzenia najmu zgodnie z art. 672 k.c. bez zachowania terminu wypowiedzenia. Zwłoka za dwa pełne okresy płatności zachodzi zarówno wtedy, gdy najemca wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność, w ogóle nie zapłacił czynszu za ten okres, jak i wówczas, gdy suma zaległego czynszu za czas dłuższy równa jest należności za dwa pełne okresy płatności, które nie muszą następować po sobie.

Odnosząc się do kwestii ściągalności roszczeń z tytułu czynszu najmu od niesolidnych najemców, należy w pierwszej kolejności wezwać ich do dobrowolnego spełnienia świadczenia, wysyłając wezwanie listem poleconym i określając w nim termin zapłaty, dodając, że nieuregulowanie zobowiązania spowoduje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. W przypadku nieuiszczenia w zakreślonym terminie zapłaty za wynajem, wynajmującemu przysługuje prawo do wystąpienia z powództwem cywilnym o zapłatę.

ŁS