Czy można znieść współwłasność lokalu użytkowego

Zgodnie z art. 211 ustawy - Kodeks cywilny jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest podział fizyczny rzeczy należącej do współwłaścicieli. W wyniku takiego podziału każdy z dotychczasowych współwłaścicieli nabywa własność nowych wyodrębnionych rzeczy. Podział taki będzie dopuszczalny w sytuacji, gdy przedmiot stanowiący współwłasność będzie nadawał się do fizycznego podziału oraz pod warunkiem, że nie będzie on sprzeczny z przepisami ustaw, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy i nie będzie powodował istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu uregulowane jest na podstawie ustawy z 26 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.). Zgodnie z nią może ono nastąpić m.in. na podstawie umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami dotyczącej zniesienia współwłasności. Warunkiem, aby lokal stanowił odrębną nieruchomość (inną niż nieruchomość budynkowa lub gruntowa, w ramach której jest położony), jest to, że będzie on samodzielnym lokalem. Zgodnie z art. 2 ust. 1 u.w.l. samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Dla lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkaniowe, w tym użytkowych, znajdzie odpowiednie zastosowanie wskazana w poprzednim zdaniu definicja lokalu samodzielnego.

Z tego wynika, że o samodzielności lokalu decyduje jego realne wydzielenie ścianami trwałymi w obrębie danego budynku. W świetle orzecznictwa za takie "trwałe ściany" są uznawane ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów, przy czym kryteriów takich nie spełniają doraźne przegrody czy też ściany pełniące w istocie funkcję prowizoryczną, w tym wykonane z materiałów niegwarantujących trwałości. Jednocześnie zgodnie z doktryną przyjmuje się, iż o samodzielności lokalu decyduje także fakt, że osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp. Niezależnie od powyższego samodzielność lokalu użytkowego powinna być analizowana również z punktu widzenia funkcji takiego lokalu, w tym warunków technicznych, jakie powinny one spełniać zgodnie z właściwymi przepisami prawa.

Należy wskazać, iż podział lokalu będzie możliwy w świetle przepisu art. 2 ust. 2 u.w.l. jedynie, gdy w wyniku takiego podziału powstaną lokale, z których każdy będzie stanowił samodzielny lokal w rozumieniu u.w.l. Zgodnie z art. 2 ust. 3 u.w.l. samodzielność lokalu stwierdzana jest na podstawie odpowiedniego zaświadczenia wystawionego przez starostę w trybie art. 217 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego.

W celu dokonania podziału lokalu użytkowego, w wyniku którego powstaną wyodrębnione lokale, które następnie zostaną nabyte przez współwłaścicieli, muszą oni, zgodnie z treścią art. 22 ust. 4 u.w.l., uzyskać zgodę na taki podział (w formie uchwały) właścicieli innych lokali w budynku, w którym znajduje się lokal użytkowy. Należy jednak wskazać, iż w przypadku gdy na podstawie takiej uchwały zostanie odmówiona zgoda na podział lokalu, współwłaściciele będą mogli złożyć pozew do sądu, aby sąd rozstrzygnął sprawę.

Jednocześnie w przypadku podziału lokalu niezbędne będzie ustalenie udziału związanego z lokalami w budynku w nieruchomości wspólnej, co powinno nastąpić na podstawie uchwały właścicieli innych lokali w budynku, w którym znajduje się lokal użytkowy, protokołowanej przez notariusza. Współwłaściciele lokalu użytkowego mogą na podstawie umowy zniesienia współwłasności nabyć, każdy z osobna, odrębne prawo własności jednego z lokali powstałych w wyniku fizycznego podziału lokalu użytkowego. Dla swej ważności umowa ta zgodnie z art. 158 k.c. wymaga formy aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 46 par. 1 k.c. nieruchomości stanowią m.in. części budynków trwale z gruntem związane, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią one odrębny od gruntu przedmiot własności. Do takich przepisów szczególnych zaliczyć należy przepisy u.w.l. Zgodnie z art. 7 ust. 2 u.w.l., aby powstała odrębna własność lokalu, niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

@RY1@i02/2011/041/i02.2011.041.210.0005.001.jpg@RY2@

Marcin Jasiński, radca prawny w kancelarii Gide Loyrette Nouel, specjalista prawa nieruchomości

Marcin Jasiński

radca prawny w kancelarii Gide Loyrette Nouel, specjalista prawa nieruchomości