Komu zaoferować opróżnione miejsce hipoteczne

Czytelnik będzie chciał obniżyć raty kredytu, oferując bankowi puste miejsce hipoteczne.

- Czy zastrzeżenie pustego miejsca hipotecznego spowoduje, że hipoteki wpisane później nie przesuną się wyżej - pyta pan Eugeniusz z województwa lubelskiego.

Tak. Właściciel nieruchomości, który spłacił swój kredyt wobec wierzyciela, będzie mógł zaoferować opróżnione miejsce hipoteczne innemu wierzycielowi. Jest to bardzo korzystne dla osoby, która zostanie wpisana w takie wolne miejsce, zwłaszcza jeśli zajmuje ono wysokie miejsce w dziale IV księgi wieczystej. Osoba wpisana w księdze wieczystej wcześniej ma bowiem większą gwarancję zaspokojenia niż ta wpisana niżej. Dlatego wierzyciele będą starali się o wolne miejsce hipoteczne, oferując dłużnikowi w zamian np. korzystniejsze warunki oprocentowania kredytu. Takie możliwości będą jednak istniały dopiero, gdy nowe przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece zaczną obowiązywać, a więc od 20 lutego 2011 r.

Aby rozdysponować pustym miejscem hipotecznym, właściciel nieruchomości będzie musiał, wraz z wykreśleniem wygasłej hipoteki o wyższym pierwszeństwie, wpisać do księgi wieczystej uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. W przeciwnym razie wszystkie hipoteki wpisane niżej przesuną się do góry, zachowując dotychczasową kolejność. Ponadto nie będzie możliwości ustanowienia hipoteki z postawieniem wolnego miejsca, jeżeli nieruchomość nie była obciążona żadną hipoteką.

Możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym może mieć jednak także negatywne strony. Właściciel lokalu będzie mógł bowiem na opróżnionym miejscu ustanowić hipotekę zabezpieczającą fikcyjne wierzytelności, by w ten sposób udaremnić egzekucję z nieruchomości. Ponadto spółki będą mogły zabezpieczyć takim pustym miejscem hipotecznym wierzytelność innych spółek z tej samej grupy kapitałowej. W takiej sytuacji w razie egzekucji pieniądze ze sprzedaży nieruchomości trafią do tej samej grupy. Pewne zabezpieczenie przed takimi przypadkami będzie stanowić przewidziane w nowych przepisach wyłączenie dopuszczalności rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym po zajęciu nieruchomości przez komornika.

daria.stojak@infor.pl

Art. 1 ustawy z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075).