Jak się bronić przed działaniami sąsiada naruszającymi naszą własność

Czy sąd zabroni sąsiadom zaśmiecać moją działkę

@RY1@i02/2012/181/i02.2012.181.18300150e.817.jpg@RY2@

Przerzucanie na przylegającą działkę śmieci albo sztuczne kierowanie na nią wód opadowych stanowi niedozwolone zakłócenie korzystania z nieruchomości przez sąsiadów. Jest zabronione, ponieważ stanowi bezpośrednie wtargnięcie w sferę cudzej własności. Dlatego właściciel może wystąpić do sądu o nakazanie sąsiadom powstrzymania się od takich działań. Gdyby działania sąsiadów wywołały szkodę, bo np. śmieci są skażone chemicznie i mogłyby w przyszłości doprowadzić do zatrucia zwierząt gospodarskich, drobiu, pszczół, a tym bardziej ludzi, wówczas właściciel ma prawo wystąpić o odszkodowanie na zasadach ogólnych, uregulowanych w kodeksie cywilnym.

Podstawa prawna

Art. 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy zawsze potrzebne rozgraniczenie

@RY1@i02/2012/181/i02.2012.181.18300150e.818.jpg@RY2@

Gdy znaki graniczne zostaną przesunięte lub uszkodzone, to nowe mogą być postawione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego tylko wówczas, gdy istnieją dokumenty, które umożliwiają określenie, gdzie pierwotnie one stały. W razie braku takich dokumentów przeprowadzane jest postępowanie rozgraniczeniowe na koszt właścicieli działek, po połowie.

Postępowanie rozgraniczeniowe prowadzone jest na zlecenie właścicieli gruntów. Natomiast spór między nimi co do pierwotnego położenia znaków rozstrzyga sąd. Bierze przy tym pod uwagę m.in. znaki, które jeszcze się zachowały, ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Po przeprowadzeniu postępowania sąd określi dokładny przebieg linii granicznej.

Podstawa prawna

Art. 152 i 153 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy sąsiad powinien wykupić część mojej działki

@RY1@i02/2012/181/i02.2012.181.18300150e.819.jpg@RY2@

Gdy właściciel nieruchomości przekroczył granicę przy wznoszeniu budynku, wówczas sąsiad ma prawo domagać się wykupienia zajętej części gruntu oraz tej części działki, która straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

W tej sytuacji pokrzywdzony sąsiad ma również drugą możliwość: może wystąpić z roszczeniem o wynagrodzenie w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej. Sam decyduje o tym, czego chce się domagać: wykupu gruntu czy ustanowienia służebności. Jednakże raz dokonany wybór go wiąże.

Aby ustanowić służebność gruntową, sąsiedzi powinni zawrzeć umowę. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności zależy od tego, jak bardzo uciążliwe są skutki przekroczenia granicy dla właściciela zajętej działki (czyli uwzględniać rodzaj i stopień uciążliwości).

Gdy właściciel nieruchomości, który przekroczył granice sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku, dobrowolnie nie będzie chciał uregulować roszczenia zgodnie z żądaniem, pokrzywdzony sąsiad ma prawo wystąpić z pozwem do sądu. W orzeczeniu sąd ustanowi wówczas służebność albo nakaże wykup części działki. Wysokość wynagrodzenia za wykupienie gruntu powinna zostać ustalona na podstawie ceny wolnorynkowej.

Podstawa prawna

Art. 151 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy wolno żądać wyburzenia sąsiedniego budynku

@RY1@i02/2012/181/i02.2012.181.18300150e.820.jpg@RY2@

Gdy już został postawiony budynek, to właściciel sąsiedniego gruntu nie może domagać się wyburzenia go i przywrócenia stanu poprzedniego. Wyjątek od tej zasady ma miejsce tylko wówczas, gdy w trakcie budowy bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwiał się przekroczeniu granicy albo gdy grozi mu niewspółmiernie wysoka szkoda.

Pokrzywdzony właściciel działki nie domagał się od sąsiada prowadzącego budowę zaprzestania prac. Już w trakcie wykonywania tych prac powinien był bowiem skłonić sąsiada do odstąpienia od budowy na sąsiednim gruncie. Dlatego, aby już po zakończeniu inwestycji móc domagać się przywrócenia stanu poprzedniego (czyli wyburzenia obiektu), należy udowodnić, że na skutek naruszenia granicy właścicielowi gruntu grozi znacznie większa szkoda od tej, którą poniesie sąsiad, wyburzając część domu.

Podstawa prawna

Art. 151 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy można żądać, aby sąsiad przestał budować basen

@RY1@i02/2012/181/i02.2012.181.18300150e.821.jpg@RY2@

Właścicielowi sąsiedniej działki nie wolno wykonywać robót ziemnych w taki sposób, aby to groziło nieruchomościom sąsiednim. Dlatego sąsiad, którego nieruchomość została w ten sposób zagrożona, ma prawo domagać się wstrzymania tych prac nawet wówczas, gdy są one wykonywane na podstawie pozwolenia budowlanego czy wodnoprawnego.

Chodzi tu przede wszystkim o prace, które grożą osunięciem się ziemi i przez to mogą spowodować np. zawalenie się budynku lub uszkodzenie jego konstrukcji. Mogą to być zarówno roboty naziemne, jak i podziemne, prowadzone na nieruchomości znajdującej się w zasięgu bezpośredniego oddziaływania. Niekoniecznie więc muszą być prowadzone na działce mającej wspólną granicę.

Podstawa prawna

Art. 147 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy sąsiad poniesie koszt utrzymania znaków

@RY1@i02/2012/181/i02.2012.181.18300150e.822.jpg@RY2@

Właściciele sąsiednich nieruchomości muszą ponosić koszty utrzymania znaków, które wytyczają granice między nimi. Muszą być one wykonane z trwałego materiału.

Dlatego sąsiedzi muszą powstrzymywać się od wszelkich działań, które mogłyby spowodować przesunięcie, uszkodzenie lub zniszczenie znaku. Natomiast w razie zniszczenia, uszkodzenia, przemieszczenia powinni o tym zawiadomić niezwłocznie właściwego starostę. Muszą też umożliwić wstęp na swoje grunty osobom upoważnionym do wykonywania prac geodezyjnych i kartograficznych, aby umieścili tam znaki geodezyjne, grawimetryczne i magnetyczne oraz urządzenia zabezpieczające te znaki. Przegląd i konserwacja znaków należy do starosty.

Podstawa prawna

Art. 152 i 153 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy trzeba wyznaczyć termin na usunięcie korzeni

@RY1@i02/2012/181/i02.2012.181.18300150e.823.jpg@RY2@

Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie drzewa, które przechodzą na jego teren z sąsiedniej posesji. Zanim jednak sam to zrobi, powinien wezwać sąsiada do usunięcia i wyznaczyć mu na to stosowny termin. Powinien on być wystarczający na to, aby sąsiad mógł zorganizować pracę, i przypadać w takiej porze roku (w świetle wiedzy ogrodniczej), aby po odcięciu korzeni drzewo nie uschło.

Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu można samemu przystąpić do usunięcia korzeni, a odcięte zachować dla siebie. Można też wówczas domagać się od właściciela drzewa zwrotu poniesionych kosztów interwencji. Najlepiej takie wezwanie wysłać na piśmie, aby w razie sporu w sądzie mieć dowód na to, że zostało dokonane.

Podstawa prawna

Art. 150 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy sąsiedzi ponoszą wspólnie koszty ogrodzenia

@RY1@i02/2012/181/i02.2012.181.18300150e.824.jpg@RY2@

Mury, płoty i inne urządzenia, które znajdują się na granicy sąsiadujących ze sobą gruntów, służą do użytku wszystkich sąsiadów i dlatego powinni oni ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Natomiast gdy koszty naprawy pokryje tylko jeden z sąsiadów, wówczas może domagać się nawet przed sądem zwrotu części nakładów. Obowiązek ten nie obejmuje jednak kosztów wybudowania nowego ogrodzenia. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 24 stycznia 2002 r., w sprawie sygn. III CZP 75/ 01, opublikowanej w OSP 10/02.

Gdy nowy płot albo mur graniczny postawi tylko jeden z nich, to wówczas nie ma prawa wystąpić do właściciela sąsiedniej działki z roszczeniem o zwrot połowy kosztów. Natomiast w razie rozebrania ogrodzenia postawionego tylko przez jednego z właścicieli przylegających do siebie nieruchomości, ma on prawo do odzyskanego materiału z rozbiórki. W razie sporu powinien jednak udowodnić, że poniósł koszty wybudowania tego muru lub płotu.

Podstawa prawna

Art. 154 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl