W jakim terminie wypowiedzieć umowę

Ustawowe terminy znajdują zastosowanie wtedy, gdy strony w umowie nie określą innych. Terminy umowne mogą więc być dłuższe lub krótsze od ustawowych, ale z jednym znaczącym wyjątkiem - nie można skrócić ich umownie na niekorzyść najemcy. Potwierdza to m.in. wyrok SN z 6 kwietnia 2000 r. (sygn. II CKN 264/00).

Ustawowe terminy wypowiedzenia zostały określone w art. 673 par. 2 i 688 k.c. Gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód (z tym że liczy się je na koniec kwartału kalendarzowego). Przy czynszu płatnym miesięcznie najem wypowiada się na miesiąc naprzód (na koniec miesiąca kalendarzowego) przy umowach zawartych na czas określony. Przy umowach najmu lokalu na czas nieoznaczony najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Taka regulacja ma chronić trwałość najmu i utrudniać jego nagłe wypowiadanie. W pełni też uzasadnia rozpowszechniony zwyczaj pobierania kaucji w wysokości trzymiesięcznego czynszu.

Aby uniknąć niedogodności związanych z długim ustawowym terminem wypowiedzenia najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony, wynajmujący wprowadzają krótsze okresy płatności. Przez to terminy wypowiedzenia umów ulegają radykalnemu skróceniu. Zgodnie z przepisami, gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesięczne (niezależnie od rodzaju umowy), wypowiada się najem na trzy dni naprzód, a gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. Nie ma znaczenia, czy wynajmujemy pokój w biurze, czy duży magazyn.

Krótsze okresy płatności umożliwiają też - w razie zaległości czynszowych - na nawet kilkumiesięczne przyspieszenie zakończenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Tak wynika z art. 687 k.c. Zwłoka z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności umożliwia wynajmującemu wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Najpierw jednak trzeba uprzedzić najemcę na piśmie i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie należności. Te zasady są bezwzględnie obowiązujące, a więc nie mogą być przez strony zmienione w umowie najmu.

Przy umowie najmu z czynszem płatnym miesięcznie cała procedura wypowiedzenia umowy wymaga więc dwumiesięcznych zaległości w opłatach, a ponadto jednego miesiąca, aby najemca miał szansę zapłacić zaległe należności. W przypadku gdy czynsz płatny jest w krótszych okresach, to dwa pełne okresy płatności mijają szybciej. Z drugiej strony może to być argument dla najemcy, aby zażądać ustanowienia niższej kaucji niż w wysokości trzymiesięcznych opłat czynszowych.

Krótsze niż miesięczne okresy płatności czynszu nie zmieniają natomiast nic w procedurach podwyżek. Zasady podnoszenia czynszów określa art. 685¹ k.c. Zgodnie z tym przepisem wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód (na koniec miesiąca kalendarzowego).

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).