Strony mogą zdecydować w umowie o możliwości zbycia prawa pierwokupu

Realizacja prawa pierwokupu według przepisów kodeksu cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.) jest możliwa, jeżeli łącznie spełnione są dwa warunki. Po pierwsze zobowiązany zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej, po wtóre zostanie zawarta umowa warunkowa. Zgodnie z art. 602 par. 1 kodeksu cywilnego prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. Niezbywalność oznacza nieprzenoszalną czynność prawną, która może być dziedziczona. Kontekst omawianego przepisu wyraźnie wskazuje na jego dyspozytywny charakter, a skutkiem owej dyspozytywności jest możliwość zawarcia w umowie ustanawiającej prawo pierwokupu uprawnienia do jego zbycia.

Należy zauważyć, że przepisy regulujące umowne prawo pierwokupu mają z zasady charakter dyspozytywny, a więc niezbywalność tego prawa nie stanowi konstytutywnego elementu więzi prawnej łączącej zobowiązanego z uprawnionym. Przy braku wyraźnego postanowienia w umowie ustanawiającej prawo pierwokupu, prawo to nie może być przeniesione na inne podmioty. Przy takim założeniu prawo pierwokupu może być zbyte, jeżeli wynika to z umowy stanowiącej źródło tego prawa (wyrok SN z 29 stycznia 2004 r., II CK 368/02, Lex nr 174175). Zatem nie ulega wątpliwości, że przy umownym prawie pierwokupu strony mogą uzgodnić jego zbywalność.

Prawo pierwokupu podlega dziedziczeniu zarówno na podstawie testamentu, jak i w wyniku dziedziczenia ustawowego. Występując jako czynność konwencjonalna podmiotu prawa cywilnego, polega na przeniesieniu tego prawa (na inny podmiot), w związku z czym owa zasada niezbywalności ustępuje na rzecz zasady dziedziczności, a więc cesji, zrzeczenia się przedmiotowego uprawnienia. Jak wynika z przepisów kodeksu cywilnego, zasada swobody umów nie doznaje ograniczenia wskutek istnienia podmiotu uprawnionego do wykonania prawa pierwokupu, nawet jeśli źródłem tego prawa jest ustawa. Czym innym jest bowiem prawo pierwokupu jako prawo podmiotowe, a czym innym realizacja uprawnienia wynikająca z tego prawa. W myśl powołanych przepisów strony, zawierając umowę, mogą zatem ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości naturze stosunku oraz zasadom współżycia społecznego, które służą realizacji owego uprawnienia.

W konkluzji powyższych rozważań uznać należy, że podstawowym źródłem tego prawa jest umowa, a więc inny charakter ma ustawowe, a inny umowne prawo pierwokupu. Umowa, która podlega zwykłym rygorom co do jej zawarcia, zezwala stronom na możliwość jego zbycia ze względu na zbieżność treści art. 596 i art. 602 kodeksu cywilnego, których tezy przepisów dotyczą także zbywalności.

Zgodnie z art. 602 par. 1 kodeksu cywilnego prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa

@RY1@i02/2012/026/i02.2012.026.21500020d.803.jpg@RY2@

Tomasz Błotnicki, associate Dewey & LeBoeuf

Tomasz Błotnicki

associate Dewey & LeBoeuf