Kiedy, komu i na jakich zasadach przysługuje prawo pierwokupu

Niektórym osobom, grupom osób albo podmiotom publicznym przysługuje szczególnego rodzaju przywilej, polegający na możliwości zakupu określonych rzeczy - głównie nieruchomości - w pierwszej kolejności przed innymi osobami. Określone w art. 596 - 602 kodeksu cywilnego prawo pierwokupu może wynikać wprost z przepisów ustawy. Taką instytucję znają np. przepisy ustaw o kształtowaniu ustroju rolnego, o gospodarce nieruchomościami czy o lasach. Ustanowienie prawa pierwokupu może też nastąpić w umowie. Aby zamieścić w niej takie zastrzeżenie, strony powinny zawrzeć postanowienie, że w przypadku sprzedaży przez kupującego rzeczy będącej przedmiotem umowy sprzedającemu będzie przysługiwać prawo pierwokupu.

Obowiązki właściciela

Prawo pierwokupu może dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych (np. samochodu, mebli), jak i nieruchomości. Takim zastrzeżeniem mogą zostać objęte równie dobrze prawa majątkowe, np. autorskie, wierzytelności, udziały w spółkach. Przykładowo zastrzeżenie w umowie spółki czy jej statucie, że w razie wyzbywania się akcji przez jej akcjonariusza pozostali mają pierwszeństwo kupna czy zakupu, oznacza, że zostało ustanowione na ich rzecz prawo pierwokupu.

Prawo pierwokupu rodzi określone obowiązki po stronie właściciela rzeczy. Może on co prawda sprzedać rzecz w wybranym przez siebie czasie i po zadowalającej go cenie, ale pod warunkiem, że osoba lub inny podmiot uprawniony do pierwokupu nie zdecyduje się skorzystać ze swojego prawa.

Po dokonanej transakcji właściciel musi niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy. Odbywa się to przez złożenie stosownego oświadczenia sprzedającemu. Jednocześnie, jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy (np. aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości), oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.

Realizacja prawa pierwokupu nie polega na możliwości skutecznego żądania od właściciela sprzedaży określonej rzeczy. Podstawowym założeniem instytucji prawa pierwokupu jest to, że prawo to może być realizowane tylko wtedy, gdy zmianę stanu prawnego zainicjuje osoba zobowiązana z prawa pierwokupu, nigdy zaś do realizacji prawa pierwokupu nie może doprowadzić sam uprawniony (postanowienie Sądu Najwyższego z 11 października 1974 r., III CRN 235/74). [Przykład 1]

Wykonanie uprawnień

Wykonanie prawa pierwokupu polega na tym, że pomiędzy zobowiązanym właścicielem rzeczy a uprawnionym dochodzi do skutku umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez właściciela z osobą trzecią (inne konsekwencje mogą wynikać z przepisów szczególnych). Skuteczność wykonania prawa pierwokupu nie zależy od uiszczenia ceny sprzedaży lub złożenia jej do depozytu sądowego. [Przykład 2]

Jeżeli rzecz stanowi przedmiot współwłasności, a sprzedaż i przeniesienie własności dotyczy prawa własności w całości, niewykonanie w terminie prawa pierwokupu w stosunku do jednego ze współwłaścicieli powoduje bezskuteczność oświadczenia względem pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli uprawniony z ustawy do pierwokupu złoży oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa, nie może tego oświadczenia odwołać po jego dojściu do zobowiązanego. Od tej chwili osoba trzecia, z którą zawarta była umowa sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem zostaje zwolniona z zobowiązania wynikającego z tej umowy, nawet jeśli później okaże się, że oświadczenie uprawnionego było bezskuteczne (wyrok Sądu Najwyższego z 14 grudnia 2007 r., III CSK 181/2007).

Dodatkowe świadczenia

Ograniczenie uprawnień związane z wykonywaniem prawa pierwokupu może być źle przyjmowane przez właściciela, który nie może do końca decydować o tym, komu sprzeda rzecz. Dlatego w praktyce może dochodzić do prób udaremnienia prawa pierwokupu. Przepisy kodeksu cywilnego zastrzegają jednak, że podobne postanowienia umów z osobą trzecią są względem uprawnionego bezskuteczne.

Oczywiście nie oznacza to, że zawarta umowa sprzedaży nie może zastrzegać dodatkowych świadczeń niepieniężnych wobec sprzedającego. Jeżeli jednak osoba wykonująca prawo pierwokupu nie będzie w stanie ich spełnić, może ona przekazać równowartość tych świadczeń.

Przykładowo, jeżeli osoba trzecia nabywająca samochód obciążony prawem pierwokupu dodatkowo zobowiązała się wykonać sprzedającemu usługę remontową, to wykonujący prawo może zapłacić za jej realizację. Kodeks cywilny zastrzega, że gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za niezastrzeżone.

Prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jest ono także niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonywają prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.

Komu odszkodowanie

W praktyce mogą zdarzać się sytuacje, w których właściciel sprzedaje rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, nie informując nowego nabywcy o takiej sytuacji prawnej i nie zastrzegając w zawartej z nim umowie wiążącego się z tym warunku. Takie zaniechanie nie prowadzi jednak do nieważności transakcji sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Sprzedawca ponosi jedynie odpowiedzialność względem uprawnionego z pierwokupu za wynikłą w ten sposób szkodę. Identyczna odpowiedzialność ciąży na sprzedającym w razie, gdy w ogóle nie zawiadomił on uprawnionego o dokonanej sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością (np. dotyczące jej ceny, dodatkowych świadczeń, terminu płatności).

Opisana wyżej zasada chroni interesy majątkowe uprawnionego z pierwokupu w sytuacji, gdy sprzedający udaremnił wykonanie jego prawa. Zdecydowanie większa ochrona przysługuje uprawnionym do pierwokupu z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy. Dokonana z ich pominięciem bezwarunkowa sprzedaż jest uważana za nieważną. Mogą oni więc żądać zawarcia umowy sprzedaży, a nie jedynie odszkodowania.

Zapłata ceny

Podstawowym elementem umowy sprzedaży zawieranej przez właściciela z osobą trzecią jest cena. Zaufanie do wypłacalności nowego nabywcy czy poczynione przez niego zabezpieczenia mogą powodować, że według zawartej umowy cena ma być zapłacona w terminie późniejszym. Kodeks cywilny zastrzega jednak, że uprawniony do pierwokupu może z tego terminu skorzystać tylko wtedy, gdy odpowiednio zabezpieczy zapłatę. Takiego ograniczenia nie stosuje się do państwowych jednostek organizacyjnych. Przepisy wprowadzają tym samym domniemanie ich wypłacalności. [Przykład 3]

Czym jest pierwszeństwo

Prawo pierwokupu jest często mylone z pierwszeństwem do nabycia określonej rzeczy wynikającym z przepisu lub umowy. Pierwszeństwo tym różni się od prawa pierwokupu, że realizuje się ono przed zawarciem umowy sprzedaży. Sprzedawca, na którym ciąży powinność uszanowania pierwszeństwa, powinien - po pierwsze - powiadomić osobę, której pierwszeństwo przysługuje, o zamiarze zbycia odnośnego przedmiotu. Po drugie zaś powinien umożliwić jej zakup owego przedmiotu w pierwszej kolejności. Nie stwarza ono jednak roszczenia o zawarcie umowy. Nie jest też oparte na konstrukcji prawa podmiotowego. Naruszenie pierwszeństwa zastrzeżonego w umowie wywołać może jedynie sankcję odpowiedzialności odszkodowawczej ex contractu (wyrok Sądu Arbitrażowego przy Krajowej Izbie Gospodarczej w Warszawie z 24 kwietnia 2006 r., sygn. akt SA 193/2005).

Ważne

Wykonanie prawa pierwokupu następuje przez złożenie właścicielowi oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu

Przykłady

1 Czy mogę zmusić miasto do sprzedaży wynajmowanego lokalu

Prawo pierwokupu nie jest źródłem roszczenia o zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu i nie powinno być utożsamiane z pierwszeństwem, które przysługuje najemcom lokali komunalnych. Lokal (należący do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) może być sprzedany najemcy, pod warunkiem że najem został zawiązany na czas nieokreślony. Wówczas najemca korzysta z pierwszeństwa i może kupić mieszkanie w trybie bezprzetargowym.

Tacy najemcy muszą być zawiadomieni na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im prawie, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.

2 Jak mogę sprawdzić, czy gmina może skorzystać z pierwokupu

To prawda, że gminie przysługuje prawo pierwokupu m.in. w przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości. Aby mogło być ono jednak skutecznie wykonywane, musi zostać ujawnione w księdze wieczystej. Jeżeli rzeczywiście tak jest, to sprzedaż nieruchomości może nastąpić, o ile wójt, burmistrz, prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu. Oznacza to, że rzecz objęta prawem pierwokupu może zostać sprzedana osobie trzeciej tylko warunkowo, tj. pod warunkiem zawieszającym, że uprawniony do pierwokupu nie wykona swojego uprawnienia. Przysługujące gminie prawo pierwokupu nie ogranicza stron umowy warunkowej w kształtowaniu swego stosunku obligacyjnego i nie są one związane złożonymi oświadczeniami (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 17 stycznia 2002 r., I ACa 913/2001)

3 Czy Agencja Nieruchomości Rolnych ma w dalszym ciągu prawo pierwokupu

Od 8 lipca 2010 roku obowiązują nowe zasady zakupu mniejszych nieruchomości rolnych. Wskutek nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 6 maja 2010 r. ograniczono uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnych do pierwokupu tylko w odniesieniu do nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha. Podobny limit areału został wprowadzony w art. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przewiduje on teraz, że jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.

Wcześniej ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego miała zastosowanie do wszelkich nieruchomości bez względu na ich powierzchnię, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele nierolne. Powodowało to, że 80 proc. spośród tysięcy umów przekazywanych rocznie do Agencji Nieruchomości Rolnych dotyczyło nieruchomości o powierzchni poniżej 1 hektara. Ograniczenie powierzchni nieruchomości rolnych, w stosunku do których agencji służy prawo pierwokupu lub uprawnienie do nabycia nieruchomości rolnej, skróciło znacznie czas przenoszenia własności nieruchomości oraz zmniejszyło ilość czynności biurokratycznych wykonywanych przez pracowników agencji.

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.)