Lokal spółdzielczy bez odrębnej księgi wieczystej trudniej sprzedać

Gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało ustanowione w budynku postawionym na gruntach, do których spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, to nie ma możliwości założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej.

- Wprawdzie takie mieszkanie można sprzedać, bo rejent sporządzi akt notarialny, ale nabywca nie dostanie kredytu, bo bez księgi wieczystej - więc bez możliwości wpisania hipoteki - bank go nie udzieli. Przez to taki lokal ma znacznie gorszą pozycję w obrocie - tłumaczy notariusz Leszek Zabielski.

Również pośrednicy w obrocie nieruchomościami zwracają uwagę na to, że lokal spółdzielczy z księgą wieczystą łatwiej jest sprzedać, bo nabywcy liczą na uzyskanie ochrony z tytułu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Problem nie jest nowy, bo w przeszłości spółdzielnie często świadomie stawiały bloki na cudzych gruntach. Dostawały pozwolenia na budowę i od początku nie zamierzały sytuacji własnościowej uporządkować. Wprawdzie miały obowiązek uregulowania praw do gruntów do 1 stycznia 1985 r., ale wiele podmiotów nie wywiązało się z niego i nie dotknęły ich za to żadne sankcje.

W obrocie lokalami zapanował więc spory bałagan, ponieważ oferowane do sprzedaży są również mieszkania, dla których jeszcze w latach 90. założono księgi wieczyste w spółdzielniach niemających praw do gruntu pod budynkiem. Wówczas była taka możliwość. Potwierdzało to też orzecznictwo Sądu Najwyższego (uchwała z 30 maja 1994 r., sygn. akt. III CZP 73/94), który stwierdził, że założenie księgi wieczystej w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest uzależnione od uregulowania prawa spółdzielni do działki, na której znajduje się budynek.

SN zmienił jednak zdanie i w uchwale siedmiu sędziów z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12), niewpisanej jednak do księgi zasad, orzekł, że gdy mieszkanie znajduje się w budynku postawionym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym, to spółdzielcze prawo własnościowe do niego stanowi tylko ekspektatywę tego prawa i dlatego nie można wpisać go do księgi wieczystej.

Dlatego też rzecznik praw obywatelskich zwróciła uwagę rządu na konieczność zmiany przepisów. Przekonuje, że na ustawodawcy spoczywa obowiązek uporządkowania tej sytuacji prawnej, skoro dopuścił kiedyś możliwość zakładania ksiąg wieczystych i ustanawiania spółdzielczych praw do lokalu nawet wtedy, gdy prawa spółdzielni do gruntu nie były uregulowane.

Ważne

Lokal spółdzielczy z księgą wieczystą łatwiej sprzedać, bo nabywcy liczą na uzyskanie ochrony z tytułu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl