Transakcja za 600 tys. zł nie może być uznana za czynność nieodpłatną

Obciążenie nieruchomości hipoteką wpływa na jej wartość w obrocie. Nie chodzi tu jednak o prosty rachunek odejmowania, lecz o oszacowanie związanego z obciążeniami ryzyka - orzekł Sąd Najwyższy.

Spółka akcyjna pożyczyła J.S. kwotę 600 tys. zł. Miał ją zwrócić w ciągu miesiąca. Na zabezpieczenie długu J.S. zobowiązał się do podpisania umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie udziału w zabudowanej nieruchomości, ze zobowiązaniem spółki do zwrotnego jej przeniesienia w przypadku spłaty pożyczki. Następnie strony zawarły aneks do umowy, przyjmując, że J.S. na żądanie spółki odda dług w ciągu 3 dni albo przeniesie na spółkę własność udziału.

Spółka wezwała J.S. do zwrotu pożyczki. Dłużnik tego nie zrobił, więc doszło do podpisania nowej umowy tak, jak strony ustaliły. W jej treści opisano, że w dziale IV księgi wieczystej wpisane są hipoteki na rzecz banku w wysokości 80 mln zł.

Następnie J.S. sprzedał nieruchomość z obciążeniami hipotecznymi małżonkom B. za cenę 610 tys. zł. Problem w tym, że wartość rynkowa nieruchomości była czterokrotnie wyższa. W międzyczasie sąd ogłosił upadłość spółki. Syndyk masy upadłości złożył pozew o uznanie za bezskuteczną wobec spółki umowy sprzedania nieruchomości. Uznał bowiem, że poniósł szkodę, ponieważ mógłby uzyskać wyższą cenę z jej zbycia.

Czynność nieodpłatna

W pozwie wskazał na art. 531 par. 2 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim w wypadku gdy osoba trzecia rozporządziła uzyskaną korzyścią, wierzyciel może wystąpić bezpośrednio przeciwko osobie, na której rzecz rozporządzenie nastąpiło, jeżeli było ono nieodpłatne. Przekonywał, że uiszczona przez pozwanych małżonków cena jest tak niska, że de facto doszło do czynności nieodpłatnej, bez względu na obciążenia hipotekami. Tych wpisów nie należy bowiem uwzględniać, gdyż hipoteka wprawdzie ciąży na nieruchomości, ale nie obniża jej wartości. Sąd okręgowy oddalił powództwo, a sąd II instancji apelację syndyka.

Uznał, że uiszczona przez kupujących cena nie była czynnością nieodpłatną. Syndyk wniósł skargę kasacyjną.

Kwestia ryzyka

Sąd Najwyższy oddalił skargę. Wskazał, że podstawowym problemem w sprawie jest przesądzenie, czy i w jakim stopniu należy uwzględniać obciążenia hipoteczne nieruchomości. Syndyk twierdził, że w związku z ustanowieniem hipoteki nie zostają naruszone żadne uprawnienia właściciela. Nieruchomość jest, jaka była, a hipoteka jest "obok", "pod".

Z takim stanowiskiem - podkreślił SN - nie sposób jest się jednak zgodzić, gdyż jest ono oderwane od rzeczywistości. Elementarne doświadczenie życiowe, które jest jedną z podstaw ocen sędziowskich, wskazuje na to, że obciążenie nieruchomości hipoteką, zwłaszcza gdy jest znaczne, wpływa w sposób istotny na jej wartość w obrocie. W rozpoznawanej sprawie wartość obciążeń hipotekami wynosiła ponad 80 mln zł, co sprawia, że nie chodzi już o pytanie "czy", lecz "o ile" to obciążenie obniża realną wartość nieruchomości.

Oczywiście - zauważył SN - nie może być tu mowy o mechanicznej redukcji o wysokość obciążeń, gdyż to prowadziłoby do absurdalnego wniosku, że nieruchomość ma wartość ujemną. Chodzi więc o oszacowanie związanego z tymi obciążeniami ryzyka ewentualnego nabywcy.

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl

ORZECZNICTWO

Wyrok Sądu Najwyższego z 21 marca 2013 r., sygn. akt II CSK 414/12. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia