Tylko jeden sposób wyliczenia rocznych opłat jest prawidłowy

Mechanizm naliczania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste znajdziemy w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.). Obowiązujący od prawie dwóch lat art. 77 ust. 2a ustawy przewiduje ochronę przez radykalnymi podwyżkami. Jeśli zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej, to użytkownik wieczysty płaci najpierw jedynie dwukrotność dotychczasowej stawki. Pozostałą kwotę, ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części. Powiększają one opłatę roczną w następnych dwóch latach. Chodzi o to, aby opłata roczna w trzecim roku od jej aktualizacji była równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji (czyli np. w przypadku nieruchomości mieszkaniowych 1 proc. aktualnej wartości, a przy nieruchomościach komercyjnych - 3 proc.).

Przepis ten jest rozbieżnie interpretowany przez samorządy i Skarb Państwa, które ustalają go na trzy różne sposoby. Sąd Najwyższy - odpowiadając na pytanie jednego z sądów okręgowych - w uchwale z 28 lutego br. (sygn. III CZP 110/12) uznał, że tylko jeden z tych sposobów jest prawidłowy. Warto podkreślić, że uchwała SN jest zgodna z wcześniejszym stanowiskiem Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 6 grudnia 2011 r. interpretującym nowe przepisy.

Uchwała rozwiewa wątpliwości

Zdaniem SN stawka opłaty w pierwszym roku po aktualizacji nie może budzić żadnych wątpliwości - to dwukrotność dotychczasowej opłaty. W drugim roku od aktualizacji użytkownik wieczysty wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty. W trzecim roku od aktualizacji wnosi się opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. Wtedy więc opłata sięga dopiero poziomu 1 proc. albo 3 proc. wartości nieruchomości. [przykłady 1, 2]

Te metody są złe

Zgodnie z uchwałą SN dwa inne sposoby wyliczania nowych stawek opłat są nieprawidłowe. Chodzi po pierwsze o sytuację, gdy - w następnych dwóch latach od aktualizacji - użytkownik wieczysty miałby wnosić opłatę stanowiącą sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. Drugi zły sposób naliczenia opłat to sytuacja, w której w następnych dwóch latach od aktualizacji użytkownik wieczysty miałby wnosić opłatę stanowiącą sumę pełnej wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. [przykłady 3, 4]

Co można zrobić

Organ, aktualizując opłatę roczną, musi ją wypowiedzieć do końca poprzedzającego roku. Podstawą jest operat szacunkowy. Wypowiedzenie na piśmie powinno jednocześnie zawierać ofertę nowych stawek (w razie wzrostu opłaty ponaddwukrotnie organ musi dokonać stosownych wyliczeń stawek opłat w trzech kolejnych latach). Urzędnicy nie muszą natomiast - i najczęściej tego nie robią - przesyłać całości operatu, ale powinni umożliwić zapoznanie się z nim przez użytkownika.

Użytkownik wieczysty może kwestionować podwyżkę opłat, odwołując się najpierw (w ciągu 30 dni) do samorządowego kolegium odwoławczego. Odwołanie jest dopuszczalne, gdy kwestionuje się w ogóle podwyżkę albo twierdzi, że jest ona co prawda uzasadniona, ale w innej wysokości. Jeśli SKO nie podzieli naszych argumentów, to w ciągu 14 dni od dnia doręczenia jego orzeczenia wolno nam złożyć sprzeciw do sądu cywilnego.

PRZYKŁAD 1

Komercyjne 3 proc.

Przedsiębiorstwo z woj. kujawsko-pomorskiego otrzymało podwyżkę opłat rocznych (3 proc. wartości nieruchomości komercyjnej). Wcześniej płaciło za użytkowanie wieczyste półhektarowej działki 18 720,90 zł rocznie, ale operat szacunkowy przedstawiony przez magistrat podniósł wycenę działki do 1 324 000 zł (3 proc. z tej kwoty to 39 720 zł). Ponieważ nowa stawka przekraczałaby dwukrotność starej stawki, to powstała konieczność zastosowania mechanizmu opisanego w art. 77 ust. 2a ustawy. Opłata w pierwszym roku po aktualizacji powinna więc sięgnąć 37 441,80 zł (dwukrotność starej stawki). Ponieważ nadwyżka pomiędzy tak ustaloną stawką a 3 proc. wartości wynosi 2278,2 zł (39 720 zł - 37 441,80 zł), a jej połowa to 1139,1 zł, to opłata w drugim roku po aktualizacji wyniesie 38 580,90 zł (czyli 37 441,80 zł plus 1139,1 zł). Dopiero w trzecim roku stawka opłaty powinna sięgnąć 3 proc. wartości nieruchomości, czyli 39 720 zł.

PRZYKŁAD 2

Lokal spółdzielczy

Jedna z warszawskich spółdzielni mieszkaniowych ma w swoich zasobach lokal mieszkalny, za który dotychczas uiszczała jednoprocentową stawkę w wysokości 134 zł rocznie. Po aktualizacji opłaty 1 proc. wartości nieruchomości to obecnie 1136 zł. Oznacza to, że spółdzielnia musi teraz zapłacić w pierwszym roku po aktualizacji 268 zł, w drugim 702 zł, czyli 268 zł + 50 proc. x (1136 zł - 268 zł), a w trzecim 1136 zł.

PRZYKŁAD 3

Tak nie wolno

W sytuacji ww. opisanego przedsiębiorstwa wadliwe byłoby naliczenie opłaty w następujących wysokościach: w pierwszym i drugim roku po aktualizacji w kwocie 38 580,90 zł, a w trzecim według stawki 39 720 zł. W tej sytuacji źle jest naliczana opłata tylko w pierwszym roku po aktualizacji. Zgodnie z kolejnym wadliwym systemem naliczenia podwyższonych opłat miałyby one wynosić odpowiednio 40 859 zł w pierwszym i drugim roku po aktualizacji, a w trzecim 39 720 zł. Oznacza to wadliwe naliczenie stawek opłat za pierwszy i drugi rok po ich aktualizacji.

PRZYKŁAD 4

Za pierwszy i drugi rok

W sytuacji ww. spółdzielni mieszkaniowej wadliwe byłoby naliczenie opłat w stawkach 702 zł za pierwszy i drugi rok, a 1136 zł za trzeci. Doszłoby bowiem do zawyżenia opłaty za pierwszy rok po podwyżce. Zgodnie z drugim sposobem jeszcze bardziej widać wadliwość naliczenia, które w pierwszym i drugim roku sięgnęłoby 1570 zł, w trzecim zaś 1136 zł.

@RY1@i02/2013/069/i02.2013.069.21500030b.802.jpg@RY2@

Michał Kosiarski autor prowadzi firmę konsultingową

Michał Kosiarski

autor prowadzi firmę konsultingową