Jak ukształtować treść kontraktu

Wyposażeniu powierniczego inwestora zastępczego w prawo zawarcia umowy z wykonawcą zadania inwestycyjnego musi towarzyszyć prawo inwestora bezpośredniego do akceptacji osoby wykonawcy i warunków tejże umowy. Jest to istotne zwłaszcza w przypadku takich elementów kontraktu jak terminy, wysokość wynagrodzenia, harmonogram, warunki gwarancji itp. Przepis tej treści - obejmujący także aneksy oraz odstąpienie od umowy - winien zostać umieszczony w umowie o zastępstwo inwestycyjne oraz o wykonanie inwestycji. Wydaje się, iż inwestor bezpośredni winien przekazać inwestorowi zastępczemu katalog wymagań co do treści kontraktu, który byłby podstawą do negocjacji z wykonawcą. Celowe jest również zagwarantowanie sobie przez inwestora bezpośredniego akceptowania umów z ważniejszymi podwykonawcami, co wymaga umieszczenia zapisu o zgodzie inwestora bezpośredniego w umowie o zastępstwo, w umowie z wykonawcą oraz w umowach z podwykonawcami. Jakość sił zaangażowanych w proces realizacji oraz jakość instrumentów dyscyplinowania i premiowania wykonawców ma ogromne znaczenie. Wprawdzie skutki złego doboru czy też niekorzystnych warunków umów w sensie prawnym dotkną inwestora zastępczego, lecz inwestor bezpośredni nie osiągnie zasadniczego celu w postaci zrealizowania inwestycji w terminie i po założonych kosztach.

Udział w odbiorach

Należy zauważyć, iż inwestor zastępczy zainteresowany jest sprawnym przeprowadzeniem inwestycji, której terminowe zakończenie warunkuje uzyskanie przez niego pełnego wynagrodzenia. Stąd też może po jego stronie wystąpić tendencja do zbyt liberalnej oceny jakości robót wykonawcy, w celu ich jak najszybszego odbioru. Dlatego też niezwykle istotne jest zapewnienie sobie przez inwestora bezpośredniego prawa uczestniczenia w odbiorach w ten sposób, iż te nie mogą nastąpić bez jego zgody.

Inny sposób wykonania

Zgodnie z art. 737 k.c. inwestorowi zastępczemu wolno w szczególnych przypadkach - gdy nie ma możliwości uzyskania zgody inwestora bezpośredniego - bez tejże zgody odstąpić od sposobu wykonywania umowy, Warunek: ma podstawy przypuszczać, iż inwestor zgodziłby się na to, a wykonywanie umowy w dotychczasowy sposób grozi powstaniem szkody.

Rozważenia wymaga zrezygnowanie w umowie o zastępstwo inwestycyjne z możliwości korzystania z tego rozwiązania. Trzeba tu jednak wskazać również na korzyści, które z niego płyną. Często zdarza się, iż trakcie budowy konieczne jest podjęcie natychmiastowych działań, zgodnie z umową o zastępstwo inwestycyjne wymagające zgody inwestora bezpośredniego. Chodzi np. o zawarcie umowy o usunięcie sytuacji zagrażających bhp, gdy nie sposób w danej chwili uzyskać zgody inwestora bezpośredniego. Wówczas inwestor zastępczy winien mieć prawo działania na własną rękę i samodzielnego zawarcia umowy.

Należy postulować zamieszczenie w umowie katalogu sytuacji, kiedy dopuszczalna jest zmiana sposobu realizacji. Przy czym zawsze inwestor zastępczy winien kierować się przypuszczalną wolą inwestora bezpośredniego oraz bezzwłocznie powiadomić go o tym. Podkreślmy, że odstąpienie od sposobu realizacji umowy nie jest jej zmianą. Inwestor zastępczy po prostu na obecnym etapie inaczej ją wykonuje, treść umowy pozostaje bez zmian, bowiem takowe zawsze wymagają zgodnej woli stron.

Zabezpieczenie staranności

Podobnie jak w przypadku umów o roboty budowlane, trzeba należyte wykonanie przez inwestora zastępczego umowy o zastępstwo inwestycyjne zabezpieczyć, najlepiej w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Istotne jest, aby do treści gwarancji wprowadzono stwierdzenie, iż jest ona nieodwołalna, bezwarunkowa i płatna na pierwsze żądanie uprawnionego. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego bank udzielający gwarancji opatrzonej klauzulą "nieodwołalnie" i "bezwarunkowo" oraz "na pierwsze żądanie" nie może skutecznie powoływać się - w celu ograniczenia lub wyłączenia przypadającego na niego obowiązku zapłaty - na zarzuty wynikające ze stosunku podstawowego (czyli w omawianym przypadku - próbować dowodzić, iż inwestor zastępczy prawidłowo zrealizował umowę). W odróżnieniu od gwarancji wystawianej na zlecenie wykonawców robót budowlanych, w naszym przypadku gwarancja ta zabezpiecza nie wybudowanie obiektu, lecz należyte działanie inwestora zastępczego.

Uwaga

Inwestor bezpośredni powinien zadbać, aby w kontrakcie, znalazło się zastrzeżenie, że umowy z ważniejszymi podwykonawcami podlegają jego akceptacji