Spółdzielniom trudniej będzie sprzedawać lokale

W wielu spółdzielniach stan prawny gruntów znajdujących się pod budynkami nadal nie jest uregulowany (czyli spółdzielnie nie stały się jeszcze ich właścicielami albo użytkownikami wieczystymi). Uniemożliwia to przekształcenia lokatorskich i własnościowych praw do lokali w ich odrębną własność. [przykład 1]

Ponieważ oznaczałoby to zablokowanie uwłaszczenia spółdzielców, dlatego kilka lat temu znaleziono rozwiązanie pośrednie. Do końca 2012 r. można było przekształcić lokatorskie prawo do lokalu w prawo własnościowe. Tak wynika z art. 6 ustawy z 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2009 r. nr 223, poz. 1779). Zamiast pełnej własności, posiadacz mieszkania lokatorskiego mógł uzyskać własnościowe prawo do lokalu.

Własnościowe jak swoje

Po wielu zmianach przepisów oraz orzeczeniach Trybunału Konstytucyjnego prawo odrębnej własności lokalu w praktyce działania spółdzielni niewiele już różni się od własnościowego prawa do lokalu. To ostatnie jest co do zasady przenaszalne, dziedziczne, może być przedmiotem hipoteki. Dlatego art. 6 nowelizacji z 2009 r. przewidywał, że na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia musiała dokonać przekształcenia we własnościowe prawo do lokalu. Zainteresowany wykupem członek spółdzielni powinien jednak dokonać spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową (np. odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami). Zainteresowany musiał także spłacić zadłużenie w opłatach eksploatacyjnych (o ile takie istniało). Były to więc bardzo korzystne warunki finansowe.

Przekształcenie mieszkania lokatorskiego we własnościowe odbywało się w dwóch przypadkach:

wgdy spółdzielni nie przysługiwało jeszcze prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama lub jej poprzednicy prawni budynek, w którym znajdował się lokal objęty żądaniem, albo

wgdy lokal znajdował się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu spółdzielni lub uchwała ta została zaskarżona do sądu.

Możliwość przekształcenia we własnościowe prawo do lokalu istniała więc wtedy, gdy najczęściej nie sposób było wykupić mieszkania jako odrębną własność. Była to więc swoista rekompensata dla tych spółdzielców, którzy - nie z własnej winy - nie mieli szansy na całkowity wykup. Do zawarcia umowy o ustanowienie własnościowego prawa do lokalu nie była potrzebna wizyta u notariusza. Wystarczyła forma pisemna pod rygorem nieważności, ale akt notarialny nie był w takim przypadku konieczny. [przykład 2]

Z początkiem br. możliwości zniknęły. Oznacza to, że w wielu spółdzielniach przekształcenia przez najbliższe miesiące, a nawet lata zostaną zablokowane.

Trudniej przejąć ziemię

W 2013 r. spółdzielca zainteresowany przekształceniem swojego lokatorskiego prawa do lokalu będzie musiał poczekać, aż spółdzielni uda się nabyć własność gruntu albo jego użytkowanie wieczyste, jak również dokonać wszystkich czynności przygotowujących do przekształcenia. Niestety jest to coraz trudniejsze. Od 4 grudnia 2012 r. obowiązuje ustawa z 27 lipca 2012 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2012 r., poz. 989). Uchyla ona art. 35 ust. 4 i 4² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który umożliwiał łatwe nabycie własności gruntów zajmowanych przez budynki spółdzielcze powstałe w okresie PRL. Chodziło o spółdzielnie mieszkaniowe, które 5 grudnia 1990 r. były posiadaczami gruntów mających nieuregulowany stan prawny (czyli takich, które nie były własnością Skarbu Państwa, gmin, osób prawnych lub fizycznych albo nie można było ustalić, do kogo należą) oraz przed tym dniem wybudowały same - lub wybudowali ich poprzednicy prawni - budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem. Spółdzielnie takie mogły wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie, że doszło do nabycia przez nie własności zajmowanych działek przez zasiedzenie. Jeśli spółdzielnia dostała przynajmniej jeden wniosek o przekształcenie mieszkania lokatorskiego lub własnościowego w odrębną własność, miała wręcz obowiązek wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia. Od 4 grudnia możliwość stwierdzenia zasiedzenia w tym trybie już nie istnieje.

Co począć

Co mają teraz zrobić spółdzielnie mieszkaniowe? Jeśli wszczęły postępowanie o nabycie własności przez zasiedzenie na podstawie art. 35 ust. 4 przed 4 grudnia 2012 r., to mogą je kontynuować, bo pozwala na to art. 2 ustawy nowelizującej. Inne wyjście to próba zasiedzenia na podstawie ogólnych przepisów kodeksu cywilnego przewidujących, że jest to dopuszczalne, gdy spółdzielnia posiadała samoistnie (czyli tak jak właściciel) grunty przez minimum 30 lat. Termin ten można skrócić do 20 lat, gdy spółdzielnia była w dobrej wierze (czyli miała usprawiedliwione przekonanie, że zajmuje grunty jako właściciel). Niemniej uczestnicy postępowań sądowych właśnie to domniemanie podważają najczęściej i spółdzielnia musi wykazywać się co najmniej trzydziestoletnim posiadaniem. Oznacza to w praktyce, że na zasiedzenie w trybie kodeksu cywilnego mają szanse spółdzielnie budujące najpóźniej w latach 70.

Ponieważ w praktyce wygasły już wszystkie roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego na podstawie art. 199-223 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.), to spółdzielniom pozostają żmudne negocjacje z samorządami, przedstawicielami Skarbu Państwa albo innymi właścicielami nieruchomości, aby odsprzedali własność nieruchomości. Samorządy i Skarb Państwa mogą też ustanowić użytkowanie wieczyste.

Inna opcja to czekanie na zmianę przepisów. W Sejmie znajduje się poselski projekt nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk nr 819) zgłoszony przez posłów Platformy Obywatelskiej. Przewiduje on uwłaszczenie spółdzielni po dwóch latach od dnia wejścia w życie ustawy, jeśli nikt nie wniesie sprzeciwu albo spółdzielnia do tego czasu nie nabędzie własności lub użytkowania wieczystego takich gruntów. Uwłaszczenie dotyczyłoby jednak tylko tych gruntów, które 5 grudnia 1990 r. były w posiadaniu spółdzielni. Dopiero po uwłaszczeniu możliwe będzie przekształcanie lokatorskich praw do lokali w odrębną własność (propozycja posłów nie przewiduje bowiem własnościowych praw do lokali).

PRZYKŁAD 1

Dwie przeszkody

Jedna z mazowieckich spółdzielni mieszkaniowych ma w swoim zasobie budynki mieszkalne z lat 70. i 80. Większość spółdzielców posiada własnościowe prawa do lokali (tylko ok. 20proc. ma mieszkania lokatorskie). Niemniej jednak w każdym bloku spółdzielcy złożyli wiele wniosków o przekształcenie w odrębną własność. Spółdzielnia nie może zrealizować tych wniosków z dwóch powodów. Po pierwsze część gruntów ma niejasny stan prawny (brakuje dokumentacji wieczystoksięgowej, ale w sądzie toczy się postępowanie z wniosku gminy o stwierdzenie, że to ona jest właścicielem). Po drugie, część terenu stanowi własność samorządu, ale władzom spółdzielni nie udało się jeszcze uzyskać ich własności ani użytkowania wieczystego (wniosek spółdzielni o stwierdzenie nabycia własności gruntów przez zasiedzenie został przez sąd prawomocnie oddalony w 2009 r.).

PRZYKŁAD 2

Sądowe perypetie

Pani Janina mieszka w jednej z warszawskich spółdzielni mieszkaniowych. Spółdzielnia jest właścicielem gruntów wokół budynku, w którym znajduje się mieszkanie pani Janiny. W 2006 r. rozpoczęła też procedurę określania przedmiotu odrębnej własności. Kolejne uchwały zarządu spółdzielni były już jednak kilkakrotnie zaskarżane do sądów przez niektórych lokatorów, głównie z powodu niewłaściwego ich zdaniem określenia, komu mają przypaść pomieszczenia przynależne (np. piwnice i komórki lokatorskie). Jedna ze spraw sądowych nadal się toczy, co uniemożliwia przekształcenie w odrębną własność mieszkań w całym bloku. Dlatego rok temu pani Janina zdecydowała się na nabycie własnościowego prawa do lokalu.

@RY1@i02/2013/005/i02.2013.005.21500060a.802.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, prawnik, prowadzi firmę Kos-Consulting

Michał Kosiarski

prawnik, prowadzi firmę Kos-Consulting