Jak zabezpieczyć wierzytelność przy sprzedaży nieruchomości

Charakterystyczną cechą poręczenia uregulowanego w kodeksie cywilnym (art. 876 k.c. i nast.) jest jego akcesoryjność: zobowiązanie poręczyciela jest zależne od zobowiązania dłużnika głównego i co do zasady dzieli jego los.

Stwierdzenie, że wygaśnięcie zobowiązania głównego powoduje wygaśnięcie poręczenia jako zobowiązania o charakterze akcesoryjnym, nie budzi kontrowersji zarówno w doktrynie, jak i judykaturze.

SN rozstrzygnął

Sąd Najwyższy w wyroku z 5 listopada 2008 r. (sygn. akt I CSK 204/08) wskazał, że skoro wierzytelność to określona sytuacja prawna wobec oznaczonego dłużnika, a dług to określona powinność zachowania dłużnika wobec wierzyciela, to "uzasadniony jest wniosek, że nie może istnieć dalej zobowiązanie, w sytuacji utraty bytu prawnego przez jedną ze stron zobowiązania i braku następstwa prawnego tej strony".

Z powyższego wynika zatem, że likwidacja danego podmiotu prawa, np. spółki prawa handlowego (a w konsekwencji wykreślenie takiego podmiotu z właściwego rejestru, statuujące utratę bytu prawnego przez ten pomiot), powoduje wygaśnięcie zobowiązań tej spółki. Nie można tym samym zaakceptować poglądu części doktryny, zgodnie z którym wykreślenie spółki z danego rejestru prowadzi jedynie do utraty przez nią osobowości prawnej, a tym samym zdolności prawnej, a jednocześnie spółka ta, tracąc byt prawny, miałaby pozostać podmiotem praw i obowiązków. W świetle wspomnianego wyroku SN utratę osobowości prawnej należy traktować jako moment, od którego spółka nie może być już podmiotem praw i obowiązków. A w tej sytuacji wygaśnięcie zobowiązania głównego (będące konsekwencją utraty bytu prawnego) prowadzi do wygaśnięcia również poręczenia, jako że przestało istnieć zabezpieczone zobowiązanie.

Ponadto Sąd Najwyższy podkreślił, że "stosunek zobowiązaniowy łączy się z możliwością wykonywania określonych uprawnień przez wierzyciela jako podmiotu tego stosunku prawnego (...). Realizacja tych uprawnień nie jest możliwa w przypadku utraty bytu prawnego przez dłużnika. Nie istnieją przy tym instytucje prawa materialnego ani procesowego umożliwiające - w przypadku utraty bytu prawnego przez osobę prawną - realizację tych uprawnień przez wierzyciela".

Argumentacja Sądu Najwyższego prowadzi do wniosku, że konsekwencją utraty bytu prawnego przez stronę danego stosunku prawnego jest wygaśnięcie wszelkich zobowiązań tego podmiotu, a w konsekwencji również wygaśnięcie zabezpieczenia w postaci poręczenia.

Z powyższego wynika, że zabezpieczenie wykonania zobowiązania w drodze poręczenia może nieść ze sobą ryzyko utraty takiego zabezpieczenia przez wierzyciela. Szczególnie ryzykowne staje się w sytuacji, gdy istnieje prawdopodobieństwo ustania bytu prawnego dłużnika, którego zobowiązanie zostało zabezpieczone.

Wybierając zabezpieczenie, należy zwracać uwagę na następujące kwestie: łatwość dochodzenia wierzytelności od nowego dłużnika, stabilność dłużnika głównego na rynku oraz koszty utrzymania zabezpieczenia oraz ewentualnej weryfikacji prawnej danych dokumentów.

Alternatywne rozwiązania

Wykonanie zobowiązania przez dłużnika może zostać zabezpieczone przy transakcjach nieruchomości nie tylko w drodze poręczenia. Są takie rodzaje zabezpieczeń, które mogą działać nawet w sytuacji ustania bytu prawnego kontrahenta. Chodzi o:

Zabezpieczenie uregulowane w ustawie - Prawo bankowe (art. 81 i nast. ustawy z 31 stycznia 1989 r. - Prawo bankowe, t.j. Dz.U. z 1992 r. nr  72, poz. 359 ze zm.) ma charakter nieakcesoryjny i ma na celu zabezpieczenie wykonania umowy głównej. Jest to samodzielne zobowiązanie banku, podjęte na zlecenie klienta (będącego dłużnikiem). W przypadku niewywiązania się przez dłużnika z zobowiązania bank zaspokaja wierzyciela, zgodnie z instrukcją zawartą w treści gwarancji do wysokości ustalonej kwoty. Zaletą takiego rozwiązania jest relatywnie prosty sposób dochodzenia wierzytelności, wadą jest zaś koszt utrzymania takiej gwarancji oraz, co do zasady, konieczność posiadania przez dłużnika środków odpowiadających wartości gwarancji.

Zabezpieczenie to charakteryzuje się samodzielnością i w przeciwieństwie do poręczenia nie jest zawierane "na wypadek niewykonania" zobowiązania przez dłużnika głównego, jest natomiast równorzędnym i samodzielnym zobowiązaniem osoby trzeciej zawartym w umowie z wierzycielem. Zabezpieczanie to, nieuregulowane wprost przez przepisy prawa, prowadzi do powstania odpowiedzialności solidarnej między dłużnikiem głównym a nowym dłużnikiem przystępującym do długu. Dzięki temu wierzyciel może dochodzić spełnienia świadczenia zarówno od dłużnika głównego, jak i nowego.

Warto pamiętać, że zabezpieczenie w postaci poręczenia może być wydane również pod prawem obcym. Strona, która przedkłada takie zabezpieczenie, powinna również przedstawić odpowiednią opinię prawną potwierdzającą zakres i skutki prawne zabezpieczenia. Niewątpliwie powinno być ono również zweryfikowane przez drugą stronę danej transakcji - potrzebny jest wówczas zazwyczaj prawnik, który potwierdzi treść dokumentu, jak również jego prawną skuteczność w kontekście zagranicznych przepisów prawa. Taka forma zabezpieczenia wymaga od stron zaangażowania większej liczby doradców, jednak utrzymanie takiego zabezpieczenia będzie co do zasady tańsze niż np. gwarancja bankowa.

Ważne

Rozważając zabezpieczenie podczas sprzedaży nieruchomości, warto wziąć pod uwagę inne formy zabezpieczeń, które mogą być skuteczne nawet w sytuacji ustania bytu prawnego kontrahenta i dadzą wierzycielowi większą pewność odzyskania należności

@RY1@i02/2014/130/i02.2014.130.21500060b.803.jpg@RY2@

Zuzanna Lipska adwokat, kancelaria Hogan Lovells

Zuzanna Lipska

adwokat, kancelaria Hogan Lovells