Przy umowie najmu dobrze jest zadbać o ustalenie zasad indeksacji

Coś dzieje się na rynku nieruchomości. Jak podkreśla Łukasz Zajdel, dyrektor Oddziału Emmerson Commercial, w ostatnim czasie duża część umów najmu powierzchni biurowej została zawarta na budynki znajdujące się jeszcze w budowie. Wysoka podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w 2013 roku oraz planowe inwestycje w 2014 roku mogą wpłynąć na zwiększenie konkurencji między budynkami. Taka nadpodaż może bezpośrednio prowadzić do obniżania stawek czynszowych lub pośrednio do zwiększania zachęt finansowych dla najemców w postaci wydłużenia okresu "wakacji czynszowych" lub też powiększenia budżetu na aranżację wnętrz.

Obecnie najbardziej poszukiwane są nowoczesne powierzchnie biurowe w budynkach położonych w lokalizacjach z dobrym dostępem do środków komunikacji miejskiej, a więc metra, tramwajów i autobusów. Przykładowo w Warszawie wraz z budową II linii metra atrakcyjniejsze staną się niebawem inwestycje położonej na bliskiej Woli oraz Pradze, dotąd zaniedbywanej przez inwestorów.

Powstaje pytanie, czy można się spodziewać większego zainteresowania najmem powierzchni biurowej w związku z oczekiwanym ożywieniem w gospodarce. Łukasz Zajdel zwraca uwagę, że niewątpliwie ożywienie gospodarcze pozytywnie wpływa na wzrost zainteresowania najmem powierzchni biurowej. Firmy bezpośrednio korzystające z ożywienia przez pozyskanie nowych kontraktów zwiększają zatrudnienie i powiększają najmowaną powierzchnię.

Korzyści z dokładności

Choć może się to wydawać oczywiste, prawnicy radzą zarówno najemcom, jak i wynajmującym, żeby przed podpisaniem umowy najmu dokładnie przeanalizowali i uzgodnili poszczególne jej zapisy. Pozwoli to bowiem w przyszłości uniknąć ewentualnych sporów. Jakie zatem najważniejsze elementy należy zawrzeć w takim dokumencie?

- Postanowienia, które powinny znaleźć się w umowie najmu przyszłego biura, uzależnione są przede wszystkim od tego, czy powierzchnia najmu jest już gotowa do wynajęcia, czy też ma ona dopiero zostać wybudowana, ewentualnie jest jeszcze w budowie - zwraca uwagę radca prawny Daniel Kopania, który prowadzi dział nieruchomości, budownictwa i infrastruktury w kancelarii Clifford Chance, Janicka, Krużewski, Namiotkiewicz i Wspólnicy. Jednocześnie zaznacza, że każda umowa najmu powierzchni biurowych powinna dokładnie określać szczególnie kwestie takie jak: kto i w jakim terminie ma dokonać aranżacji pomieszczeń oraz jaki będzie termin ich wydania. Ponadto w takiej umowie należy bezwzględnie sprecyzować, jaki będzie okres najmu. Konieczne jest również ustalenie wysokości czynszu i opłat eksploatacyjnych. Na tym nie koniec. Umowa najmu powierzchni biurowej powinna też określać zasady indeksacji czynszu, terminy zapłaty oraz zabezpieczenie płatności przez najemcę.

- Z tej listy umownych ustaleń najwięcej problemów sprawiają postanowienia dotyczące indeksacji, a także zakresu usług, za jakie płacić ma najemca w ramach opłat eksploatacyjnych oraz zabezpieczeń zapłaty czynszu - dodaje Daniel Kopania. Jak podkreśla, w umowie dotyczącej najmu biura bardzo ważne są również postanowienia dotyczące podnajmu. Istotne jest także uregulowanie kwestii dokonywania ewentualnych zmian w przedmiocie najmu przez najemcę. W umowie trzeba też ustalić obowiązki związane z naprawami.

Nie można również zapomnieć o uregulowaniu sprawy ubezpieczenia wynajmowanej powierzchni oraz stanu, w jakim ma być zwrócona wynajmowana powierzchnia po zakończeniu umowy. Nierzadko prowadzi to do sporów, zwłaszcza jeżeli nieprecyzyjnie sformułowane są także postanowienia dotyczące dokonywania zmian w przedmiocie najmu.

Ekspert podkreśla, że w przypadku powierzchni, która ma zostać dopiero wybudowana, szczególnego znaczenia nabierają postanowienia dotyczące terminu wydania przedmiotu najmu, skutków opóźnienia w jego wydaniu, wykończenia wynajmowanej powierzchni oraz jej obmiarów. Wynika to z tego, że taki wynajem obarczony jest ryzykiem inwestycyjnym związanym z budową. Strony powinny wziąć pod uwagę, że budowa budynku może się opóźnić. Dlatego umowa najmu powinna przewidywać w tym względzie pewną elastyczność.

- Jeżeli pomieszczenia mają być zaaranżowane przez dewelopera, to w umowie najmu powierzchni biurowej konieczne jest ustalenie, kto ma dostarczyć projekt aranżacji wnętrz, w jakich terminach ma zostać on opracowany i zatwierdzony przez strony. Warto również pomyśleć o tym, że prace aranżacyjne mogą mieć negatywny wpływ na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie dla całego budynku czy też gwarancję jakości udzieloną przez firmę budowlaną, która wykonała budynek. Jeśli zatem takie prace ma wykonać deweloper, to konieczne może okazać się, aby najemca zabezpieczył finansowo wydatki poniesione przez niego na poczet aranżacji pomieszczeń (na wypadek gdyby najemca zmienił zdanie i nie chciał objąć przygotowanej dla niego powierzchni). Jeśli prace ma wykonać najemca, ważne jest, aby były one wykonywane w sposób, który nie wpłynie na terminowe zakończenie całego budynku - mówi Daniel Kopania.

Jak podkreśla, ważne są też postanowienia dotyczące sposobu pomiaru powierzchni. Wymienione kwestie mogą prowadzić do powstania sporu, jeszcze zanim sam kontrakt wejdzie w życie. Dlatego też warto sprawy te poprawnie uregulować zawczasu.

Ekspert zwraca uwagę, że dokładna powierzchnia budynku po wybudowaniu najczęściej będzie się różniła od powierzchni projektowanej. Dlatego też w umowie najmu należy uregulować, jakie będą tego konsekwencje.

- W praktyce zdarzają się sytuacje, że docelowa powierzchnia najmu różni się nawet o 2-3 proc. od umówionej. W takich sytuacjach problemem bywa zarówno powierzchnia mniejsza (najemca nie akceptuje zmniejszonej liczby stanowisk pracy), jak i większa (najemca nie chce płacić czynszu za dodatkową i niepotrzebną mu powierzchnię). Stąd umowa może regulować również takie kwestie - stwierdza ekspert.

Przyczyny wypowiedzenia

Warto pamiętać, aby umowa najmu powierzchni biurowej szczegółowo rozstrzygała również kilka innych kwestii praktycznych. Po pierwsze, istotne są rozstrzygnięcia dotyczące jej wypowiedzenia z zachowaniem odpowiedniego okresu. Każda ze stron może zastrzec dla siebie prawo uczynienia tego z np. trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Po drugie, wskazany jest zapis przewidujący, że umowę można rozwiązać w każdej chwili za porozumieniem stron. Po trzecie, z praktycznych względów lepiej jest również zamieścić regulacje odnoszące się do przypadków, gdy umowa zostaje rozwiązana bez okresu wypowiedzenia. Zazwyczaj dochodzi do tego, jeżeli najemca nie płaci czynszu przez dłuższy okres, przykładowo przez dwa lub trzy miesiące.

Zachowanie dyskrecji

Już po zawarciu umowy, w trakcie jej wykonywania, przedstawiciele wynajmującego i najemcy najczęściej regularnie kontaktują się ze sobą. Podczas takich spotkań czy wymiany korespondencji stronom zdarza się ujawniać pewne informacje dotyczące wykonywanej działalności. Jeżeli nie życzą sobie, żeby dowiedział się o nich ktoś jeszcze, powinny to zastrzec w umowie. W takiej sytuacji należy umieścić zapis jednoznacznie stwierdzający, że żadnych informacji związanych z wzajemną działalnością, które strony uzyskają podczas jej wykonywania, nie wolno przekazać innym podmiotom. Oczywiście warto jednocześnie dopuścić przekazywanie wspomnianych informacji po uzyskaniu zgody strony, której one dotyczą, a także w przypadkach przewidzianych prawem.

Koniec i nie koniec

Warto również zadbać o to, żeby w umowie znalazły się zapisy regulujące problemy, jakie mogą wyniknąć już po zakończeniu jej obowiązywania. W takim przypadku należy zwrócić uwagę na art. 676 kodeksu cywilnego. Regulacja ta stanowi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w przypadku braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Oznacza to, że w sytuacji gdy strony jednoznacznie nie uregulują w umowie warunków zwrotu przedmiotu najmu, to najemcę wolno obciążyć kosztami przywrócenia stanu poprzedniego wynajmowanej powierzchni biurowej. W praktyce mogą to być znaczne kwoty. Lepiej zatem rozstrzygnąć takie kwestie poprzez zamieszczenie zawczasu odpowiedniego paragrafu w umowie najmu powierzchni biurowej.

Na czas dłuższy niż rok

Jak wynika z art. 660 kodeksu cywilnego, kontakt najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinien być zawarty na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Wrzucanie w koszty

Kwoty zapłacone na wynajem biura mogą być uwzględnione w kosztach prowadzonej działalności. W takim przypadku - w zależności od formy prowadzonej przez daną firmę działalności - zastosowanie będą miały albo art. 22 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361, poz. 362 z późn. zm.), albo art. 15 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 74, poz. 397 z późn. zm.). Obie te regulacje są identyczne. Wynika z nich, że kosztami uzyskania przychodów są te, które zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła, z wyjątkiem wydatków, których nie uważa się za takie koszty.

WZÓR

między ..., zwanym dalej Wynajmującym

a ..., zwanym dalej Najemcą.

1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem trzykondygnacyjnym położonym w ........... ul. .............., działka nr ...../..... , dla której Sąd Rejonowy w ................ prowadzi księgę wieczystą KW nr ............

2. Wynajmujący oddaje, a Najemca przyjmuje w najem pomieszczenia o numerach ............... znajdujące się na parterze i pierwszym piętrze budynku o łącznej powierzchni ................ mkw. (słownie: ....................), zaznaczone na planie parteru i pierwszego piętra - Załącznik nr 1 do niniejszej umowy, do wyłącznego użytku Najemcy - nazywane dalej przedmiotem najmu.

3. Do powierzchni przedmiotu najmu, o której mowa w ust. 2, doliczone zostanie 27 proc. powierzchni wspólnej budynku, o której mowa w ust. 5. Zatem łączna powierzchnia brutto, za którą będzie płacony czynsz najmu, wynosi ................mkw. (słownie: ....................................).

4. Wymienione w ust. 2 i ust. 3 powierzchnie zostały obliczone według pomiaru wewnątrz ścian, bez uwzględnienia elementów konstrukcyjnych budynku.

5. Najemca ma prawo do używania pomieszczeń wspólnych, czyli pomieszczeń socjalnych (kuchni), sanitariatów, korytarzy, klatki schodowej oraz holu znajdujących się na parterze i na pierwszym piętrze w budynku opisanym w ust. 1.

6. Najemca ma prawo do całodobowego dostępu do budynku, po przedłożeniu Wynajmującemu listy osób upoważnionych do przebywania na terenie Przedmiotu Najmu poza godzinami pracy.

7. Wynajmowana powierzchnia jest przeznaczona do prowadzenia biura.

1. Opis wyposażenia lokali określa protokół zdawczo-odbiorczy, który stanowi załącznik nr 2 do niniejszej umowy.

2. Najemca oświadcza, że zapoznał się ze stanem technicznym lokalu i przyjmuje ten stan bez uwag i zastrzeżeń.

1. Umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony i obowiązuje od dnia ........................... 2014 r.

2. Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Wypowiedzenie umowy może nastąpić najpóźniej ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego okres wypowiedzenia umowy.

3. Umowa może zostać rozwiązana w każdej chwili za porozumieniem stron lub w przypadkach określonych w par. 4 niniejszej umowy.

4. W przypadku rozwiązania Umowy, Najemca ma obowiązek opuszczenia zajmowanych przez niego pomieszczeń w dniu wygaśnięcia, odstąpienia lub rozwiązania umowy, pod rygorem obciążenia Najemcy opłatą w wysokości 5-krotnej stawki miesięcznego czynszu.

Wynajmujący może umowę rozwiązać bez okresu wypowiedzenia w przypadku:

a) zwłoki Najemcy w zapłacie czynszu za co najmniej dwa miesiące,

b) rażącego naruszenia przez Najemcę postanowień niniejszej umowy,

c) jeżeli powstaną uzasadnione wątpliwości dotyczące wykonania zobowiązań wynikających z niniejszej umowy przez Najemcę ze względu na jego stan majątkowy, m.in. w przypadku ogłoszenia jego likwidacji lub zagrożenia upadłością.

Do obowiązków Wynajmującego należą:

1. wydanie przedmiotu umowy,

2. utrzymanie przedmiotu umowy w stanie zdatnym do użytku przez czas trwania Umowy (z zastrzeżeniem par. 6)

3. zapewnienia: ogrzewania, dostawy wody, odbioru ścieków i odpadów,

4. zapewnienie odpowiedniego dostępu do przedmiotu umowy.

1. Najemca ma obowiązek:

a) wykorzystania przedmiotu umowy zgodnie z jego przeznaczeniem,

b) uzyskania pisemnej zgody Wynajmującego oraz wymaganych uzgodnień właściwych organów, na prowadzenie związanych z przebudową lub adaptacją pomieszczeń,

c) utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i sanitarnym,

d) przestrzegania obowiązujących przepisów: bezpieczeństwa i higieny pracy, przeciwpożarowych, sanitarno-epidemiologicznych, dotyczących ochrony środowiska naturalnego oraz gospodarki odpadami,

e) umożliwienia przedstawicielom Wynajmującego kontroli sposobu korzystania z przedmiotu umowy,

h) uzyskania oraz posiadania w okresie obowiązywania umowy zezwoleń lub koncesji wymaganych przepisami prawa i wiążących się z działalnością prowadzoną w pomieszczeniach stanowiących przedmiot umowy.

2. Najemca ponosi pełną odpowiedzialność za wszelkie szkody spowodowane w przedmiocie umowy przez niego, jego dostawców lub klientów.

Najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie lokalu będące normalnym następstwem eksploatacji.

Najemca zobowiązuje się do wykupienia i utrzymania przez okres obowiązywania umowy polisy ubezpieczeniowej dotyczącej ubezpieczenia jego mienia na terenie przedmiotu najmu od kradzieży, ognia i innych zdarzeń losowych.

Najemca nie może bez pisemnej zgody Wynajmującego przekazać przedmiotu najmu w całości lub w części podmiotom trzecim do bezpłatnego używania albo w podnajem.

1. Tytułem czynszu najemca zobowiązuje się z góry płacić Wynajmującemu miesięcznie kwotę ......... zł za metr kwadratowy powierzchni. Obliczona według powyższych zasad kwota będzie powiększana o podatek od towarów i usług (VAT).

2. Płatności będą dokonywane w terminie do 15. dnia każdego miesiąca, przelewem na następujący rachunek Wynajmującego: bank ................., nr ........................

3. W przypadku opóźnienia w zapłacie czynszu Najemca zobowiązuje się doliczyć ustawowe odsetki za każdy dzień opóźnienia.

4. Wysokość czynszu będzie stała przez 12 miesięcy, począwszy od dnia wydania Najemcy przedmiotu najmu. Po upływie tego okresu wysokość czynszu zostanie określana na każde kolejne 12 miesięcy z uwzględnieniem wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszonego w komunikacie prezesa Głównego Urzędu Statystycznego dla poprzedniego roku.

5. Podwyżka czynszu wynikająca z waloryzacji określonej w ust. 4 nie spowoduje zmiany niniejszej umowy najmu. Najemca zobowiązany będzie od pierwszego dnia miesiąca następującego po dniu powiadomienia o waloryzacji do zapłaty zwaloryzowanej stawki czynszu.

6. Zmiana wysokości stawki podatku od towarów i usług (VAT) nie będzie uznawana za zmianę niniejszej umowy.

1. Czynsz nie obejmuje opłat eksploatacyjnych obejmujących: pobór wody, odbiór ścieków i centralne ogrzewanie.

2. Opłaty eksploatacyjne stanowią kwotę .............................. zł (słownie: ............. zł) za metr kwadratowy powierzchni brutto przedmiotu najmu.

3. Związane z eksploatacją opłaty wymienione w ust. 1, płatne są z dołu w terminie do 25. dnia każdego miesiąca, przelewem na niżej podany rachunek Wynajmującego: bank ..........................., nr ...................................

1. W ramach opłaty eksploatacyjnej Wynajmujący zobowiązuje się utrzymywać w sprawności urządzenia techniczne w budynku, umożliwiając Najemcy ich wykorzystywanie.

2. Wynajmujący w szczególności zobowiązuje się zapewnić: działanie i konserwację systemu zasilania energetycznego, działanie i konserwację instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz korzystanie z ciepłej wody, działanie i konserwację klimatyzacji oraz instalacji przeciwpożarowej, wywóz nieczystości i śmieci, a także utrzymanie porządku i czystości wokół budynku.

3. Wynajmujący zobowiązuje się dokonywać na swój koszt remontów i napraw głównych budynku.

4. Wynajmujący również zobowiązuje się opłacić podatek od nieruchomości oraz wnosić inne opłaty lokalne.

Czynsz i opłaty eksploatacyjne będą dokonywane na podstawie faktury VAT wystawionej przez Wynajmującego.

1. W celu zabezpieczenia zapłaty czynszu i innych roszczeń mogących wyniknąć z realizacji niniejszej umowy, Najemca w terminie 10 dni poprzedzających wydanie mu przedmiotu najmu, czyli do dnia ......................, zobowiązuje się wpłacić kaucję pieniężną w wysokości ............... zł (słownie: ...........................................................).

2. Najemca wpłaci kaucję, o której mowa w ust. 1, na następujący rachunek Wynajmującego: bank ............................., nr .........................

3. Kaucja nie jest oprocentowana.

4. Wynajmujący zwróci Najemcy niewykorzystaną kaucję po wygaśnięciu lub rozwiązaniu niniejszej Umowy oraz po opuszczeniu i przekazaniu Wynajmującemu pomieszczeń, a także po zapłaceniu przez Najemcę wszelkich należnych kwot.

1. Strony zobowiązują się do współpracy i wykonywania z należytą starannością zobowiązań wynikających z niniejszej umowy.

2. Strony zobowiązują się do wzajemnego i niezwłocznego powiadamiania się o wszystkich okolicznościach oraz zdarzeniach, które mają istotny wpływ na wykonanie zobowiązań wynikających z niniejszej umowy.

W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.

W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania niniejszej umowy strony mogą dochodzić także odszkodowania na zasadach ogólnych.

1. W razie sporu strony zobowiązują się do podjęcia negocjacji w celu jego rozwiązania.

2. Po wyczerpaniu możliwości negocjacji nierozwiązane spory rozstrzygane będą przez sąd właściwy dla siedziby Wynajmującego.

Wszelkie zmiany, uzupełnienia czy wypowiedzenia niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

1. Wszelkie dane oraz informacje związane z wzajemną działalnością, które strony niniejszej umowy uzyskają podczas jej wykonywania, nie mogą być przekazane innym podmiotom.

2. Do przekazania danych oraz informacji, o których mowa w ust. 1, może dojść tylko po uzyskaniu zgody strony, której one dotyczą, a także w przypadkach przewidzianych przepisami prawa.

Niniejsza umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Wynajmujący Najemca

......................... ........................

Jak podwyższyć opłaty i nie stracić

Omawiając kwestie najmu lokalu biurowego, nie sposób pominąć przepisu art. 685¹ kodeksu cywilnego. Stanowi on, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przepis wydaje się prosty, ale może się stać prawdziwą pułapką w połączeniu z chętnie wykorzystywanymi przez przedsiębiorców klauzulami waloryzacyjnymi. Dowodem tego jest niedawny, wydany 29 maja 2013 r. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach (sygn. akt V ACa 163/13).

Spór, jaki rozstrzygnął sąd, dotyczył właśnie umowy najmu. Otóż jej strony postanowiły, że podstawą corocznej waloryzacji czynszu będzie wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszonych przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego za poprzedni rok kalendarzowy. Jednocześnie strony ustaliły, że uzgodnienie klauzuli waloryzacyjnej nie pozbawia wynajmującego prawa do skorzystania z prawa wynikającego ze wspomnianego art. 685¹ kodeksu cywilnego. Ponadto określiły, że umowa zostaje zawarta na czas określony pięciu lat od dnia przekazania najemcy nieruchomości. W tym czasie każdej ze stron miało przysługiwać prawo rozwiązania umowy - z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia - w przypadku zaistnienia ważnych przyczyn.

Podczas obowiązywania umowy wynajmujący, powołując się właśnie na art. 685¹ kodeksu cywilnego, wypowiedział w trakcie roku dotychczasową wysokość czynszu i podwyższył go. Jednak najemca poinformował pisemnie wynajmującego, że nie wyraża na to zgody i w związku z tym rozwiązuje stosunek najmu z końcem miesiąca. W odpowiedzi wynajmujący zawiadomił najemcę, iż rozwiązanie w takim terminie stosunku najmu jest bezprawne i bezskuteczne. Powołał się przy tym na brzmienie umowy. Mimo to z końcem miesiąca doszło do protokolarnego przekazania przez najemcę przedmiotu najmu wynajmującemu. Jednak wynajmujący nadal obciążał dotychczasowego najemcę czynszem, wystawiając faktury za kolejne miesiące.

Ostatecznie sprawa trafiła do sądu pierwszej instancji. W czasie postępowania wynajmujący twierdził, że był uprawniony do podwyższenia czynszu na podstawie art. 685¹ kodeksu cywilnego. Dowodził, że ta jednostronna czynność prawna wynajmującego nie wymagała zgody najemcy. Wynajmujący podkreślał, iż wypowiedzenie dotychczasowego czynszu odbyło się zgodnie z przywołanym artykułem.

Sąd pierwszej instancji uznał, że czynsz stanowi istotny element umowy najmu. Wobec tego konieczna jest akceptacja najemcy, zaś jej brak skutkuje rozwiązaniem umowy po upływie miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Wyrok sądu pierwszej instancji został w całości zaskarżony apelacją, w której domagano się jego zmiany. Jednak sąd apelacyjny stwierdził, że apelacja jest nieuzasadniona. Podkreślił, iż zgodnie z art. 685¹ kodeksu cywilnego wynajmujący może podwyższyć czynsz najmu jednostronnie, bez konieczności uzyskania na to zgody najemcy. Jednak wysokość czynszu jest istotnym elementem umowy najmu. Tym samym jego zmiana wymaga akceptacji najemcy. Jeżeli więc ten nie wyraża zgody na podwyżkę czynszu (w granicach dozwolonych prawem), to umowa najmu wygaśnie na skutek wypowiedzenia jednego z jej istotnych elementów.

Krzysztof Tomaszewski

krzysztof.tomaszewski@infor.pl