Dzierżawca nie potrąci z czynszu kosztów modernizacji lokalu, jeśli nie było na nią zgody wydzierżawiającego

Zgodnie z art. 693 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Ponadto, jak wskazują art. 696 oraz art. 697 k.c., dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Ma on jednak obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. A po zakończeniu dzierżawy na mocy art. 705 k.c. musi zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Kluczowe są jednak ustalenia umowy dzierżawy. Jak wynika z pytania czytelnika, dzierżawca był odpowiedzialny za bieżące utrzymanie hali, jej doraźne remonty, a dodatkowe modernizacje mogły być przeprowadzane tylko za zgodą wydzierżawiającego. Podobną sprawę 28 lutego 2022 r. rozpatrywał Sąd Rejonowy w Toruniu (sygn. akt V GC 1074/21). Jej przedmiotem również było roszczenie wydzierżawiającego o zaległy czynsz, przy czym dzierżawca zgłosił roszczenie z tytułu potrącenia w związku z modernizacją hali. Warto poznać motywy, jakimi kierował się sąd, przyznając słuszność roszczeniu wydzierżawiającego, a nie dzierżawcy. Otóż ustalił on, że dzierżawca miał obowiązek dokonywania drobnych napraw na najmowanej części hali we własnym zakresie i na własny koszt. Z kolei wszelkie zmiany dotyczące przebudowy – jak wynikało z umowy – miały być możliwe tylko po uzgodnieniu tego z wydzierżawiającym oraz uzyskaniu jego pisemnej zgody.