Problemy spółdzielni mieszkaniowych z gruntami. Nowe przepisy budzą obawy

Nowe przepisy mają pomóc w uporządkowaniu sytuacji prawnej gruntów pod blokami, w których żyje ok. 100 tys. rodzin, głównie w Warszawie. Chodzi o grunty na starych osiedlach, które wybudowano w PRL-u. Ówczesne władze, które wydawały zgody na budowę bloków, nie przykładały dużej wagi do formalności i popełniały wiele błędów. Dodatkowo bałagan pogłębiły roszczenia dekretowe oraz orzecznictwo Sądu Najwyższego.

W efekcie od ponad 30 lat spółdzielcy nie mają tytułu prawnego do mieszkania, a jedynie roszczenie. Mogą je wprawdzie sprzedać, ale jego cena jest dużo niższa niż lokalu z uregulowanym stanem prawnym. Nie mogą też założyć księgi wieczystej ani ustanowić hipoteki. Dla spółdzielni również jest to sytuacja bardzo niekorzystna. Miasto nalicza im opłaty za bezumowne korzystanie z gruntów, mają problemy z przeprowadzeniem remontów.

Prawa do gruntów pod blokami

Projekt daje spółdzielniom możliwość ubiegania się o ustanowienie, w formie decyzji administracyjnej, prawa użytkowania wieczystego do gruntu oraz nieodpłatnego przeniesienia własności budynków, jeżeli zostały one wybudowane na gruntach należących do Skarbu Państwa lub samorządu. Dotyczy to sytuacji, gdy:

• po 5 grudnia 1990 r. spółdzielnia (lub jej poprzednik prawny) wybudowała budynki za zgodą właściwego organu budowlanego, albo

• przed 5 grudnia 1990 r. budynki zostały wybudowane z własnych środków spółdzielni (lub jej poprzednika prawnego), za zgodą organu budowlanego, a do końca 1996 r. nie zgłoszono roszczeń przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Spółdzielnie będą mogły występować z roszczeniami do urzędów miast. Za ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zapłacą miastu pierwszą opłatę roczną wynoszącą od 15 do 25 proc. wartości rynkowej, a następnie roczne opłaty wynoszące 1 proc. wartości nieruchomości. Natomiast przeniesienie własności budynków będzie darmowe. Projekt przewiduje też rozwiązanie problemu roszczeń dekretowych.

– Jestem przekonany, że spółdzielnie skorzystają z tych rozwiązań. Oczywiście czekamy jeszcze na opinie w trakcie konsultacji, zarówno ze strony samorządów, jak i samych spółdzielni mieszkaniowych. Z tego, co wiem, propozycja trybu administracyjnego została bardzo dobrze przyjęta. Była też wcześniej konsultowana ze środowiskiem spółdzielczym oraz z przedstawicielami m.st. Warszawy, więc nie są to przepisy przygotowane w oderwaniu od realnych problemów - wyjaśnia Tomasz Lewandowski, wiceminister Rozwoju i Technologii.

Proponowane przepisy nie budzą entuzjazmu wśród prawników specjalizujących się w prawie spółdzielczym. – Projekt daje spółdzielniom możliwość wystąpienia z żądaniem ustanowienia na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz nieodpłatnego przeniesienia własności budynków. Nie przesądza, że prawo to zostanie nabyte po spełnieniu określonych warunków lub po upływie określonego terminu – zauważa Piotr Pałka, radca prawny, wspólnik w DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych.

Prawnik krytykuje też rozwiązanie, zgodnie z którym spółdzielnie, które od lat prowadzą batalie sądowe o uregulowanie gruntów, muszą zrzec się swoich roszczeń, aby móc skorzystać z trybu administracyjnego przewidzianego w projekcie ustawy.

Ministerstwo rozwoju uspokaja. - Z powodu obaw spółdzielni, że nowe przepisy zmuszą je do umarzania już toczących się spraw sądowych, zaproponowaliśmy rozwiązanie kompromisowe - mówi wiceminister.

Zgodnie z nim praktyce spółdzielnia mogłaby zadeklarować, że wybiera ścieżkę administracyjną, ale postępowanie cywilne byłoby zawieszane do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd powszechny albo do momentu, gdy sama spółdzielnia zrezygnuje z procesu.

Użytkowanie wieczyste utopi spółdzielnię

Wśród spółdzielni mających problemy z uregulowaniem gruntów jest warszawska SBM „Ruda”. Chodzi o 11 hektarów, na których znajduje się ok. 1,2 tys. mieszkań, gdzie mieszka ok. 5 tys. mieszkańców, a także budynek siedziby spółdzielni oraz parkingi, place zabaw i pełna infrastruktura osiedlowa.

- W 2011 r. Sąd Rejonowy w Warszawie orzekł zasiedzenie tych terenów na rzecz spółdzielni jako posiadacza samoistnego. Od tego czasu trwa postępowanie przed sądem okręgowym, zainicjowane na wniosek miasta, i nie wiadomo, kiedy się zakończy – wyjaśnia Dariusz Śmierzyński, prezes „Rudy”.

Według niego zasiedzenie jest najkorzystniejszą formą uregulowania stanu prawnego nieruchomości, ponieważ jest to nabycie pierwotne, bezkosztowe i nieobciążone prawami osób trzecich, w tym spadkobierców byłych właścicieli. Obejmuje całą nieruchomość, a nie tylko fragmenty pod budynkami.

Zdaniem prezesa „Rudy” spółdzielni nie opłaca się korzystać z zaproponowanych rozwiązań. – Użytkowanie wieczyste 11 hektarów będzie sporo kosztować. Wartość tego gruntu to co najmniej 100 mln zł. Spółdzielnia musiałaby wnieść wysoką pierwszą opłatę, a potem corocznie uiszczać opłaty, które byłyby regularnie aktualizowane wraz ze wzrostem wartości gruntu – twierdzi Dariusz Śmierzyński.

Według niego „Ruda” musiałaby również zakończyć postępowanie sądowe o zasiedzenie. W takiej sytuacji miasto odwiesiłoby postępowania dotyczące zapłaty za bezumowne korzystanie z gruntów, które obecnie są zawieszone właśnie z powodu trwającego sporu. Oznaczałoby to kolejny wydatek – 20 mln zł. Koszty te poniosłaby spółdzielnia, a w konsekwencji jej członkowie, poprzez wyższe opłaty za mieszkania. – W naszym przypadku wystąpienie o użytkowanie wieczyste byłoby praktycznie równoznaczne z likwidacją spółdzielni – podkreśla prezes.

Mniej radykalny w swojej ocenie jest Grzegorz Okoński, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Energetyka”, jednej z największych warszawskich spółdzielni, która zarządza ponad 20 tys. lokali. Około 4,5 tys. z nich znajduje się w blokach o nieuregulowanym stanie prawnym.

– Kilkanaście tysięcy osób mieszka w blokach, które mają nieuregulowany stan prawny, a jednym z głównych powodów są roszczenia wynikające z dekretu Bieruta – mówi Grzegorz Okoński. Od 30 lat spółdzielnia stara się o wyprostowanie sytuacji prawnej tych mieszkań, jednak bez skutku. Miasto zasłania się istniejącymi roszczeniami.

„Energetyka” ma wątpliwości co do niektórych zapisów projektu. Chodzi o zbyt wąską definicję terenów niezbędnych do obsługi budynków mieszkalnych. - Osiedla w przeszłości były projektowane jako całości urbanistyczne. Są na nich tereny parkingów, dróg, placów zabaw i zieleńców. Myślę, że także w interesie miasta nie jest odbieranie tych terenów spółdzielni, samorząd musiałby się bowiem zająć ich utrzymaniem i remontami – ostrzega.

Prezesowi Okońskiemu podoba się, że projekt dotyczy wygaszania roszczeń dekretowych, ale i w tym wypadku ma zastrzeżenia. - Odnosi się on wyłącznie do lokali mieszkalnych, natomiast w budynkach objętych dekretami znajdują się również lokale użytkowe. Pojawia się obawa, czy nie będzie to przeszkodą do uregulowania sytuacji – martwi się szef „Energetyki”. Ponadto „Energetyka”, podobnie jak inne spółdzielnie, występując o przyznanie prawa użytkowania wieczystego, będzie chciała skorzystać z bonifikat, co może sprawić, że straci możliwość uzyskania pomocy publicznej, ponieważ nie zmieści się w obowiązującym limicie 300 tys. euro w okresie trzech lat.

Instytut Rozwoju Miast i Regionów zwraca uwagę, że dziś rozwiązanie problemu gruntów nie jest już takie proste. Przez te wszystkie lata spółdzielnie na różne sposoby próbowały wyprostować i wyjaśnić swoją sytuację prawną.

- Ze względu na wysoki poziom skomplikowania oraz fakt, że historia każdej nieruchomości jest dziś niezwykle złożona, bardzo trudno jest mi jednoznacznie ocenić projekt. Być może ustawa okaże się skuteczna jedynie w części przypadków, a dopiero później będzie można ją poprawić lub zmienić – tłumaczy Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w instytucie.

Etap legislacyjny

Projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw przekazany do konsultacji międzyresortowych oraz publicznych