Jedna hipoteka zabezpieczy kilka wierzytelności

Właściciel nieruchomości będzie mógł zabezpieczyć hipoteką kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Będzie on jednak musiał zgodzić się na ustanowienie przez wierzycieli administratora hipoteki.

Przyjęta 26 czerwca przez Sejm nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece likwiduje dotychczasowy podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Pozostanie tylko jeden rodzaj hipoteki, którą będzie można zabezpieczać zarówno wierzytelności istniejące, jak i przyszłe oraz warunkowe. Możliwe będzie też zabezpieczenie roszczeń o odsetki i przyznane koszty postępowania, jeżeli nie uległy one przedawnieniu. Roszczenie o odsetki będzie jednak mogło korzystać z zabezpieczenia tylko wtedy, gdy wysokość odsetek została ujawniona we wpisie hipoteki. Zmiana wysokości odsetek określonych według zmiennej stopy oprocentowania nie wymagałaby przy tym zmiany wpisu w księdze, jeśli we wpisie zostałaby określona maksymalna ich wysokość. W praktyce możliwe byłoby więc zabezpieczenie hipoteką wierzytelności o zmiennej stopie oprocentowania.

Nowelizacja dopuści też możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności. Dziś nie jest to możliwe. Jeżeli dłużnik chce zabezpieczyć kilku wierzycieli, to musi ustanawiać kilka hipotek. Po wejściu nowelizacji w życie właściciel nieruchomości będzie mógł zabezpieczyć hipoteką kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. W tym celu będzie on musiał zgodzić się na ustanowienie przez wierzycieli administratora hipoteki. Umowa powołująca administratora hipoteki będzie musiała być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Jednocześnie administrator hipoteki będzie wpisywany w księdze wieczystej jako wierzyciel. Jeżeli umowa powołująca administratora wygaśnie, to każdy z wierzycieli będzie mógł żądać podziału hipoteki zgodnie z przepisami regulującymi zniesienie współwłasności. Podział hipoteki będzie możliwy także wówczas, gdy przynajmniej jeden z wierzycieli nie wyrazi zgody na zmianę administratora hipoteki.

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece przyznaje też więcej uprawnień właścicielom nieruchomości, którzy chcą zabezpieczyć nimi swoje kredyty. Przede wszystkim właściciel nieruchomości będzie mógł żądać zlikwidowania hipoteki, jeżeli dana wierzytelność nie powstanie w ciągu dziesięciu lat od ustanowienia hipoteki. Za zlikwidowanie hipoteki będzie on jednak musiał zapłacić wynagrodzenie. Prawo żądania zlikwidowania hipoteki będzie przysługiwało także, w przypadku gdy jedna hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności. Warunkiem będzie jednak to, aby w ciągu dziesięciu lat nie powstała żadna z wierzytelności podlegających zabezpieczeniu tą hipoteką. Właściciele nieruchomości otrzymają też prawo decydowania o kolejności spłaty wierzycieli hipotecznych. Jeżeli bowiem jakaś hipoteka wygaśnie, to właściciel będzie mógł rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym. Na opróżnionym miejscu będzie on mógł ustanowić nową hipotekę albo przenieść na nie, za zgodą uprawnionego, którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Jeżeli hipoteka wygaśnie tylko częściowo, właściciel nieruchomości będzie mógł rozporządzać miejscem hipotecznym tylko w tej części. Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem będzie przysługiwało każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Nie w każdym jednak przypadku właściciel nieruchomości będzie mógł rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym. Jeżeli bowiem hipoteka wygaśnie wskutek egzekucji z nieruchomości, to takie rozporządzenie nie będzie dopuszczalne. Zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiąże się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, także nie będzie dopuszczalne.