Właściciele lokali użytkowych ponoszą większe obciążenia

Gospodarcze funkcje lokalu użytkowego powinny być rozumiane szeroko i rację ma pozwana, podnosząc, że obok funkcji usługowych i wytwórczych za funkcje gospodarcze należy uznać również funkcje magazynowe lub garażowe. Tak samo jak należy przyjąć, że lokal użytkowy w okresie wykonywania prac remontowych nie traci charakteru lokalu użytkowego, a jedynie czasowo ulega zmianie sposób korzystania z niego.

Powód wniósł o uchylenie uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Pozwana Wspólnota składa się z 64 członków. Powód jest jedynym właścicielem lokali użytkowych. W kwietniu 2008 r. podjęte zostały przez zebranie wspólnoty uchwały dotyczące pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Przyjęte w pierwszej uchwale zaliczki dla lokali mieszkalnych na zarząd nieruchomością i na fundusz remontowy były niższe niż w przypadku lokali użytkowych, świadczenia komunalne - w jednakowej wysokości, także składające się na koszty zarządu nieruchomością wspólną stawki opłaty dla firmy administracyjnej, konserwacji, napraw, przeglądów czystości, wynagrodzenia zarządu w przypadku lokali mieszkalnych były niższe niż w przypadku lokali użytkowych. Drugą uchwałą przyjęto plan finansowy nieruchomości, opierając się na uchwale pierwszej. Sąd okręgowy w wydanym wyroku uchylił uchwały wspólnoty mieszkaniowej: jedną w sprawie pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, drugą - z tej samej daty - w sprawie planu finansowo-rzeczowego nieruchomości na rok 2008 w zakresie, w jakim uchwały nakładały na właściciela lokali użytkowych wyższe koszty związane z opłatami dla firmy administracyjnej oraz wynagrodzenie dla zarządu wspólnoty ponad koszty przewidziane w uchwale dla właścicieli lokali mieszkalnych oraz odpowiednio przyjęte z tego tytułu stawki dla właścicieli lokali użytkowych, w pozostałej części powództwo oddalił. Odnośnie do tego ostatniego rozstrzygnięcia nie dopatrzono się naruszenia art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Zdaniem sądu okręgowego sposób korzystania przez powoda z lokali użytkowych, w tym zwłaszcza z lokalu, w którym znajduje się biuro obsługi klientów, uzasadnia zwiększenie stawki zaliczek na fundusz remontowy w wysokości 100 proc. Apelację od wyroku wniósł powód.

Sąd Apelacyjny oddalił apelację. Uzasadnione jest zwiększenie obciążenia właściciela lokali użytkowych, jakimi są trzy pomieszczenia: dwa wykorzystywane na biuro obsługi klientów, trzecie wykorzystywane na archiwum. Jeden z lokali - wbrew powodowi - nie jest pusty, a jak wynika z zeznań świadka i przesłuchania pozwanej - trwają w nim prace remontowe celem przystosowania na kasę dla klientów. W lokalu tym znajduje się biuro przyjmujące klientów codziennie, w poniedziałki i czwartki od 9.00 do 18.00, we wtorki i środy od 8.00 do 14.00, otwierane jest ono codziennie od godz. 7.15 i jest czynne w poniedziałki i czwartki do 18.00, a pozostałe dni do godz. 15.00. W lokalu wykorzystywanym na archiwum mieści się serwer, podłączenie centrali telefonicznej i modem internetowy, na wewnętrznym parkingu pracownicy powoda mają dwa miejsca postojowe, a klienci parkują w pobliżu posesji. Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali uchwałą wspólnoty mieszkaniowej można ustalić wysokość zaliczek na koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości w zwiększonej wysokości dla lokali użytkowych, uwzględniając zwiększenie wydatków związanych z ich utrzymaniem. W świetle tego przepisu gospodarcze funkcje lokalu użytkowego powinny być rozumiane szeroko i rację ma pozwana, podnosząc, że obok funkcji usługowych i wytwórczych za funkcje gospodarcze należy uznać również funkcje magazynowe lub garażowe. Tak samo, jak należy przyjąć, że lokal użytkowy w okresie wykonywania prac remontowych nie traci charakteru lokalu użytkowego, a jedynie czasowo ulega zmianie sposób korzystania z niego. Funkcjonowanie lokali użytkowych, z których korzystają pracownicy biura oraz pracują urządzenia, wiąże się z uciążliwościami dla mieszkańców posesji. Niewątpliwie czynnikiem wzrostu zaliczek dla właścicieli lokali użytkowych może być wzmożony ruch klientów powoda na posesji, co w świetle doświadczenia życiowego związane jest z zaśmiecaniem, intensywnym zużywaniem części wspólnych nieruchomości, większą ilością odpadów składowanych do wspólnych pojemników oraz większym zużyciem energii elektrycznej w częściach wspólnych, hałasem, uciążliwościami wynikającymi z korzystania z miejsc postojowych. Wpływu tych uciążliwości na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie da się ściśle wyliczyć. Niewątpliwie zwiększenie zaliczki dla właścicieli lokali użytkowych należy powiązać z wielkością i intensywnością uciążliwości związanych z korzystaniem z lokali użytkowych, z ich wpływem na nieruchomość wspólną. Nie bez znaczenia jest to, że lokale użytkowe, których dotyczą sporne uchwały, znajdują się na jednej nieruchomości. Interesanci w poszukiwaniu biura przemieszczają się na obszarze całej posesji, parkują samochody w miejscach przeznaczonych dla członków wspólnoty, zaśmiecają teren; konieczne są częstsze naprawy i remonty budynku. Pozwana wykazała, że ze względu na sposób korzystania z lokali użytkowych wspólnota ponosi większe koszty zarządzania nieruchomością wspólną. Sama okoliczność, że podwyższenie zaliczek dla lokali użytkowych, których właścicielem jest powód, nie oznacza, co zarzuca ta strona, iż zrobiono to automatycznie.

Przepis art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowi, iż uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Wynikająca z art. 12 ust. 3 cyt. ustawy możliwość zwiększenia obciążenia z tego tytułu w sytuacjach określonych tym przepisem przesądza zarazem o możliwości odpowiedniego zróżnicowania w uchwale wysokości zaliczki. W konsekwencji tego, sam fakt zróżnicowania wysokości zaliczek w uchwale nie świadczy jeszcze o tym, że uchwała jest niezgodna z przepisami prawa. Co do zasady kwestionowanie uchwały zebrania wspólnoty mieszkaniowej przewiduje art. 25 ustawy o własności lokali, w myśl którego właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.