Ciężary realne zamiast użytkowania wieczystego

– Oczywiście. Notariat postulował taką zmianę od dawna. Nieruchomość to bryła, która ma trzy wymiary i obejmuje także to, co znajduje się pod powierzchnią ziemi i nad nią. Niestety, u nas wciąż panuje mylne przekonanie, że nieruchomość to figura płaska, czyli fragment powierzchni ziemi, coś, co ma dwa wymiary. Prawo zabudowy zrywa z tym podejściem i potwierdza to, że nieruchomość to bryła.

– Tak. Prawo zabudowy umożliwi równolegle korzystanie z nieruchomości kilku właścicielom. Jeden inwestor będzie mógł dysponować tym, co znajduje się pod powierzchnią ziemi np. budując parkingi podziemne lub tunele, a inny będzie mógł na tej samej działce wybudować osiedle domków czy centrum handlowe.

– Prawo zabudowy to szansa na zwiększenie liczby nieruchomości i terenów inwestycyjnych bez zmiany granic państwa. Oczywiście z tej zmiany skorzysta też kolej.

– Podam przykład. Planowana jest budowa kolei magnetycznej z Warszawy do Berlina. Linia kolejowa ma przebiegać wiele metrów nad powierzchnią nieruchomości. W obecnym stanie prawnym trzeba byłoby wywłaszczać ludzi na całej odległości linii kolejowej od granicy państwa do Warszawy. Gdyby wprowadzono prawo zabudowy, wystarczyłoby ustalenie prawa zabudowy na rzecz kolei, które obciążałoby tysiące nieruchomości.

– Oczywiście. Notariat jest przede wszystkim jednak za tym, aby na prawie zabudowy można było ustanawiać odrębną własność lokali. Bez tego to nowe rozwiązanie straciłoby większość swego powabu. Tylko dzięki możliwości ustanawiania odrębnej własności lokali inwestor będzie mógłby efektywnie wykorzystywać prawo zabudowy do celów inwestycyjnych.

– Absolutnie od ręki skasować. Jednak w taki sposób, aby nie pozbawić gmin prawa do dotychczasowych opłat z tego tytułu. Trybunał Konstytucyjny uznał za niekonstytucyjne przekształcenie, w którym ustawodawca nie brał pod uwagę praw nabytych samorządów z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste.

– Można ten problem rozwiązać, przywracając do naszego systemu prawnego ciężary realne.

– Krok pierwszy: przywracamy uchylone 1 stycznia 1965 r. ciężary realne, jako ograniczone prawo rzeczowe obciążające własności. Krok drugi: przekształcamy z mocy prawa użytkowanie wieczyste we własności. Jednocześnie jednak w dziale trzecim księgi wieczystej nowo powstałej własności wpisujemy ciężar realny na rzecz gminy. Ciężar realny zastąpiłby opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i obciążałby grunt przekształcony we własność.

Fot. Wojciech Górski

Leszek Zabielski, notariusz, członek Krajowej Rady Notarialnej