Piwnica przyporządkowana jest do lokalu mieszkalnego

Nieważna jest uchwała zarządu spółdzielni, niezaliczająca piwnicy jako pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy piwnica przyporządkowana jest do tego lokalu i pozostaje w użytkowaniu osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Na podstawie umowy zawartej pomiędzy spółdzielnią i C.B. spółdzielnia zobowiązała się wybudować mieszkanie zlokalizowane na parterze. W budynku tym znajdują się piwnice w liczbie odpowiadającej liczbie lokali mieszkalnych. Przyjęto zasadę, że numer piwnicy odpowiada numerowi lokalu mieszkalnego i przekazano je osobom, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego bez protokołów przekazania. Powódka użytkowała pomieszczenie od początku zamieszkiwania w lokalu. W czerwcu 2001 r. złożyła wniosek o zawarcie z nią umowy przeniesienia prawa własności zajmowanego przez nią lokalu. Zarząd spółdzielni podjął – na podstawie art. 42 ust. 7 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm. – u.s.m.) – uchwałę o nieuznawaniu komórek piwnicznych za pomieszczenia przynależne do lokali mieszkalnych. Sąd okręgowy oddalił powództwo C.B. przeciwko spółdzielni. Sąd apelacyjny, rozpoznając apelację powódki, przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne: czy uchwała zarządu spółdzielni, niezaliczająca piwnicy jako pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego, w sytuacji gdy piwnica przyporządkowana jest do tego lokalu i pozostaje w użytkowaniu osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest dotknięta nieważnością z uwagi na treść art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W razie odpowiedzi negatywnej: czy osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, do którego to lokalu przyporządkowana jest faktycznie piwnica i jest ona użytkowana przez tę osobę, może wnosić na podstawie art. 43 ust. 5 u.s.m. powództwo o uchylenie uchwały zarządu spółdzielni, mocą której nie zaliczono piwnicy jako pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego, z powodu naruszania jej interesu prawnego lub uprawnienia (art. 42 ust. 3 pkt u.s.m.).

Zdaniem Sądu Najwyższego – stosownie do art. 42 ust. 7 u.s.m – decyzję o przynależności do lokalu, jako jego części składowych, pomieszczeń przynależnych, podejmuje zarząd spółdzielni. Jednak swoboda decydowania zarządu ograniczona jest przepisami. Pierwsze ograniczenie wprowadza sam art. 42 ust. 7 u.s.m. poprzez odwołanie się do art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali. Drugie ograniczenie wprowadzone zostało przez ustawę z 14 czerwca 2007 r. nowelizującą między innymi art. 42 ust. 3 pkt 2 u.s.m. Z brzmienia art. 42 po nowelizacji wynika, że uchwała zarządu spółdzielni określająca przedmiot odrębnej własności lokali powinna także określać rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane lokalowi, a władający lokalem faktycznie piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze użytkuje.

Zatem w sytuacji, w której piwnica przyporządkowana jest do lokalu mieszkalnego i jest użytkowana przez osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zarząd spółdzielni w uchwale określającej przedmiot odrębnej własności lokali powinien także określić położenie i powierzchnię piwnicy. Pominięcie w takiej sytuacji w uchwale piwnicy przyporządkowanej do lokalu powoduje sprzeczność uchwały z art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy o spółdzielniach, a w konsekwencji jej nieważność.

Sąd uznał za trafny pogląd, że o przyporządkowaniu w rozumieniu art. 42 ust. 3 pkt 2 u.s.m. piwnicy do lokalu mieszkalnego można mówić zarówno w sytuacji, w której w przydziale lokalu mieszkalnego wskazano, że do tego lokalu przynależna jest określona piwnicę, jak i wtedy gdy został sporządzony protokół przekazania piwnicy określonej osobie, ale także jeżeli przyporządkowanie nastąpiło przez czynności faktyczne: oznaczenie konkretnej piwnicy numerem konkretnemu lokalu mieszkalnego i wydanie jej osobie, która otrzymała przydział tego lokalu. Zdaniem SN – w konkretnej sprawie istotne jest, że zgłoszone przez powódkę roszczenie pozostało niezrealizowane do dnia wejścia w życie ustawy z 14 czerwca 2007 r. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 5 tejże ustawy zgłoszone na piśmie roszczenia określone w przepisach wymienionych w tym ustępie, niezrealizowane do dnia wejścia w życie ustawy, są rozpoznawane na jej podstawie.

radca prawny, Kancelaria Adwokatów i Radców prawnych P. J. Sowisło & Topolewski

Uchwała wyraża jednoznaczne stanowisko SN dotyczące skutków prawnych zmiany wprowadzonej w art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nowelizacją z 14 czerwca 2007r. W brzmieniu sprzed tej nowelizacji zgodnie z tym przepisem uchwała zarządu spółdzielni mieszkaniowej w przedmiocie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali musiała m.in. zawierać określenie rodzaju, położenia i powierzchni pomieszczeń przynależnych. Decyzja, co stanowi pomieszczenie przynależne, należała zgodnie z art. 42 ust. 7 tej ustawy, do zarządu spółdzielni. Ustawodawca wskazywał jedynie, że pomieszczenie przynależne powinno odpowiadać definicji zawartej w art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali. W przepisie tym jednak oprócz określenia gdzie mogą znajdować się pomieszczenia przynależne, nie ma żadnych innych kryteriów, które te pomieszczenia powinny spełniać. Powodowało to duże rozbieżności w praktyce stosowanej przez zarządy spółdzielni mieszkaniowych. Dochodziło często do sytuacji, kiedy zarządy spółdzielni podejmowały uchwały zaliczające piwnice do nieruchomości wspólnych, pomimo faktycznego przyporządkowania ich do poszczególnych lokali i zapewnienia osobom, którym prawa do tych lokali przysługiwały, korzystania z nich z wyłączeniem innych osób. Nowelizacja przepisu art. 42 ust. 3 pkt. 2 u.s.m. poprzez wyraźne wskazanie, iż piwnica jest pomieszczeniem przynależnym wówczas, gdy jest w tym budynku przyporządkowana danemu lokalowi, a władający lokalem faktycznie piwnice użytkuje, stanowi ograniczenie dotychczasowego prawa zarządów spółdzielni, do swobodnego decydowania o przynależności piwnic do nieruchomości wspólnych.