Uwłaszczenie lokali na warunkach spółdzielni

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dotychczas stanowiła, że w przypadku zakwestionowania przez członka spółdzielni na drodze sądowej zasadności zmiany wysokości opłat spółdzielca ponosi te opłaty w dotychczasowej wysokości. Obejmuje to opłaty zarówno te, które są niezależne od spółdzielni mieszkaniowej (np. woda, wywóz śmieci), jak i te, które od niej zależą (np. czynsze). W takiej sytuacji obowiązek pokrycia różnicy między zaktualizowaną wysokością opłat, które muszą być poniesione (niezależnych od spółdzielni), a opłatą wnoszoną przez osobę występującą na drogę sądową w wysokości dotychczasowej obciąża całą spółdzielnię, a więc pozostałych spółdzielców. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 15 lipca 2009 r. osoba kwestionująca wysokość opłat musi ponosić je w pełnej podwyższonej wysokości.

Od momentu publikacji w Dzienniku Ustaw wyroku Trybunału osoby, którym przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie jego własności, utracą prawo decydowania, czy w procesie porządkowania stanu prawnego gruntów spółdzielnia mieszkaniowa pozostanie dysponentem prawa użytkowania wieczystego, czy też będzie musiała wystąpić o przeniesienie prawa własności gruntu. Tym samym wola wszystkich członków spółdzielni ma znaczenie decydujące i może być wyrażona w uchwale walnego zgromadzenia. Nie będzie więc już decydować tylko jeden członek spółdzielni o prawach i obciążeniach wielu innych osób należących do spółdzielni mieszkaniowej. Obecnie ewentualna decyzja spółdzielni, czy ubiegać się o nabycie gruntu, będzie poprzedzona przez analizę możliwości finansowych pozostałych członków.

Zmieni się też sytuacja osób mieszkających w lokalach znajdujących się w budynkach nieodpłatnie przekazanym spółdzielniom przez przedsiębiorstwa państwowe. Jeśli wystąpili oni o uwłaszczenie, a proces przekształcania jeszcze się nie zakończył, to obecnie spółdzielnia może zażądać od tych lokatorów pełnej rynkowej wartości mieszkania. Nie wystarczy – jak do tej pory – zwrócić spółdzielni tylko nakłady na utrzymanie lokalu oraz spłacić zadłużenie związane z opłatami za użytkowanie lokalu.

Zdaniem TK wynikająca z art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ingerencja we własność prywatną idzie tak daleko, że nie znajduje należytego konstytucyjnego uzasadnienia.

Spółdzielnia mieszkaniowa nie będzie już umarzać należności od członka spółdzielni, który po 23 kwietnia 2001 r. przekształcał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu we własność. Finansowe warunki przekształcania prawa do lokalu określane były w indywidualnych umowach zwieranych przez spółdzielnie z poszczególnymi członkami.

Trybunał stwierdził, że ustawodawca ingeruje w prawo nabyte przez spółdzielnię mieszkaniową, a polegające na roszczeniu spłaty należności określonej w umowie zawartej z członkiem spółdzielni. Wobec tego wszyscy ci, którzy spłacają kolejne raty pokrywające koszty budowy lokalu i jeszcze nie uzyskali potwierdzonego notarialnie lub sądownie prawa własności – muszą powrócić do warunków umów cywilnoprawnych zawartych ze spółdzielnią przed wejściem w życie nowelizacji. Może to oznaczać dużo wyższe kolejne raty do spłacenia.

Można będzie pozostawać członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez dwie kolejne kadencje rady nadzorczej spółdzielni. Liczbę kadencji oblicza się, biorąc pod uwagę dotychczasowy staż członka rady nadzorczej. W ocenie Trybunału uchylony art. 10 ust. 1 ustawy nowelizującej z 2007 roku oznaczał arbitralną ingerencję w stosunki prawne powstałe w przeszłości. Ponadto kwestionowany przepis narusza konstytucję również poprzez ograniczenie autonomii decyzyjnej członków spółdzielni, którzy wcześniej obdarzyli zaufaniem określonych członków rady nadzorczej, a mimo to z dniem wejścia w życie niniejszej regulacji mandat niektórych członków wygasł z mocy prawa (dotyczy to tych, którzy sprawują funkcję dłużej niż kolejną drugą kadencję). Oznacza to ingerencję w wolność zrzeszania się nieznajdującą uzasadnienia w konstytucyjnej zasadzie proporcjonalności.