Która z umów jest korzystniejsza - o dzieło czy o roboty budowlane

Inwestor oraz wykonawca mają bardzo dużą swobodę przy określaniu wzajemnych praw i obowiązków związanych z realizacją przedsięwzięcia budowlanego. Nie może ona być jednak sprzeczna z naturą zobowiązania, przepisami obowiązującego prawa oraz zasadami współżycia społecznego. W praktyce inwestorzy i wykonawcy decydują się najczęściej zawrzeć jedną z dwóch umów nazwanych, uregulowanych w kodeksie cywilnym: umowę o dzieło lub umowę o roboty budowlane.

Wybór właściwej umowy

W praktyce wybór odpowiedniej umowy może być bardzo trudny. Obie umowy mają bowiem wiele cech wspólnych. Wynika to przede wszystkim z tego, że umowa o roboty budowlane wywodzi się od umowy o dzieło i przez długi czas była uważana przez część prawników za podtyp umowy o dzieło. Z tego względu wiele trudności sprawia odróżnienie umowy o dzieło w zakresie robót budowlanych od umowy o roboty budowlane.

Zgodnie z art. 647 kodeksu cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Stronami tej umowy są zazwyczaj: inwestor, wykonawca i podwykonawca. Zgodnie natomiast z art. 627 kodeksu cywilnego przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Umowa o dzieło może dotyczyć także wykonania pewnego zakresu prac budowlanych. Zamawiający, którym w takim przypadku będzie najczęściej inwestor lub główny wykonawca, będzie zlecał wykonanie pewnych prac, jak np. pomalowanie ścian, wstawienie okien czy ułożenie podłóg, a przyjmujący zamówienie, którym najczęściej będzie wykonawca główny lub podwykonawca, będzie zobowiązywał się do wykonania tych robót za określonym wynagrodzeniem.

Charakter wykonanych prac

Regulacje kodeksu cywilnego są na tyle ogólne, że w praktyce te same czynności budowlane mogą być wykonywane na podstawie umowy o roboty budowlane, a innym razem na podstawie umowy o dzieło. Rozróżnienie, jaka była podstawa do wykonywania danych prac, nie jest łatwe i nastręcza wiele trudności. Warunkiem koniecznym do uznania zawieranej umowy jako umowy o roboty budowlane jest zobowiązanie inwestora do przygotowania robót budowlanych - w szczególności poprzez dostarczenie wykonawcy dokumentacji projektowej, opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz dokonanie czynności formalnotechnicznych koniecznych do rozpoczęcia robót, przekazanie terenu budowy, odebranie gotowego obiektu oraz zapłata wynagrodzenia. Warunkiem koniecznym do uznania zawieranej umowy jako umowy o roboty budowlane jest także zobowiązanie wykonawcy do sprawdzenia dokumentacji projektowej, wykonania obiektu zgodnie z dokumentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej oraz obowiązującymi przepisami, zabezpieczenia terenu budowy oraz oddanie do użytku obiektu. Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, a jeżeli jakiekolwiek przepisy, np. prawa budowlanego, wymagają do wykonania prac jakiejkolwiek dokumentacji, to powinna być ona częścią składową umowy.

Nie wszystkie jednak czynności dokonywane na placu budowy i zmierzające do realizacji inwestycji budowlanej muszą być uznane za wykonanie umowy o roboty budowlane. Niektóre z tych działań mogą być np. realizacją umowy o dzieło. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2002 r. (sygn. akt III CZP 63/01) cechami odróżniającymi umowę o roboty budowlane od umowy o dzieło są: po pierwsze - ocena realizacji inwestycji stosownie do wymogów prawa budowlanego; po drugie - szczególna postać współdziałania w przypadku umowy o roboty budowlane inwestora z wykonawcą w zakresie przygotowania i wykonania przedmiotu świadczenia, przejawiającą się w obowiązkach inwestora w zakresie dostarczenia projektu i przekazania terenu budowy. Stanowisko to Sąd Najwyższy potwierdził ostatnio w wyroku z 7 grudnia 2005r. (sygn. akt V CK 423/05).

W praktyce przyjmuje się najczęściej, że umowa o roboty budowlane ma zastosowanie przede wszystkim przy realizacji przedsięwzięć o większych rozmiarach oraz zindywidualizowanych właściwościach zarówno fizycznych, jak i użytkowych, a także do prac remontowych, które można zakwalifikować jako roboty budowlane. Umowa o dzieło w zakresie prac budowlanych służy natomiast realizacji prac o charakterze wyposażeniowym, uzdatniającym i konserwacyjnym, które takiego przymiotu nie posiadają.

Obowiązki stron umowy

Wybór umowy o dzieło lub umowy o roboty budowlane ma także bardzo duże znaczenie dla stron obu umów. Różne są bowiem ich obowiązki i zależą od tego, jaka z umów została zawarta.

Jeżeli roboty budowlane prowadzone są na podstawie umowy o dzieło, to wykonawca lub podwykonawca zobowiązuje się jedynie do wykonania pewnego dzieła, czyli np. do pomalowania ścian czy ułożenia podłóg. To od wykonawcy zależy, w jaki sposób, w jakim terminie i z jakich materiałów dzieło to wykona. Zamawiający natomiast, którym najczęściej jest inwestor, zobowiązuje się zazwyczaj jedynie do zapłaty umówionego wynagrodzenia w określonym terminie.

Dużo szersze są natomiast obowiązki inwestora, jeżeli zawrze umowę o roboty budowlane. Jest on bowiem zobowiązany przede wszystkim do przygotowania robót budowlanych - w tym dokonania czynności formalnych koniecznych do rozpoczęcia robót, jak i uzyskania wymaganych pozwoleń czy dokonania zgłoszeń. Inwestor zobowiązany jest ponadto do dostarczenia wykonawcy dokumentacji projektowej, przekazania wykonawcy terenu budowy oraz odebrania wykonanego obiektu po zakończeniu prac. Inwestor oczywiście zobowiązany jest także do zapłaty umówionego wynagrodzenia.

W przypadku zawarcia umowy o roboty budowlane dużo szersze są także obowiązki wykonawcy. Odpowiedzialny jest on bowiem między innymi za sprawdzenie dokumentacji projektowej, co nie oznacza, że jest on odpowiedzialny za wykrycie wad projektu. Wykonawca ponosi natomiast pełną odpowiedzialność za wykonanie obiektu zgodnie z dokumentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej oraz obowiązującymi przepisami prawa. Odpowiada on także za zabezpieczenie terenu budowy oraz oddanie obiektu do użytku, czyli jego zgłoszenie do odbioru.

Wynagrodzenie wykonawcy

Sposób wyboru właściwej umowy, która ma być podstawą wykonania prac budowlanych, ma także duże znaczenie w przypadku określenia podstawy i sposobu wynagrodzenia. Przepisy kodeksu cywilnego kwestie związane z wynagrodzeniem wykonawcy lub podwykonawcy regulują jedynie przy umowie o dzieło. Zgodnie z art. 628 kodeksu cywilnego strony umowy o dzieło mogą wskazać wysokość wynagrodzenia za wykonanie dzieła poprzez określenie podstaw do jego ustalenia. Jednym ze sposobów określenia takiego wynagrodzenia może być podanie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów - tzw. wynagrodzenie kosztorysowe. W takim przypadku wykonawca prac może żądać podwyższenia umówionego wynagrodzenia, jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych, a zestawienie sporządził zamawiający (inwestor). Jeżeli jednak zestawienie planowanych prac sporządził wykonawca, to może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych.

Podwyższenia wynagrodzenia wykonawca nie może żądać, jeżeli strony umowy umówiły się na wynagrodzenie ryczałtowe - czyli drugi sposób określania podstawy zapłaty za prace. Wykonawca nie może wysuwać żądania podwyższenia wynagrodzenia nawet wówczas, gdy w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.

Jeżeli strony postanowią, że podstawą wykonania prac budowlanych będzie umowa o roboty budowlane, mogą mieć problemy z dokładnym określeniem podstawy i zasad określenia należnego wynagrodzenia. Kodeks cywilny nie zawiera dokładnych regulacji na ten temat. Zgodnie jednak z wyrokiem Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2007 r. (sygn. akt V CSK 63/07) w takim przypadku strony mogą stosować przepisy o wynagrodzeniach określone w rozdziale kodeksu cywilnego regulującego umowę o dzieło. Także więc w sytuacji zawarcia umowy o roboty budowlane strony mogą umówić się na wynagrodzenie ryczałtowe lub kosztorysowe.

Zapłata dla podwykonawcy

Problem odróżnienia umowy o roboty budowlane od umowy o dzieło w zakresie robót budowlanych ma także znaczenie w przypadku powstania sporu pomiędzy stronami umowy, np. na tle nieuregulowania należności wynikających z umowy. Zgodnie z art. 647¹ par. 5 kodeksu cywilnego w przypadku zawarcia umowy o roboty budowlane zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Oznacza to, że jeżeli podwykonawca wykona zlecone mu prace i nie otrzyma za nie wynagrodzenia, to będzie mógł żądać zapłaty nie tylko od podmiotu, który zlecił mu ich wykonanie, czyli najczęściej od głównego wykonawcy, ale także od inwestora. Jest to o tyle ważne, że jeżeli okaże się, że np. wykonawca stał się niewypłacalny, to podwykonawca będzie miał jeszcze szansę na uzyskanie wynagrodzenia od inwestora.

Możliwość dochodzenia wynagrodzenia od inwestora nie występuje natomiast, jeżeli wykonawca zawarł z podwykonawcą w zakresie robót budowlanych umowę o dzieło. Zgodnie z art. 627 kodeksu cywilnego umowa o dzieło jest zawierana nie pomiędzy trzema podmiotami, ale pomiędzy dwoma - przyjmującym zamówienie, czyli podwykonawcą, i zamawiającym, czyli głównym wykonawcą. Stroną tej umowy nie jest inwestor i w związku z tym nie jest on zobowiązany do regulowania należności, np. z tytułu niezapłaconego wynagrodzenia, podwykonawcy. Jeżeli ten ostatni nie otrzyma należnej mu zapłaty, to będzie mógł wystąpić z pozwem jedynie przeciwko wykonawcy głównemu. Jeżeli wykonawca nie będzie wypłacalny, to inwestor może mieć poważne problemy z odzyskaniem pieniędzy.

Często podwykonawcy nie zdają sobie jednak sprawy z tego, że nawet jeżeli zawrą z głównym wykonawcą umowę o roboty budowlane, to będą mieli prawo dochodzenia swoich roszczeń na takich samych zasadach, jak w przypadku zawarcia umowy o dzieło, czyli tylko i wyłącznie od wykonawcy głównego, z pominięciem inwestora. Zgodnie bowiem z art. 647¹ par. 2 kodeksu cywilnego do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą wymagana jest zgoda inwestora. Podobnie zgody inwestora wymaga także zawarcie umowy podwykonawcy z dalszym podwykonawcą. W takim jednak przypadku wymagana jest dodatkowo zgoda wykonawcy głównego. W praktyce bardzo rzadko wykonawcy główni zgłaszają inwestorom zawarcie umowy z podwykonawcami, a ci ostatni bardzo rzadko pilnują tego, żeby inwestor został poinformowany o fakcie zawarcia umowy podwykonawstwa. Brak takiego poinformowania oznacza jednak, że umowa o roboty budowlane nie została zawarta, co dla podwykonawców skutkuje właśnie tym, że w przypadku niezapłacenia im wynagrodzenia nie mogą oni dochodzić swoich roszczeń od inwestorów. Podwykonawcy zawsze powinni więc dokładnie sprawdzić, czy wykonawca główny przedstawił inwestorowi umowę i czy inwestor nie zgłosił swojego sprzeciwu lub zastrzeżeń. Jeżeli inwestorowi zostanie faktycznie przedstawiona umowa o podwykonawstwo, a ten nie ustosunkuje się do niej w terminie 14 dni, to nie wywiera to żadnych negatywnych skutków dla podwykonawcy. Zgodnie z art. 647¹ par. 2 kodeksu cywilnego - jeżeli w terminie 14 dni inwestor nie zgłosi na piśmie swoich uwag lub sprzeciwu, to domniemuje się, że wyraził swoją zgodę na zawarcie umowy z podwykonawcą. W takiej sytuacji inwestor będzie ponosił zatem solidarną odpowiedzialność z wykonawcą, a podwykonawca będzie mógł wysuwać przeciwko obu podmiotom swoje roszczenia.

● przygotowanie robót budowlanych przez dostarczenie wykonawcy dokumentacji projektowej i opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz dokonanie czynności formalno-technicznych koniecznych do rozpoczęcia robót

● przekazanie terenu budowy

● odebranie gotowego obiektu

● zapłata wynagrodzenia

● sprawdzenie dokumentacji projektowej

● wykonanie obiektu zgodnie z dokumentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej oraz obowiązującymi przepisami

● zabezpieczenie terenu budowy

● oddanie obiektu do użytku

● inwestor

● wykonawca

● podwykonawca*

* Jeżeli podwykonawca nie uzyska wynagrodzenia za przeprowadzone przez siebie prace, to będzie mógł żądać zapłaty zarówno od wykonawcy, jak i inwestora

● zamawiający - najczęściej inwestor

● przyjmujący zamówienie - wykonawca lub podwykonawca*

* Jeżeli podwykonawca nie uzyska wynagrodzenia za przeprowadzone przez siebie prace, to będzie mógł żądać zapłaty jedynie od wykonawcy. Ze swoimi żądaniami nie będzie on mógł zwrócić się do inwestora, bowiem nie jest on stroną umowy.

Jeżeli inwestor zawrze z wykonawcą umowę o roboty budowlane, to jednym z jego obowiązków jest dokonanie czynności formalnych koniecznych do rozpoczęcia robót. Jeżeli więc wykonawca ma wybudować inwestorowi dom, to inwestor zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na budowę. Bez takiego pozwolenia wykonawca nie może bowiem rozpocząć prac budowlanych. Jeżeli więc inwestor takiego pozwolenia nie uzyska, to wykonawca nie będzie odpowiadał np. za opóźnienia w wykonaniu poszczególnych etapów budowy. Inwestor nie wykonał bowiem wszystkich warunków podpisanej umowy, a wykonawca dopuścił się opóźnień nie ze swojej winy.

Podwykonawca zawarł z wykonawcą umowę o roboty budowlane. Wykonawca główny nie poinformował jednak o tym fakcie inwestora, a podwykonawca się o to nie upomniał. Jeżeli wykonawca nie będzie chciał wypłacić podwykonawcy wynagrodzenia, to ten ostatni nie będzie mógł dochodzić swoich roszczeń od inwestora. Do podpisania umowy o roboty budowlane z podwykonawcą wymagana jest bowiem zgoda inwestora. Jeżeli takiej zgody nie ma, to inwestor nie odpowiada m.in. za wypłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Wykonawca robót budowlanych umówił się z inwestorem, że dokona przebudowy ścian wewnętrznych budynku za 10 tys. zł. Wykonawca przygotował kosztorys prac, na który zgodził się inwestor. W trakcie wykonywania prac okazało się jednak, że część ścian ma grubsze zbrojenie, o czym wykonawca nie wiedział, bowiem nie było to zaznaczone w projekcie budowlanym. W takiej sytuacji może on podwyższyć swoje wynagrodzenie, bowiem przy sporządzaniu kosztorysu dołożył należytej staranności, a pomimo tego nie mógł przewidzieć konieczności wykonania prac dodatkowych.

Strony zawarły umowę o roboty budowlane. Po upływie dwóch lat od zakończenia prac wykonawca zorientował się, że inwestor nie wypłacił mu ostatniej raty wynagrodzenia. Pomimo tego, że od zakończenia prac i powstania obowiązku zapłaty upłynęły już dwa lata, to wykonawca może wystąpić przeciwko inwestorowi do sądu. Roszczenia wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się bowiem w ogólnych terminach przedawnienia, określonych w art. 118 kodeksu cywilnego. W przypadku roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą termin ten wynosi trzy lata.

Rozstrzygnięcie sporu, czy dana umowa powinna zostać uznana za umowę o roboty budowlane, czy umowę o dzieło, ma także bardzo duże znaczenie w przypadku ustalenia, czy dane roszczenie jest nadal wymagalne, czy już się przedawniło i jego dochodzenie będzie bezskuteczne. Zupełnie inne są bowiem terminy przedawnienia roszczeń wynikających z obu rodzajów umów. Zgodnie z uchwałą siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2002 r. (sygn. akt III CZP 63/01) do umowy o roboty budowlane nie stosuje się dwuletniego terminu przedawnienia roszczeń. Roszczenia wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się w ogólnych terminach przedawnienia, określonych w art. 118 kodeksu cywilnego, czyli w przypadku roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą w terminie trzech lat. Zgodnie natomiast z art. 646 kodeksu cywilnego roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem dwóch lat od dnia oddania dzieła. Jeżeli dzieło nie zostało oddane, to termin ten liczy się od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl