Zmiana warunków umowy zawartej na piśmie wymaga też takiej formy

Strony postanowiły że wszelkie zmiany warunków umowy zawartej na czas oznaczony, i jej uzupełnienia, wymagają formy pisemnej, pod rygorem nieważności. Zatem wobec niezachowania tej formy powód (wynajmujący) nie może powoływać się na fakt przedłużenia tej umowy z zachowaniem dotychczasowej stawki czynszu najmu.

Powód domagał się od pozwanego kwoty 71 505 zł tytułem czynszu najmu lokalu za okres od lipca 2001 r. do maja 2004 r. Powód w lutym 1998 r. zawarł ze spółką cywilną (której jednym ze wspólników był pozwany) i kancelarią radcy prawnego umowę najmu lokalu na okres trzech lat (do marca 2001 r.). Ustalono wysokość czynszu najmu na równowartość 1000 dol. miesięcznie, udział procentowy każdego z najemców w opłatach czynszowych i solidarną odpowiedzialność wobec wynajmującego. Zastrzeżono, iż wszelkie zmiany warunków umowy i uzupełnienia wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Najemcy płacili czynsz po połowie. Po zakończeniu umowy najmu z 1998 roku wspólnicy spółki cywilnej i radca prawny nadal korzystali z lokalu do połowy 2001 r., a po tym czasie z części lokalu korzystał pozwany samodzielnie, płacąc czynsz w wysokości równowartości 500 dol. miesięcznie. Kancelaria radcy prawnego opuściła lokal w połowie 2001 r. Powód wypowiedział pozwanemu umowę najmu w lutym 2004 r. Sąd okręgowy oddalił powództwo stwierdzając, iż powód nie wykazał, że za dalsze korzystanie z lokalu pozwany miał płacić czynsz w wysokości równowartości 1 tys. dol. miesięcznie. Stanął na stanowisku, iż w spornym okresie strony wiązała ustna umowa najmu, na innych zasadach niż ta z 1998 roku. Apelację od wyroku wniósł powód.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Sąd I instancji prawidłowo ustalił, iż pozwany nie podpisał umowy najmu na dalszy, obejmujący okres sporu czas, tym samym nie zawarł pisemnej umowy najmu. Sąd II instancji nie podzielił zarzutu naruszenia art. 674 k.c. przez jego niezastosowanie. Zgodnie z jego treścią, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Znaczy to, że upływ czasu, na jaki została zawarta umowa, nie spowoduje wygaśnięcia umowy, jeśli strony następnie per facta concludentia, tę umowę przedłużyły. Najemca uzewnętrznia swą wolę przedłużenia umowy najmu przez użytkowanie rzeczy po upływie terminu, na jaki była ona zawarta. Przesłanką każdej umowy, także przedłużenia umowy najmu, są zgodne oświadczenia woli stron i dlatego kodeks cywilny uzależnia ten skutek choćby od milczącej zgody wynajmującego. Mimo kontynuowania wynajmowania lokalu przez najemcę nie może dojść do domniemanego przedłużenia umowy najmu, jeżeli inne okoliczności wskazują, że strony takiej zgodnej woli nie miały. Dotychczasowa umowa stron określała okres, na jaki ją zawarto. Strony w umowie tej nie wyraziły woli co do przedłużenia umowy, choć wynajmujący oraz najemca taką wolę w dotychczasowej umowie mogli wyrazić. Jak prawidłowo zaznaczył sąd okręgowy, w umowie najmu z 1998 r. postanowiono, iż wszelkie zmiany warunków i uzupełnienia wymagają formy pisemnej, za zgodą stron, pod rygorem nieważności. Zdaniem sądu apelacyjnego w tej sytuacji niezachowanie formy pisemnej wyłącza możność powoływania się przez wynajmującego na to, że najemca w jakikolwiek inny sposób wyraził wolę przedłużenia umowy z zachowaniem dotychczasowej stawki czynszu.

Wskazane okoliczności uzasadniają prawidłowy wniosek sądu okręgowego, że po wygaśnięciu umowy najmu z 1998 roku, zawartej na czas określony pomiędzy powodem a pozwanym i jego wspólnikiem oraz kancelarią radcy prawnego, doszło do zawarcia ustnie umowy najmu na nowych warunkach, tak co do najemcy, jak i wysokości czynszu oraz terminu. Powód nie udowodnił obowiązku pozwanego do płacenia miesięcznie czynszu w wysokości równowartości 1 tys. dol. Tym samym nie doszło do naruszenia art. 659 k.c. przez uznanie, że strony zawarły nową umowę najmu.

Szczepan Borowski

asystent sędziego NSA

OPINIA

LIDIA SULARZYCKA

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Zgodnie z art. 660 k.c. umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania formy pisemnej poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Tak więc jedynym skutkiem niezachowania formy pisemnej jest to, że umowę taką uważa się za zawartą na czas nieoznaczony (wymóg ad eventum). Jeżeli jednak strony ustalą w umowie na wypadek niezachowania formy pisemnej do zmiany tej umowy rygor dalej idący (rygor nieważności - ad solemnitatem), to w rachubę wchodzi zastosowanie tego rygoru. Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia (art. 77 par. 1 k.c.). Pochodzące od pozwanego oświadczenie woli, aby jego skutkiem było związanie stron ustaleniem stawki w wysokości zgłaszanej w tej sprawie przez powoda, musiało mieć formę pisemną.