Wydzierżawiający jest w gorszej sytuacji niż wynajmujący

@RY1@i02/2009/193/i02.2009.193.183.013c.101.jpg@RY2@

Aleksandra Lityńska, radca prawny w kancelarii Baker & McKenzie

Prawo nie daje jednoznacznej odpowiedzi. Utrwalona linia orzecznicza spotyka się z krytycznymi wypowiedziami nauki prawa. Zgodnie z orzecznictwem zakończenie umowy dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy. Przeciwnie, trwająca umowa poddzierżawy wiąże odtąd wydzierżawiającego z poddzierżawcą. Większość komentatorów nie zgadza się z taką interpretacją.

Sądy powołują różne argumenty przemawiające za tym, że nie można do dzierżawy stosować przepisu art. 668 par. 2 kodeksu cywilnego o najmie, zgodnie z którym umowa podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Wskazują na przykład odmienność funkcji gospodarczej dzierżawy, polegającą na tym, że z przedmiotu dzierżawy dzierżawca może pobierać pożytki, czego nie może czynić przy najmie. Podkreślają odmienne uregulowanie skutków zawarcia umowy podnajmu i poddzierżawy w przypadku, gdy wydzierżawiający lub wynajmujący nie udzielił na ich zawarcie zgody. I tak poddzierżawienie przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego daje mu prawo do zakończenia umowy. Zaś w przypadku podnajmu zgoda nie jest wymagana, chyba że strony zastrzegą to w umowie.

Uważają, że wskazywanie różnic w uregulowaniach dotyczących zgody na podnajem i poddzierżawę nie jest wystarczającym argumentem przemawiającym za tym, że sytuację poddzierżawcy i podnajemcy należy traktować odmiennie. Wskazują, że sądy stawiają wydzierżawiającego w sytuacji gorszej niż wynajmującego. Wyrażenie przez wydzierżawiającego zgody na poddzierżawę jest równoznaczne ze zgodą na określoną treść stosunku prawnego, jakim jest poddzierżawa, na którą nie miał on wpływu.

Jerzy Kowalski