Jak starać się o dopłatę do czynszu i bronić się przed jego podwyżką

Czynsz, który płacą lokatorzy, musi zapewniać właścicielom mieszkań możliwość utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie, zwrot kosztów związanych z nabyciem mieszkania, a także zysk. Nie oznacza to jednak, że mogą oni dokonywać podwyżek za każdym razem, kiedy stwierdzą taką potrzebę, i w dowolny sposób. Ograniczenia w tym zakresie przewiduje ustawa o ochronie praw lokatorów.

Górne limity podwyżek

Właściciel lokalu może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie nieruchomości, wypowiadając jego dotychczasową wysokość na piśmie. Ustne poinformowanie o podwyżce jest zawsze nieważne. Poza tym musi to zrobić najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego i zachować przynajmniej ustawowy termin wypowiedzenia. Wynosi on trzy miesiące, chyba że strony ustaliły termin dłuższy w umowie.

Przepisy chroniące lokatorów przewidują kwotowy limit podwyżki, którego przekroczenie może nastąpić tylko w szczególnych przypadkach. Właściciele mogą podwyższać czynsz do wysokości nieprzekraczającej 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (to iloczyn powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ogłaszanego przez wojewodów). Przekroczenie tego progu musi być uzasadnione.

Powodem podniesienia czynszu ponad wskazaną powyżej granicę może być fakt, że przychody z jego tytułu nie wystarczają właścicielowi na utrzymanie lokalu, nie zapewniają zwrotu kapitału lub godziwego zysku z najmu. Zwrot pieniędzy zainwestowanych w mieszkanie może jednak następować w ograniczonym zakresie. Nie ma prawa przekraczać w skali roku 1,5 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na budowę lub zakup lokalu lub 10 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na ulepszenia, które zwiększają wartość użytkową lokalu. Takie podwyżki mogą być wprowadzane przez kolejne lata, aż do pełnego zwrotu kapitału. Niezależnie od powodu, właściciel może zawsze wprowadzać podwyżki w wysokości nieprzekraczającej średniorocznego wskaźnika inflacji w poprzednim roku kalendarzowym.

Co ważne, przepisy nie przewidują, co należy rozumieć poprzez określenie godziwego zysku właściciela. Nie wiadomo więc, czy w skład czynszu mogą być wliczane koszty należności nieściągniętych od zadłużonych lokatorów. Nieprecyzyjne kryteria dają lokatorom większe możliwości kwestionowania uzasadnianych w ten sposób podwyżek w sądzie.

Podwyżki czynszu nie mogą być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Bieg tego terminu rozpoczyna się w dniu wejścia podwyżki w życie. Podwyżki częstsze niż co 6 miesięcy mogą dotyczyć opłat niezależnych od właściciela np. wliczonych w czynsz opłat za media.

Gdy lokator się nie zgadza

Podwyżka czynszu musi zostać poprzedzona doręczeniem pisemnego wypowiedzenia dotychczasowych stawek opłat lokatorowi. Wypowiedzenie nie musi zawierać uzasadnienia. Może zażądać go natomiast lokator. Wtedy właściciel nieruchomości będzie miał 14 dni (od daty otrzymania takiego żądania) na przygotowanie uzasadnienia wypowiedzenia zawierającego przyczyny i kalkulację podwyżki. Jeśli właściciel nie dopełni tego obowiązku, wypowiedzenie będzie nieważne z mocy ustawy.

Doręczenie wypowiedzenia początkuje bieg dwumiesięcznego terminu, w którym lokator musi podjąć decyzję, czy godzi się na nowe stawki czynszu. Może więc odmówić przyjęcia podwyżki (wymagana jest forma pisemna). Umowa zostanie wówczas rozwiązana z upływem okresu wypowiedzenia. Lokator będzie musiał wówczas zwolnić lokal. Do dnia rozwiązania umowy będzie jednak płacił czynsz w dotychczasowej wysokości.

Lokator może również zakwestionować podwyżkę na drodze sądowej. Powinien wówczas przygotować pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna lub jest zasadna w innej wysokości. Ciężar dowodu ciąży zawsze na właścicielu, który musi udowodnić zasadność podwyżki. Lokator będzie płacił dotychczasowy czynsz do czasu uprawomocnienia się wyroku sądu, kończącego postępowanie w sprawie. Jeśli jednak sąd uzna podwyżkę za zasadną, choćby w innej wysokości, wówczas lokator musi dopłacić różnicę między podwyższonym a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

W sytuacji gdy lokator nie odmawia przyjęcia podwyżki czynszu ani jej nie kwestionuje, wówczas zakłada się jego zgodę na wyższy czynsz. Wówczas od upływu terminu wypowiedzenia musi płacić wyższy czynsz.

Powyższe zasady nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela (chodzi tutaj głównie o opłaty za media - woda, gaz, wywóz nieczystości). W sytuacjach, kiedy to właściciel reguluje rachunki z dostawcą mediów lub dostawcą usług, to w razie podwyżki jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów ich dostarczenia do lokalu.

Gminny dodatek do czynszu

Zasadna podwyżka czynszu może poważnie nadszarpnąć domowy budżet. Należy jednak pamiętać, że lokatorzy (i nie tylko) osiągający najniższe dochody mogą starać się o dofinansowanie do czynszu i innych wydatków ponoszonych w związku z korzystaniem z mieszkania (tzw. dodatek mieszkaniowy). Przyznanie takiej pomocy zależy przede wszystkim od comiesięcznych dochodów na członka rodziny oraz od powierzchni zajmowanego lokalu lub domu. Dodatek mieszkaniowy jest przyznawany na sześć miesięcy i wypłacany z budżetu gminy.

Decyzję o jego przyznaniu wnioskującej o to rodzinie wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, który ma na nią miesiąc od dnia złożenia pisma w tej sprawie. Osoby, które starają się o dodatek mieszkaniowy, powinny składać swoje wnioski w urzędach gminy lub miasta. W niektórych miejscowościach decyzje takie wydawane są przez miejskie ośrodki pomocy społecznej.

Warunki przyznawania pomocy określa precyzyjnie ustawa o dodatkach mieszkaniowych. Wymienia ona pięć kategorii osób, które mogą ubiegać się o gminne dopłaty do czynszu. W pierwszej kolejności przysługuje on najemcom oraz podnajemcom lokali mieszkalnych. Nie ma przy tym znaczenia, kto jest właścicielem nieruchomości. Może to być zarówno spółdzielnia mieszkaniowa, gmina, zakład pracy, jak i osoba prywatna wynajmująca swoje mieszkanie na wolnym rynku. O dodatek mogą starać się również wszyscy spółdzielcy, którym przysługuje lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu. Trzecią kategorią beneficjentów są osoby mieszkające w lokalach znajdujących się w budynkach stanowiących ich własność i właściciele samodzielnych lokali mieszkalnych. Oprócz wspomnianych wyżej osób o dodatek mieszkaniowy może wnioskować praktycznie każdy, kto ponosi wydatki w związku z zajmowaniem lokalu mieszkalnego i posiada do niego jakikolwiek inny tytuł prawny (np. użyczenia), a nawet nie posiada żadnego tytułu do lokum, w którym aktualnie przebywa. Chodzi o osoby oczekujące na lokal zamienny albo socjalny. W praktyce o dodatek mogą starać się więc nawet rodziny z prawomocnymi wyrokami eksmisyjnymi.

W celu otrzymania dodatku należy wypełnić stosowny wniosek. Jego formularz można pobrać z właściwego dla miejsca zamieszkania urzędu gminy lub ośrodka pomocy społecznej (jeśli to on zajmuje się dodatkami).

Wymagane niskie zarobki

Dodatek mieszkaniowy przysługuje przede wszystkim osobom, których średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego nie przekracza 175 proc. kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym. W przypadku gospodarstwa wieloosobowego jest to 125 proc. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o dodatkach mieszkaniowych do dochodów nie wlicza się kwot uzyskiwanych z tytułu pomocy socjalnej, m.in. zasiłków pielęgnacyjnych, stypendiów socjalnych i naukowych.

Przy wydawaniu decyzji o przyznaniu dodatku mieszkaniowego gmina uwzględnia kwotę najniższej emerytury, która obowiązuje w dniu złożenia wniosku. Wysokość tej emerytury ogłaszana jest przez prezesa ZUS. Wysokość najniższej emerytury zmienia się, gdyż podlega waloryzacji. Od 1 marca 2009 r. wynosi ona 675,10 zł.

Liczy się metraż

Przyznanie i wysokość dodatku uzależnione jest od wielkości nieruchomości. Przysługuje tylko wtedy, gdy powierzchnia użytkowa lokalu nie przekracza normatywnej (czyli określonej w ustawie) powierzchni o więcej niż 30 proc. albo 50 proc. (w drugim przypadku udział powierzchni pokoi i kuchni w powierzchni użytkowej tego lokalu nie może przekraczać 60 proc.). Wielkości normatywnej powierzchni użytkowej lokalu znajdują się w ustawie o dodatkach mieszkaniowych. W przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa nie może przekraczać 35 mkw. dla jednej osoby. Przy czterech osobach będzie to 55 mkw., sześciu - 70 mkw., a w przypadku kolejnych osób powierzchnia będzie wrastała każdorazowo o 5 mkw.

Wyjątkowo dodatek mieszkaniowy może być przyznany przez gminę także w sytuacji, gdy powierzchnia użytkowa lokalu przekracza te limity, np. gdy w lokalu mieszka osoba niepełnosprawna.

Wysokość dodatku stanowi różnicę między wydatkami ponoszonymi na lokal - ich rodzaje są wymienione w art. 6 ust. 3-6 ustawy o dodatkach mieszkaniowych, m.in. czynsz, opłaty eksploatacyjne, opłaty za wodę i wywóz nieczystości - przypadającymi na normatywną powierzchnię użytkową lokalu a kwotą stanowiącą wydatki poniesione przez osobę otrzymującą dodatek.

@RY1@i02/2009/192/i02.2009.192.183.014a.001.jpg@RY2@

Wzór pozwu

@RY1@i02/2009/192/i02.2009.192.183.014a.002.jpg@RY2@

Podwyżki czynszu

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Podstawa prawna

●  Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. nr 71, poz. 734 z późn. zm.).

●  Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.).