Rozliczenia po wyłączeniu wspólnoty ze spółdzielni

ekspert prawa spółdzielczego z Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna

- Tak, są dwie możliwości takiego wyłączenia. Po pierwsze - zgodnie z art. 26 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) - w obrębie spółdzielni mieszkaniowej może dojść do powstania wspólnoty mieszkaniowej, jeśli w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali. Po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, i to niezależnie od tego, czy właściciele pozostaną członkami tej spółdzielni. Po drugie - zgodnie z art. 24¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie będą miały przepisy ustawy o własności lokali. Oznacza to, że regulacje przewidziane w u.s.m. zastąpione zostaną przepisami ustawy o własności lokali.

- Problemem są rozliczenia nakładów i wydatków na remonty budynków, w których to doszło do wyodrębnienia wspólnoty, a które to remonty dokonane zostały ze składek członków spółdzielni. Zmianie ulegną bowiem m.in. zasady ponoszenia kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych, a właściciele poszczególnych lokali będą ponosić koszty ich utrzymania bezpośrednio, tzn. z pominięciem spółdzielni, która do tej pory zarządzała całą nieruchomością.

- Członkowie wyodrębnionej wspólnoty mieszkaniowej nie mają już obowiązku dokładać się do inwestycji w innych budynkach mieszkalnych spółdzielni, które nie wchodzą w skład tej wspólnoty. Nie oznacza to jednak, że właściciele wyodrębnionych lokali nie muszą ponosić już jakichkolwiek opłat na rzecz spółdzielni. Mimo nieobowiązywania w tym zakresie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawodawca postanowił w art. 26 ust. 2 u.s.m., że właściciele tych lokali są nadal obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Podstawą korzystania z tych nieruchomości powinna być stosowna umowa, której podpisanie i przestrzeganie leży w interesie wspólnoty mieszkaniowej, w przeciwnym razie spółdzielnia ma prawo dochodzić swej należności na drodze sądowej.

Sytuacja komplikuje się, jeżeli wyodrębnienie nastąpiło już po przeprowadzeniu określonych inwestycji. Do dnia wejścia w życie nowelizacji z 2007 roku ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. do 31 lipca 2007 r., obowiązywało całościowe podejście do rozliczania wszystkich przychodów i kosztów. Oznacza to, że członkowie spółdzielni zobowiązani byli do ponoszenia kosztów niezależnie od stanu ich własnych budynków czy też przeprowadzanych inwestycji. Tym samym, dochodzenie przez spółdzielnię mieszkaniową od wspólnoty mieszkaniowej zwrotu poczynionych nakładów za ten okres może być znacznie utrudnione. W wyniku wspomnianej nowelizacji z 2007 roku zmieniono jednak sposób prowadzenia ewidencji oraz rozliczania przychodów i kosztów eksploatacji, jak również sposób prowadzenia ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego. Zgodnie z art. 4¹ u.s.m. - zarząd spółdzielni prowadzi teraz dla każdej nieruchomości odrębną ewidencję, dzięki czemu stosunkowo łatwo jest wykazać, jakie nakłady zostały rzeczywiście poczynione wobec określonych nieruchomości, jak również, ile wynosiły wpływy z tytułu dokonanych przez członków wpłat. Dzięki temu spółdzielnie mieszkaniowe mogą wystąpić do wspólnot mieszkaniowych o przeprowadzenie stosownych rozliczeń, z tytułu przeprowadzonych prac.