Istotny jest cel przeznaczenia gruntów

Przy ustalaniu stawki opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu bierze się pod uwagę cel przeznaczenia gruntów. Ponieważ samo założenie użytkowania wieczystego gruntów jest takie, że trwa długo, cel może być realizowany w dłuższym czasie.

Instytut Budownictwa, Materiałów Budowlanych i Elektryfikacji Rolnictwa był użytkownikiem wieczystym gruntów w Poznaniu i wpisany do księgi wieczystej. Grunty określono tam jako rolne. W 1997 roku zawarł warunkową umowę sprzedaży części gruntów z przedsiębiorstwem budowlanym L. sp. z o.o. Umowa była warunkowa, bo prawo pierwokupu przysługiwało miastu Poznań. Spółka chciała tam wybudować osiedle mieszkaniowe. Miasto skorzystało z prawa pierwokupu, a potem zawarło z firmą L. ugodę, mocą której przekazało jej część gruntów. Nie było jednak umowy zawartej pomiędzy właścicielem a wieczystym użytkownikiem, w której podany by był cel przeznaczenia gruntów i wysokość rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Wobec tego spółka L. sama ją płaciła w wysokości 1 proc. wartości nieruchomości, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Teren przeznaczony był pod budownictwo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a spółka L. dostała decyzję o warunkach zabudowy. Prezydent miasta uznał, że nieruchomość nie jest użytkowana zgodnie z przeznaczeniem, więc opłata jest za niska i podniósł ją do 3 proc. dla miasta i dla spółki L. Oba te podmioty odwołały się do samorządowego kolegium odwoławczego, które uznało się za niewłaściwe, bo sprawa jest cywilna, dlatego wystąpiły do sądu z powództwami o ustalenie.

Sąd I instancji oddalił oba powództwa. Stwierdził, że opłata jest prawidłowa, ustalona zgodnie z art. 221 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Sposób korzystania z nieruchomości wskazuje, że są to nieużytki i nie ma podstaw do przyjęcia, że grunty są przeznaczone pod budownictwo.

Powodowie odwołali się od tego wyroku. Spółka podnosiła, że mimo iż w księdze wieczystej nieruchomość wpisana jest jako rolna, to w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego teren był przeznaczony pod budownictwo, bo był uzbrojony. I tak go wykorzystuje. Podobną argumentację przedstawiało miasto. Natomiast prezydent miasta w odpowiedzi twierdził, że spółka nie przejawia widocznej aktywności. Nie widać prac przy wykopach czy fundamentach. Sąd II instancji uwzględnił jednak obie apelacje i obniżył stawki opłaty do 1 proc. Dodał, że należy odróżnić sposób korzystania z gruntu od celu, na który jest przeznaczony. A celem jest budownictwo mieszkaniowe.

Od tego wyroku prezydent miasta Poznań i spółka wnieśli skargi kasacyjne. Prezydent twierdził, że istotny jest sposób korzystania z gruntu, a nic się tam nie dzieje. Spółka utrzymywała, że sąd apelacyjny naliczył opłatę od terenu, którego już nie miała, bo w miarę realizacji inwestycji i oddawania budynków ubywało także gruntu. Sąd Najwyższy oddalił obie skargi. Jeśli chodzi o skargę skarbu państwa stwierdził, że przy ustalaniu wysokości opłaty nie decyduje aktualny sposób korzystania z nieruchomości. Ma on zmierzać do realizacji zamierzonego celu, a tym jest wybudowanie osiedla. Inwestycję realizowano sukcesywnie, a więc chodziło o wiele budynków. Co do skargi spółki, to przez cały czas nie było wniosku o ustalenie innej wartości nieruchomości, nie zgłaszano żadnych dowodów. Wobec tego obowiązuje stan na dzień zamknięcia rozprawy przed sądem apelacyjnym.

Cel przeznaczenia nieruchomości określa jej charakter i charakter działalności osób, które chcą być użytkownikami wieczystymi. Nie mogą o tym przesądzać warunki ewidencjonowania np. jako rolne, gdy takimi nie są.