Trzeba wyznaczyć dodatkowy termin aktu notarialnego

Orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjmuje, że na skutek przetargu, rokowań nawiązuje się stosunek cywilnoprawny między równorzędnymi stronami. Jeżeli więc nie doszło do sporządzenia aktu notarialnego w wyznaczonym terminie dlatego, że sprzedający nie miał potwierdzenia wpływu na jego konto pieniędzy, mimo że kupujący dysponował dowodem nadania ich, należało wyznaczyć dodatkowy termin do wykonania zobowiązania, to znaczy przejść na rozwiązanie zawarte w kodeksie cywilnym.

Powiat Gliwice jest właścicielem zabudowanej nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży. Na nabywców zgłosił się m.in. Johannes S. wraz z żoną. Wyboru nabywcy dokonano w drodze rokowań, ustalono cenę na 180 tys. zł z rozłożeniem jej na 3 raty. Powiat wyznaczył termin aktu notarialnego zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115, poz. 741 ze zm.), ale kiedy strony stawiły się w biurze notarialnym, do sporządzenia aktu nie doszło, bo powiat nie miał potwierdzenia wpływu na konto pierwszej raty, mimo że nabywcy legitymowali się dowodem wpłaty. Art. 70 ust. 1 wspomnianej ustawy mówi bowiem, że cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność. Wobec tego w biurze notarialnym sporządzono protokół, w którym zaznaczono, że sprzedający zwróci pieniądze, jeżeli wpłyną na jego konto, na co nabywcy się zgadzają. Jednak nabywcy doszli do wniosku, że w tej sytuacji sprzedający powinien wyznaczyć dodatkowy termin do wykonania zobowiązania, o czym mówi art. 491 kodeksu cywilnego i pozwali powiat do sądu o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli.

Sąd I instancji oddalił powództwo. Uznał, że nawet gdyby przyjąć, że w sprawie może mieć zastosowanie art. 491 k.c., to nie ma w nim stwierdzenia kategorycznego. Mówi bowiem, że jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, że jeżeli upłynie bezskutecznie, od umowy odstąpi. Powodowie odwołali się, ale sąd II instancji oddalił ich apelację. Stwierdził, że stron nie łączyła umowa wzajemna, bo ta dopiero miała być zawarta, więc nie ma podstaw do wyznaczania dodatkowego terminu. A gdyby sąd uzależnił zawarcie umowy od wpłaty pierwszej raty, byłaby to sprzedaż warunkowa, czego nie dopuszcza art. 157 k.c.

Od tego wyroku powodowie wnieśli skargę kasacyjną. Sąd Najwyższy uwzględnił ją, uchylił wyrok sądu apelacyjnego i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania. W ustnym uzasadnieniu wyroku podkreślił, że jest to sprawa z nietypowym stanem faktycznym. Powodowie wyrazili gotowość przystąpienia do aktu na ustalonych warunkach, ale zbywca nieruchomości nie mógł dopuścić do sporządzenia umowy w tym dniu, bo na przeszkodzie stał powoływany już art. 70 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zbywca może od umowy odstąpić, jak mówi par. 2 tego przepisu, jeśli nabywca się nie stawi do umowy. Ale tu nabywcy stawili się. W orzecznictwie SN przyjęto, że na skutek przetargu, rokowań nawiązuje się stosunek cywilnoprawny między równorzędnymi stronami. Skoro tak, należy sięgnąć do kodeksu cywilnego. Ponieważ nie mamy jeszcze do czynienia z umową wzajemną, bo ta ma być dopiero zawarta, należy przez analogię zastosować art. 491 k.c. i wyznaczyć dodatkowy termin do wykonania zobowiązania z zaznaczeniem, że w razie jego bezskutecznego upływu zbywca będzie mógł od umowy odstąpić.

Skoro sąd ma do czynienia z nietypową sytuacją, powinien szukać niestereotypowych konstrukcji, a nie oddalać powództwo. A taką jest szukanie przepisów, które można zastosować przez analogię.