Jak zmieni się sposób zabezpieczenia roszczeń hipoteką

Jedna hipoteka będzie mogła zabezpieczyć kilka wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi z tytułu różnych stosunków prawnych, a nawet kilka wierzytelności przysługującym różnym podmiotom. Natomiast jedynie poprzez zmianę treści hipoteki będzie można zastąpić zabezpieczoną wierzytelność inną, ale należącą do tego samego wierzyciela, jeżeli nie łączy się to z podwyższeniem sumy hipoteki określonej we wpisie.

Do Sejmu wpłynął rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw. Stanowi on najdalej idącą wizję ustawodawcy w zakresie kompleksowej reformy hipoteki z wyraźnie widoczną intencją dostosowania tej instytucji do aktualnych potrzeb rynkowych.

Projekt proponuje odstąpienie przez ustawodawcę od dotychczasowego podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną. Zmiany mają uprościć instytucję hipoteki, a także ułatwić jej stosowanie w obrocie. Wprowadzając nową definicję legalną hipoteki, ustawodawca oparł jednocześnie jej nową konstrukcję na modelu dotychczasowej hipoteki kaucyjnej, obejmując jej zakresem również roszczenia o odsetki, świadczenia uboczne oraz koszty postępowania. Jednocześnie celem ograniczenia występowania ryzyka tzw. nadzabezpieczenia wierzytelności poprzez obciążanie nieruchomości przez strony w stopniu większym niż jest to uzasadnione rozmiarem wierzytelności głównej oraz roszczeń ubocznych, ustawodawca wyposażył właściciela obciążonej nieruchomości w tzw. roszczenie o zmniejszenie sumy hipoteki.

Nowatorskim rozwiązaniem jest możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi z tytułu różnych stosunków prawnych, a także zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom. Natomiast drugi z powyższych przypadków ograniczony został jednak wyłącznie do wierzytelności służących sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Chodzi np. o wierzytelności należące do konsorcjum wierzycieli. Zakłada się przy tym konieczność powołania tzw. administratora hipoteki wykonującego prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego wprawdzie we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli.

Zabezpieczona wierzytelność będzie mogła zostać zastąpiona inną wierzytelnością. Muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

obie wierzytelności powinny należeć do tego samego wierzyciela,

nie zostaje podwyższona suma hipoteki określona we wpisie,

zmienia się tylko treść hipoteki.

Możliwe więc będzie wielokrotne wykorzystanie tej samej hipoteki.