Jak się bronić przed sąsiadem naruszającym interesy posiadaczy sąsiednich działek

Sąsiedzi mogą wystąpić do sądu z roszczeniem, aby właścicielowi nieruchomości nakazał zlikwidowanie hodowli kur i prosiąt w ogródku, ponieważ jego działalność powoduje niedozwolone zakłócenia korzystania z nieruchomości sąsiednich. W razie prowadzenia takiej hodowli w centrum miasta przyjmuje się, że została przekroczona tzw. przeciętna miara wynikająca ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika przede wszystkim z jej charakteru, a także jest określone w planach zagospodarowania przestrzennego, a zdarza się, że również w decyzjach administracyjnych.

O takim przekroczeniu nie byłoby mowy na przykład wówczas, gdyby sąsiad hodował kury w swoim ogródku znajdującym się na przedmieściu w małym miasteczku. Na takim terenie byłoby przyjęte prowadzenie takiej hodowli i prawdopodobnie nie tylko jeden sąsiad zajmowałby się taką działalnością. Dlatego hodowla kur w warunkach wiejskich albo odległego przedmieścia w małym miasteczku nie przekracza przeciętnej miary zakłóceń.

Kryteria zakłóceń zależą nie tylko od społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, lecz także od stosunków miejscowych, a przede wszystkim od charakteru środowiska miejscowego. Chodzi o to, czy ogródek, w którym hodowane są kury, znajduje się na terenie wsi, miasta, obszaru przemysłowego, na terenach uzdrowiskowych lub rekreacyjnych.

Wszelkie tzw. immisje bezpośrednie polegające na przykład na przerzucaniu śmieci lub nieczystości na sąsiednią działkę są zabronione. Sąsiadów do takiej działalności nie upoważnia nawet fakt, że stoi ona nieogrodzona i pusta, a właściciel nie zagospodarowuje jej.

Na działkę sąsiednią nie można też sztucznie skierować wód opadowych. Taka działalność stanowi bezpośrednie wtargnięcie w sferę cudzej własności i stosowanie jej jest zabronione.

Właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem, a także o zaprzestanie działań stanowiących źródło immisji.

Owoce, które opadły z drzewa lub krzewu na sąsiedni grunt, stanowią jego pożytki, pod warunkiem że nie jest on przeznaczony na użytek publiczny. Dlatego właściciel działki, na którą przechodzą gałęzie drzewa sąsiada, ma prawo zbierać i wykorzystywać opadłe owoce. Sąsiad nie może domagać się od niego, aby je zbierał i oddawał.

Jednakże ma prawo tylko do tych owoców, które w sposób naturalny, czyli samoistny, spadły z drzewa. Natomiast nie może ich zrywać z gałęzi, które przechodzą przez ogrodzenie na jego posesję. Nie wolno mu też potrząsać drzewem ani w inny sposób przyczyniać się do ich opadnięcia. Owoce, które jeszcze znajdują się na drzewie, stanowią własność właściciela gruntu, na którym ono rośnie. Aż do momentu opadnięcia ich ma on prawo je usunąć.

W tym celu może wejść na grunt sąsiedni, natomiast sąsiad może żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

Właściciel zagrożonej nieruchomości może skorzystać z ochrony, wnosząc do sądu pozew o zapobieżenie szkodzie, ponieważ sąsiad nie może prowadzić robót ziemnych w taki sposób, aby groziło to utratą oparcia nieruchomościom sąsiednim. Chodzi tu przede wszystkim o obsunięcie się ziemi, co może doprowadzić nawet do zawalenia się budynku lub uszkodzenia jego konstrukcji.

Prowadzone roboty ziemne, zarówno naziemne, jak i podziemne nie mogą grozić nieruchomościom sąsiednim, które znajdują się w zasięgu bezpośredniego oddziaływania, a nie tylko mają wspólną granicę z posesją, na której prowadzone są prace.

Z powództwem o zapobieżenie szkodzie można wystąpić zarówno wówczas, gdy na wykonanie tych robót ziemnych sąsiad uzyskał pozwolenie budowlane, wodnoprawne lub inne.

Polskie prawo nie zawiera przepisów, które określałyby dopuszczalną wysokość żywopłotu. Również gminy nie są upoważnione do wydania przepisów porządkowych, w których mogłyby uregulować tę wysokość. Nawet jeżeli zatrzymuje on przenikanie promieni słonecznych na sąsiednią działkę, to właściciel zacienionej nieruchomości może jedynie negocjować z sąsiadem.

Właściciel zacienionej nieruchomości może wprawdzie wystąpić do sądu z roszczeniem o przycięcie żywopłotu, który powoduje niedozwolone zakłócenia przy korzystaniu z nieruchomości sąsiednich, ale w oparciu jedynie o stan faktyczny krótko opisany w liście trudno przewidzieć, czy wygra tę sprawę.

O urządzenia, jakie się znajdują na granicy nieruchomości, powinni dbać i łożyć na utrzymanie ich w niepogorszonym stanie wszyscy sąsiedzi. Powinni pokryć przypadającą na nich część wydatków na naprawę ogrodzenia znajdującego się w granicy między dwoma działkami. Ogrodzenie nie jest częścią składową gruntu, ale jest związane z faktyczną granicą między sąsiadującymi gruntami. Jeżeli sąsiad postawił na swój koszt mur graniczny lub płot, to jest właścicielem materiału, który pozostał z jego rozbiórki. Warto jednak domagać się, aby udowodnił, że poniósł koszty wybudowania, albo okazał umowę, w której sąsiedzi w ten sposób ustalili prawo do ogrodzenia oraz do materiału, jaki został zużyty na jego budowę. Natomiast wszystkim sąsiadom przysługuje prawo do wspólnego użytkowania ogrodzenia znajdującego się na granicy gruntów sąsiadujących, bez względu na to, kto je wykonał. Istnieje więc prawo do wspólnego korzystania z nich.

Sąsiad powinien pokryć część kosztów naprawy ogrodzenia, które znajduje się w granicy między dwoma działkami. Ciąży na nim taki obowiązek, podobnie jak na innych sąsiadach, którzy z tego ogrodzenia korzystają. Jeżeli dobrowolnie nie zapłaci, to trzeba wnieść pozew o zapłatę do wydziału cywilnego sądu rejonowego. W pozwie sąsiad, który poniósł koszty, powinien domagać się zapłaty należnej sumy z odsetkami za zwłokę od dnia wymagalności roszczenia. Powinien określić wysokość dochodzonej kwoty oraz podać dowody na to, że wydatki poniósł powód.

Jeszcze przed wniesieniem pozwu radzimy zwrócić się do sąsiada na piśmie, aby zapłacił. Kopię pisma oraz jego odpowiedź odmowną należy dołączyć do pozwu, ponieważ są to dowody w sprawie.

Właściciele gruntów sąsiadujących muszą ponosić koszty związane z postawieniem stałych znaków granicznych i utrzymywaniem w dobrym stanie. Dlatego można domagać się od sąsiada, by poniósł przypadającą na niego część kosztów należnych za procedurę rozgraniczenia. Obowiązek utrzymywania znaków granicznych przez sąsiadów polega na tym, że muszą powstrzymywać się od wszelkich działań, które mogłyby spowodować przesunięcie się, uszkodzenie lub zniszczenie znaków. Gdyby zaś już doszło do zniszczenia, uszkodzenia, przemieszczenia znaków albo zaistniała groźba, że to nastąpi, to muszą o tym niezwłocznie zawiadomić odpowiedni organ.

Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. Najlepiej taką czynność wykonać w uzgodnieniu z sąsiadem, aby nie narazić się na zarzut zniszczenia drzew. Jeżeli drzewo uschnie, to wówczas właściciel drzewa może wystąpić do sąsiada o odszkodowanie.