Obowiązkowe zebrania do 31 marca

Do końca marca muszą zostać zwołane doroczne zebrania we wspólnotach mieszkaniowych. Każdy właściciel powinien zostać o zebraniu zawiadomiony na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu podaje się: dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Gdyby miało dojść do zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, wówczas w zawiadomieniu należy wskazać treść tej zmiany.

Jeżeli zarząd, zarządca lub zarządca przymusowy nie zwołają do końca marca dorocznego zebrania, to zwołać je może każdy właściciel lokalu.

O terminie corocznego zebrania właściciele lokali muszą zostać zawiadomieni na piśmie. Nie oznacza to jednak, że każdy z nich musi dostać odrębne pismo w tej sprawie. Dopuszczalny jest także inny sposób zawiadamiania za pomocą sporządzonej na piśmie listy właścicieli lokali. Takie zawiadomienie wraz z listą powinno zawierać porządek zebrania, datę i godzinę oraz przedstawienie projektów uchwał. Natomiast swoimi podpisami właściciele na tej liście potwierdzają, że przyjęli do wiadomości informację o zebraniu.

Gdyby właściciel został zawiadomiony o zebraniu w sposób wadliwy, wówczas może to doprowadzić do unieważnienia uchwały podjętej na zebraniu, ale tylko pod warunkiem, że okoliczność ta miała wpływ na wynik głosowania. Takie same skutki wystąpią wówczas, gdy członek wspólnoty w ogóle nie został zawiadomiony o terminie corocznego zebrania. Orzekł o tym Sąd Najwyższy w wyroku z 16 października 2002 r. w sprawie sygn. akt IV CKN 1351/00, opublikowanym w Monitorze Prawniczym nr 15, poz. 698.

Z kolei w wyroku z 11 stycznia 2007 r. w sprawie sygn. akt II CSK 370/06, opublikowanym w Lex Polonica nr 1126756, Sąd Najwyższy stwierdził, że zdolność zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał nie jest uzależniona od jego należytego zwołania. Kwestie proceduralne nie mają w tym przypadku decydującego znaczenia, natomiast takie znaczenie ma wola właścicieli lokali, jaką wyrazili w podjętych uchwałach.

Zdaniem Sądu Najwyższego trzeba przyjąć, że głosując na zebraniu, właściciele nie są związani treścią projektów uchwał, które zostały przedstawione w zawiadomieniu o terminie zebrania razem z porządkiem obrad. Dlatego mogą podejmować uchwały, które wykraczają poza te projekty oraz je zmieniać.

Na dorocznym zebraniu wspólnoty podejmowane są uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej. Dotyczą one: uchwalania rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, oceny pracy zarządu lub zarządcy, któremu został powierzony zarząd nieruchomością wspólną. Przedmiotem zebrania jest także sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia poszczególnym członkom zarządu absolutorium. Może też zostać podjęta uchwała o odwołaniu wszystkich albo tylko niektórych członków zarządu, albo zarządcy oraz uchwała o powołaniu nowego zarządu lub uzupełnieniu składu.

W rocznym planie gospodarczym określa się zakres remontów, modernizacji i inwestycji. Gdyby zaś wspólnota corocznie ustalała wynagrodzenie zarządu lub zarządcy, wówczas powinna to zrobić na dorocznym zebraniu. Oprócz tego decyduje się na nim również o wnioskach właścicieli o zgodę na połączenie lub podział lokalu. Zapadają też decyzje w sprawie wniosków zarządu albo innych osób w zakresie nadbudowy lub rozbudowy nieruchomości wspólnej.

Uchwały właścicieli zapadają większością głosów. Liczy się ją według wielkości udziałów lub według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Zasadę, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się w następujących przypadkach:

● na żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej wszystkich właścicieli nie jest równa 1, lub większość udziałów należy do jednego właściciela albo oba te warunki są spełnione łącznie. Z takim żądaniem właściciele powinni wystąpić najpóźniej do momentu zakończenia głosowania w danej sprawie;

● w umowie lub w uchwale właściciele lokali postanowili, że uchwała w określonej sprawie zostanie podjęta w ten sposób, że na każdego głosującego przypadnie jeden głos.

Stosując zasadę obliczania głosów, że na każdego właściciela przypada jeden głos, większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałę bez względu na to, ile lokali w nieruchomości stanowi ich własność. Nie ma też znaczenia, czy są to lokale wyodrębnione.

Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu. Właściwy do rozpoznania sprawy w I instancji od 20 marca 2007 r. jest sąd okręgowy.

Właściciel ma prawo zaskarżyć uchwałę podjętą na zebraniu lub podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów. Prawo do wniesienia pozwu przysługuje właścicielowi bez względu na to, czy brał udział w głosowaniu.

Powodem zaskarżenia może być niezgodność z przepisami (np. ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali lub kodeksu cywilnego) albo umową, która dotyczy zarządu nieruchomością wspólną, bądź naruszenie zasad prawidłowego zarządzania lub naruszenie w inny sposób interesów właściciela.

Do sądu może też zostać zaskarżona uchwała, która została podjęta na zebraniu właścicieli w sprawie nie umieszczonej w porządku obrad. Chodzi o uchwałę, która zmieniłaby wzajemne prawa i obowiązki właścicieli lokali. Taka uchwała jest dotknięta tzw. nieważnością względną.

Powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej właściciel lokalu powinien wytoczyć w ciągu sześciu tygodni od dnia podjęcia jej na zebraniu ogółu właścicieli lub od dnia poinformowania go o tym, że uchwała o takiej treści została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Natomiast w razie wadliwego zwołania zebrania termin ten liczy się od dnia, w którym właściciel dowiedział się o uchwale.