Łatwiej budować w centrum

● Propozycje Ministerstwa Infrastruktury ułatwią zabudowę w centrach miast

● Nowe rozwiązanie nie rozwiąże problemu inwestycji deweloperskich

Budynek wybudowany nad lub pod powierzchnią nieruchomości nie będzie musiał już należeć do właściciela albo do użytkownika wieczystego gruntu. Ministerstwo Infrastruktury chce wprowadzić nowy, nieznany do tej pory rodzaj nieruchomości - odrębną własność obiektów budowlanych - która będzie stanowiła osobny od gruntu przedmiot własności. Odrębnymi obiektami budowlanymi będą np. budynki, budowle, tunele, wiadukty, mosty i parkingi wznoszone nad lub pod drogami publicznymi, liniami kolejowymi czy też nad wodami.

- Takie rozwiązanie stworzy szanse na rozwój rynku nieruchomości, w tym rozwój budownictwa w centrach miast, które do tej pory uznawane były za tereny niemożliwe do dalszego zagospodarowania - czytamy w uzasadnieniu projektu.

Dzięki proponowanej regulacji będzie możliwe wykorzystanie przestrzeni nad lub pod powierzchnią nieruchomości. Ponadto ma ona zagwarantować inwestorom stabilne prawo do wybudowanej nieruchomości przy jednoczesnej ochronie praw właściciela nieruchomości gruntowej, ponieważ realizacja inwestycji nie pozbawi go możliwości korzystania z nieruchomości. Na- tomiast inwestor uzyska własność budowanego obiektu, co da mu większą swobodę w dysponowaniu obiektem. Według ekspertów nowa kategoria nieruchomości to nieomal rewolucyjne rozwiązanie zarówno w polskim systemie prawnym, jak i w mentalności obywateli i urzędników.

- Projektowana regulacja ma na celu umożliwienie prawnego wyodrębniania nieruchomości od gruntu, czyli ustanawiania odrębnej własności konkretnych rodzajów budynków, a więc rozwiązania nieznanego rodzimemu ustawodawstwu - tłumaczy Anna Piecuch, radca prawny, szef departamentu prawa zamówień publicznych, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna.

Resort infrastruktury zakłada, że ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności obiektu budowlanego wymaga bezwzględnego ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Ujawnieniu w księdze wieczystej będzie podlegać także fakt zawarcia umowy zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności obiektu budowlanego do momentu ustanowienia odrębnej własności. Wpłynie to na bezpieczeństwo prowadzonej inwestycji, a także zabezpieczy interesy stron. Dodatkowo przy ustanawianiu odrębnej własności obiektu budowlanego przez użytkownika wieczystego przewiduje się warunek uzyskania zgody właściciela nieruchomości. Takie uregulowanie ma na celu zapobieganie sporom co do sposobu rozliczenia inwestycji i ograniczenia ekonomicznego wykorzystania prawa własności po okresie wieczystego użytkowania.

Zdaniem dr. Andrzeja Zalewskiego, członka zarządu Wyceny i Ekspertyzy, deficyt powierzchni w centrach największych miast i racjonalne ich zagospodarowanie wymaga często realizacji kilkupoziomowych obiektów wielofunkcyjnych na różnych poziomach tej samej nieruchomości czy sytuowania nowej zabudowy ponad lub pod już istniejącym.

- Czytelne i efektywne regulacje w tym zakresie ułatwiłyby realizację złożonej zabudowy w miastach, rozwiązując istotny problem ograniczający efektywne wykorzystanie przestrzeni. Problem ten dotyczy zaledwie kilkunastu, może kilkudziesięciu obiektów w kraju. Nie ulega wątpliwości, że potrzeby w tym zakresie będą rosnąć - dodaje dr Andrzej Zalewski.

Nowa kategoria własności może okazać się korzystnym rozwiązaniem dla inwestorów i udostępnić grunty, których do tej pory nie można było przeznaczyć pod zabudowę.

- Instytucja ta w założeniu będzie rozwiązaniem korzystnym dla inwestorów, ponieważ umożliwi m.in. łatwiejsze i szybsze pozyskiwanie kredytów na planowane inwestycje oraz sprawniejszy proces realizacji - tłumaczy Anna Piecuch.

Chociaż w zdecydowanej większości przypadków ułatwiona zostanie realizacja obiektów infrastrukturalnych, takich jak mosty, estakady, wiadukty oraz niezwykle potrzebnych, zwłaszcza w dużych miastach - parkingów podziemnych, eksperci wskazują, że nie rozwiąże to problemu dotyczącego inwestycji dewelopreskich.

- Proponowane rozwiązanie w zdecydowanie mniejszym stopniu dotyczyć będzie obiektów komercyjnych - biurowych oraz mieszkaniowych - tłumaczy Anna Piecuch. I dodaje, że proponowane zmiany nie rozwiążą problemów tych inwestorów, głównie deweloperów, którzy chcieliby wznosić budynki na cudzym gruncie, np. na gruntach spółdzielni mieszkaniowych, co zdarza się niezwykle często. Takie inwestycje, głównie dla ich nabywców, nadal pozostaną obciążone dużym ryzykiem.

Ponadto poza obszarem uregulowania znalazła się kwestia zapewnienia współdziałania właścicieli odrębnych obiektów budowlanych posadowionych na tej samej nieruchomości. Tymczasem - jak wskazuje dr Andrzej Zalewski - jest to kwestia zasadnicza. Te niezależne obiekty są posadowione na tym samym gruncie i chociażby zapewnienie możliwości konserwacji fundamentów, kwestia konserwacji wspólnych elementów konstrukcyjnych, dostęp do mediów, ochrona przeciwpożarowa czy też kwestie ograniczania praw do takiej specyficznej nieruchomości lub nawet jej wywłaszczania, w ogóle zostały zignorowane.

@RY1@i02/2010/252/i02.2010.252.183.010a.001.jpg@RY2@

Zmiany w prawie rzeczowym

Ewelina Stępień

ewelina.stepien@infor.pl

@RY1@i02/2010/252/i02.2010.252.183.010a.002.jpg@RY2@

Piotr Styczeń | podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury

Założenia ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych stanowią odpowiedź na coraz bardziej odczuwalny w dużych miastach deficyt powierzchni nadających się pod zabudowę. Istnieje pilna potrzeba stworzenia ram prawnych dla realizowania inwestycji nad lub pod powierzchnią nieruchomości, w sytuacji gdy realizujący inwestycję nie jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym jednej lub więcej nieruchomości, zajętych pod tę inwestycję. Istotą działań jest uelastycznienie polskiego systemu praw rzeczowych poprzez wprowadzenie nowego rodzaju nieruchomości - obiektu budowlanego usytuowanego nad lub pod powierzchnią nieruchomości gruntowej, stanowiącego przedmiot odrębnej własności. Obiekty te, jako odrębne przedmioty własności i innych praw rzeczowych, co do zasady będą mogły być np. przedmiotem samodzielnego obrotu lub przedmiotem zabezpieczeń finansowych.

Ustawa określi katalog obiektów budowlanych, które mogą być przedmiotem odrębnej własności. Jednakże katalog ten powinien mieć charakter otwarty. Ustawodawca wskaże jedynie pewne rodzaje obiektów budowlanych lub urządzenia budowlane, które zostaną włączone do treści projektowanej regulacji. W szczególności będą to obiekty budowlane lub urządzenia budowlane wznoszone nad lub pod drogami publicznymi, liniami kolejowymi, wodami płynącymi, w tym budynki (również mieszkalne), budowle, tunele, wiadukty, mosty, parkingi nadziemne i podziemne. Tym samym chociaż głównym celem nie są inwestycje o charakterze mieszkalnym, to nie wyklucza się możliwości zagospodarowania przestrzeni np. budynkami wzniesionymi w prześwitach.

Projektowana regulacja nie określa sposobu ustalania opłaty za ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego. W zakresie nieuregulowanym treścią projektowanej ustawy zakłada się odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów kodeksu cywilnego. Oznacza to, że przy ustanawianiu odrębnej własności obiektów budowlanych zastosowanie znajdzie art. 353¹ kodeksu cywilnego. Tym samym wszelkie postanowienia, w tym dotyczące wzajemnych rozliczeń, uzgodnione pomiędzy stronami, powinny zostać zawarte w treści umowy.

ROZMAWIAŁA EWELINA STĘPIEŃ