Jak bronić się przed podwyższeniem opłat za użytkowanie wieczyste

Koniec roku to czas, gdy do użytkowników wieczystych trafiają wypowiedzenia dotychczasowych opłat za użytkowanie wieczyste. Właściciel gruntu (zazwyczaj gmina, Skarb Państwa) - gdy chce by nowe stawki obowiązywały od nowego roku - musi wypowiedzieć dotychczasowe do 31 grudnia. Opłaty mogą być aktualizowane nie częściej niż raz w roku i tylko wtedy, gdy wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Jeśli jednak gmina nie aktualizowała opłat przez ostatnie kilka lat, mogą one zaskoczyć użytkowników. Dla przykładu - nasza czytelniczka z Warszawy, która opłatę roczną za użytkowanie wieczyste gruntu pod boksem garażowym w dzielnicy Wola płaciła dotychczas w wysokości 1191 zł, ma zapłacić w 2011 r. 11 848 zł.

Podstawą do aktualizacji opłat jest wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Przy określaniu wartości gruntu zobowiązany jest on - zgodnie z art. 28 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - do stosowania podejścia porównawczego. Jak wynika ze wspomnianego rozporządzenia - przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Zleceniodawcą wyceny jest właściwy organ, czyli starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej (gdy nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa) oraz organ wykonawczy gminy, powiatu, województwa (gdy nieruchomość stanowi odpowiednio własność gminy, powiatu, województwa). W wypowiedzeniu organ ten wskazuje sposób obliczenia nowej wysokości opłat. Powinien także podać, gdzie użytkownik wieczysty może zapoznać się z operatem szacunkowym. Jeśli nowa opłata wydaje się mu rażąco wygórowana, powinien zapoznać się z operatem szacunkowym. Przekona się, jakie nieruchomości i z jakiego okresu były brane pod uwagę przy aktualizacji. Czy były to nieruchomości o zbliżonym położeniu i przeznaczeniu, a także o zbliżonej wielkości. To może być podstawą do kwestionowania podwyżki opłat.

Jeśli użytkownik wieczysty uzna, że nowa opłata jest wygórowana, ma prawo się odwołać. W ciągu 30 dni od otrzymania wypowiedzenia dotychczasowej opłaty może złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego (właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości) wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Taki wniosek składa się przeciwko właściwemu organowi, czyli staroście wykonującemu zadania z zakresu administracji rządowej (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) oraz organowi wykonawczemu gminy, powiatu, województwa (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu, województwa). Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty w tym przypadku, spoczywa na właściwym organie. Musi on wykazać, że wartość gruntu uległa zmianie.

Wniosek do kolegium składa się na piśmie w dwóch egzemplarzach. Przepisy mówią, że Kolegium wyznacza niezwłocznie termin pierwszej rozprawy, doręczając jednocześnie właściwemu organowi odpis wniosku. W praktyce postępowanie przed kolegium trwa co najmniej kilka miesięcy.

Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody i dopiero jeśli do niej nie dojdzie - wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty.

Osoba, która złożyła wniosek, do chwili rozstrzygnięcia uiszcza opłatę z tytułu użytkowania wieczystego w dotychczasowej wysokości. W przypadku oddalenia wniosku obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana przez właściwy organ. Jeśli natomiast na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia ugody zostanie ustalona nowa wysokość opłaty rocznej, obowiązuje ona, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty (np. wypowiedzenie dostarczone przed 31 grudnia 2010 r., nowa opłata obowiązuje od 1 stycznia 2011r.).

Na wniosek właściwego organu kolegium przyznaje w orzeczeniu zwrot kosztów postępowania i opłat skarbowych od użytkownika wieczystego - jeżeli w orzeczeniu oddaliło wniosek. Jeśli natomiast uznało wniosek za zasadny - na wniosek użytkownika wieczystego przyznaje zwrot kosztów i opłat od właściwego organu.

Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje. Spór dotyczący opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest sprawą o charakterze cywilnoprawnym. Wszelkie akty właściwych organów administracji publicznej w tego rodzaju sprawach nie podlegają sądowej kontroli Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Strony, czyli właściwy organ lub użytkownik wieczysty, mogą wnieść jednak sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (wniosek, który złożył użytkownik wieczysty do kolegium, zastępuje pozew). Kolegium przekazuje sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniesienie sprzeciwu powoduje, że orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (pod warunkiem jednak, że sprzeciw został złożony w terminie). Zasada ta nie ma zastosowania, jeżeli sprzeciw dotyczy wyłącznie kosztów postępowania; właściwy sąd rozstrzyga wówczas o kosztach postępowania postanowieniem na posiedzeniu niejawnym.

Ustawa przyznaje prawo do 50-procentowej bonifikaty od opłat za użytkowanie wieczyste, jeśli spełnione zostaną następujące warunki. Użytkownik wieczysty musi być osobą fizyczną, a nieruchomość przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe (dom wielorodzinny, dom jednorodzinny). Dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie może przekroczyć 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona (w 2009 r. wynosiło ono 3102,96 zł.; dochód na członka rodziny użytkownika wieczystego starającego się o bonifikatę w 2010 roku nie mógł więc przekroczyć 1551,48). Bonifikata udzielana jest na wniosek użytkownika wieczystego. Musi też on złożyć oświadczenie o uzyskiwanych dochodach (patrz wzór).

Osoby, które spełniają powyższe wymogi i którym przysługują spółdzielcze prawo do lokali, korzystają z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi powinna odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty.

O bonifikatę uznaniową mogą ubiegać się zarówno osoby fizyczne, jaki i inne podmioty - w tym niektóre osoby prawne lub organizacje niezależnie od osiąganych dochodów. Udziela jej starosta (gdy nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa) oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa (gdy jest własnością gminy, powiatu lub województwa) za zgodą odpowiednio wojewody, rady albo sejmiku.

Przepisy nie określają, w jakiej wysokości może być udzielona bonifikata uznaniowa. Tylko w przypadku nieruchomości gruntowej wpisanej do rejestru zabytków przewidują możliwość obniżenia opłaty rocznej o 50 proc. Starosta lub zarządzający gminą lub powiatem może jednak za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.

Bonifikata uznaniowa może być zastosowana, jeśli użytkowanie wieczyste ustanowione jest m.in.:

● na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych,

● osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą lub sportowo-turystyczną na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego,

● organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na ogrody działkowe,

● poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed 5 grudnia 1990 r.,

● kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej,

● spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych.

W razie zbiegu praw do bonifikat: uznaniowej i związanej z dochodami lub wpisem nieruchomości do rejestru zabytków - stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla użytkownika wieczystego.

W wielu przypadkach korzystniejsze od wnoszenia rocznych opłat może okazać się przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Takie prawo daje ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Jeśli użytkownik wieczysty spełnia określone w niej warunki, może żądać przekształcenia prawa, a właściciel gruntu (zazwyczaj Skarb Państwa lub gmina) musi spełnić to żądanie. Nabycie na własność gruntu w tym trybie następuje na wniosek osoby uprawnionej złożony nie później jednak niż do 31 grudnia 2012 r.

Uprawnionymi do złożenia wniosku są:

● osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych, a także ich następcy prawni (osoby fizyczne),

● osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości, niezależnie od jej przeznaczenia, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały: w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed 5 grudnia 1990 r.; na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. nr 50, poz. 279), oraz ich następcy prawni (osoby fizyczne),

● osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, posiadające udział w użytkowaniu wieczystym (nawet gdy nabyły udział po wejściu w życie tej ustawy), a także ich następcy prawni (osoby fizyczne i prawne),

● spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży, a także ich następcy prawni (osoby fizyczne i prawne).

W dwóch ostatnich przypadkach z wnioskiem muszą wystąpić wszyscy użytkownicy wieczyści, w przeciwnym razie współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Wniosek o przekształcenie - w zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu - należy składać do:

● starosty - gdy nieruchomości stanowi własność Skarbu Państwa (także gdy prawo własności SP wykonują inne państwowe osoby prawne);

● wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa - odpowiednio gdy nieruchomość stanowi własność jednostki samorządu terytorialnego.

Nabycie na własność gruntu na omawianych zasadach dokonywane jest w formie decyzji administracyjnej, która stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja o przekształceniu stała się ostateczna.

Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia opłaty z tego tytułu. Do naliczania opłaty mają zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opłata - na wniosek użytkownika wieczystego - może być rozłożona na raty płatne przez czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat. Wnioskodawca może wystąpić o skrócenie tego okresu.

Nieuiszczona część opłaty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Wierzytelność z tytułu opłaty podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Podstawą wpisu hipoteki jest ostateczna decyzja o przekształceniu.

Organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty za przekształcenie w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa - za zgodą wojewody, w przypadku jednostek samorządu terytorialnego - za zgodą właściwej rady lub sejmiku. Takie bonifikaty mogą sięgać nawet 90 proc. Nie mogą być jednak niższe niż w ustawie. Ustawa przewiduje je w odniesieniu do trzech sytuacji:

Po pierwsze - gdy użytkownikiem wieczystym jest osoba fizyczna, której dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (ogłaszanego przez prezesa GUS). Organ właściwy do wydania decyzji udziela, na jej wniosek, 90 proc. bonifikaty od opłaty - jeżeli nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę.

Po drugie - gdy użytkownikiem wieczystym są osoby fizyczne, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed 5 grudnia 1990 r. oraz ich następców prawnych. Organ właściwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50 proc. bonifikaty od opłaty. Po trzecie - gdy nieruchomość (lub jej część) wpisana jest do rejestru zabytków - wówczas opłatę obniża się o 50 proc. W razie zbiegu praw do bonifikat stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla użytkownika wieczystego.

Organ właściwy do wydania decyzji może udzielić wyższej niż określona w tych trzech przypadkach bonifikaty od opłaty. Jeśli właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa - zgodę na to musi wyrazić wojewoda, a jeśli właścicielem gruntu jest jednostka samorządu terytorialnego - potrzebna jest zgoda właściwej rady lub sejmiku.

Wnioski o przekształcenie warto złożyć jeszcze przed 9 sierpnia 2011 r. Po tej dacie gminy będą mogły odmówić przyznania użytkownikowi wieczystemu bonifikaty przy przekształceniu prawa. To skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 26 stycznia 2010 r., który uznał art. 4 ust. 8 - 10 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości za sprzeczny z konstytucją. Zakwestionowane przepisy tracą moc 9 sierpnia 2011 r.

Jeśli użytkownik wieczysty skorzystał z bonifikaty przy przekształceniu - nie może przed upływem pięciu lat od dnia przekształcenia zbyć lub wykorzystać nieruchomości na cele inne niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. W przeciwnym razie organ, który jej udzielił, zażąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy nieruchomość została zbyta na rzecz:

● osoby bliskiej, czyli dzieci, wnuków, prawnuków, rodziców, dziadków, pradziadków, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej, a także osoby, która pozostaje z nim faktycznie we wspólnym pożyciu,

● spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności,

● w szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

Prawo użytkowania wieczystego może być przekształcone w prawo własności nieodpłatnie na rzecz użytkowników wieczystych lub ich następców prawnych:

● którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed 5 grudnia 1990 r.;

● które uzyskały użytkowanie wieczyste na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. nr 50, poz. 279).

Wnioski o przekształcenie warto złożyć jeszcze przed 9 sierpnia 2011 r. Po tej dacie bowiem gminy będą mogły odmówić przyznania użytkownikowi wieczystemu bonifikaty przy przekształceniu prawa. To skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 26 stycznia 2010 r., który uznał art. 4 ust. 8 - 10 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości za sprzeczny z konstytucją. Zakwestionowane przepisy tracą moc 9 sierpnia 2011 r.

@RY1@i02/2010/247/i02.2010.247.210.0004.001.jpg@RY2@

Wzór

Teresa Siudem

teresa.siudem@infor.pl

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

Ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. nr 175, poz. 1459 z późn. zm.).