Zaadaptowany strych jest własnością gminy, a nie wspólnoty

Ponieważ współwłasność części wspólnych budynku nie stanowiła samodzielnego prawa, tylko prawo związane z

odrębną własnością lokalu mieszkalnego, wydanie decyzji na podstawie art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości było zdarzeniem sprawczym, powodującym, że przestrzeń zaadaptowana na nowy lokal przestawała być przedmiotem współwłasności. Wydzielony lokal powiększał liczbę lokali niewyodrębnionych, pozostających w dyspozycji Skarbu Państwa, jako dotychczasowego właściciela budynku.

W budynku, począwszy od 1977 r., sukcesywnie wyodrębniono i sprzedano lokale ich dotychczasowym najemcom. W chwili wyodrębnienia i zbycia pierwszego lokalu strych w tym budynku służył do użytku wspólnego współwłaścicieli i nie był wyodrębniony. Architekt dzielnicy decyzją z 1987 r. zatwierdził plan realizacyjny i zezwolił na adaptację części strychu na cele mieszkalne. Także w tym samym roku Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej (PGK) zawarło z powodem umowę użyczenia części pomieszczenia strychowego na cele mieszkalne na okres prowadzenia robót adaptacyjnych. W 1990 r. stwierdzono, że lokal nadaje się na cele mieszkalne, po czym przyjęto go do ewidencji jako zgłoszony do użytkowania. Decyzją z 1990 r. powodom przydzielono adaptowany przez nich strych na cele mieszkalne. Następnie PGK zawarło z powodami umowę najmu strychu, która została im wypowiedziana w 1995 r.

W 2006 r. powodowie zawarli umowę najmu pomieszczenia strychowego ze wspólnotą mieszkaniową. Powodowie w pozwie wytoczonym przeciwko miastu i wspólnocie mieszkaniowej wnieśli o ustalenie, że użytkowany przez nich lokal mieszkalny stanowi własność pozwanego miasta. Sąd okręgowy oddalił powództwo. W ramach braku podstaw materialnoprawnych wskazał, iż z chwilą sprzedaży pierwszego lokalu w budynku strych stał się przedmiotem współwłasności i przestał być wyłączną własnością Skarbu Państwa; zgodnie z art. 24 ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości lokal mieszkalny powstały na skutek adaptacji części strychu stanowił przedmiot współwłasności wszystkich współwłaścicieli lokali w budynku, a nie wyłączną własnością Skarbu Państwa. Niezakończenie procesu przebudowy strychu decyzją o zmianie wielkości udziałów powoduje, że lokal ten nadal stanowi część nieruchomości wspólnej. Od wyroku apelację wnieśli powodowie.

Sąd apelacyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania sądowi okręgowemu. Stanowisko sądu I instancji, jakoby decyzja z 1987 r. zezwalająca powodom na dokonanie adaptacji strychu nie miała znaczenia dla oceny statusu prawnego przedmiotowego lokalunie, jest trafne. Zgodnie z poglądem judykatury decyzja terenowego organu o przebudowie polegającej na powiększeniu liczby lokali zastępowała zgodę wszystkich współwłaścicieli budynku na przebudowę. Terenowy organ, zezwalając na przeznaczenie części powierzchni dotychczas wspólnej na kolejny lokal mieszkalny, przesądzał jednocześnie o tym, że powierzchnia ta zostaje wyłączo na spośród części budynku, przeznaczonych do wspólnego użytku.

Stanowisko to jest słuszne chociażby z tego względu, że nie do pogodzenia jest ze wspólnym użytkiem prowadzenie przebudowy mającej doprowadzić do wydzielenia kolejnego lokalu mieszkalnego, który służyć ma wyłącznie do użytku indywidualnego. Wobec tego, że współwłasność części wspólnych budynku nie stanowiła samodzielnego prawa, a prawo związane z odrębną własnością lokalu mieszkalnego, dlatego też wydanie decyzji na podstawie art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami (...) było zdarzeniem sprawczym, powodującym że przestrzeń zaadaptowana na nowy lokal przestawała być przedmiotem współwłasności, natomiast wydzielony lokal powiększał liczbę lokali niewyodrębnionych, pozostających w dyspozycji Skarbu Państwa jako dotychczasowego właściciela budynku. Wobec powyższego decyzja, do której sąd okręgowy przywiązywał znaczącą wagę, określająca w nowy sposób wielkość udziałów współwłaścicieli w nieruchomości, stanowiła czynność wykonawczą, dostosowującą jedynie wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej do rzeczywistej liczby i powierzchni użytkowej lokali w budynku. Takiej właśnie oceny powyższej decyzji nie zmienia fakt, że stanowiła ona podstawę dokonania w księgach wieczystych odpowiednich wpisów oraz że otwierała właścicielom wyodrębnionych lokali drogę do dochodzenia odszkodowania za zmniejszenie ich udziałów w prawach do domu i gruntu.

Wobec tego, że reguły ustalania udziałów wynikały z art. 24 ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami (...) (art. 21 ust. 2 według tekstu jednolitego z 1991 r.) uzależnione były od obiektywnych mierników w postaci powierzchni użytkowej lokali i domu, nie było przeszkód, aby współwłaściciele dochodzili ich ustalenia pierwotnie na drodze administracyjnej, natomiast po uchyleniu art. 21 ust. 6 ustawy o gospodarce gruntami (...) na drodze sądowej. Wobec powyższego zarzut naruszenia art. 21 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce gruntami (...) okazał się zasadny. Podobnie jak zarzut naruszenia art. 137 kodeksu cywilnego, który przed jego uchyleniem regulował sposób ustanowienia odrębnej własności lokali. Lokal powstały w wyniku adaptacji strychu przez powodów nie został wyodrębniony w rozumieniu tego przepisu, co oznacza, że nie stał się odrębnym przedmiotem własności. Mając powyższe na uwadze, a przede wszystkim fakt, że przebudowa doprowadziła do powstania samodzielnego lokalu mieszkalnego, który może, ale nie musi, uzyskać status odrębnej nieruchomości, zachodzi w sprawie konieczność dokonania przez sąd okręgowy ponownej oceny zebranego materiału dowodowego przy uwzględnieniu powyższych uwag, jak również rozważenia i dokonania oceny żądania powodów ustalenia, że Skarb Państwa jest właścicielem przedmiotowego lokalu z punktu widzenia obowiązujących przepisów, regulujących powstanie odrębnej własności lokalu.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 lipca 2010 r., sygn. akt VI ACa 491/10.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Przepis art. 21 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w brzmieniu obowiązującym do końca 1994 r. stanowił, iż lokale w domach stanowiących własność Skarbu Państwa podlegają sprzedaży wraz ze sprzedażą lub oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu niezbędnego do racjonalnego korzystania z domu. Rejonowy organ rządowej administracji ogólnej decydował - do czasu sprzedaży przez Skarb Państwa lokali mieszczących się w domach stanowiących jego własność - o przebudowie, nadbudowie lub rozbudowie domu przez osoby fizyczne i osoby prawne polegającej na powiększeniu liczby lokali. Sprzedaż lokalu zajmowanego przez najemcę lub dzierżawcę mogła nastąpić wyłącznie na rzecz tego najemcy lub dzierżawcy albo wskazanej przez niego osoby bliskiej stale z nim zamieszkującej.