Uchwała wspólnoty nie zastąpi umowy najmu

Nie można w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej jednostronnie wykreować stosunku obligacyjnego między wspólnotą a jednym z jej członków. Umowa najmu jest bowiem umową konsensualną, która dochodzi do skutku poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli najemcy i wynajmującego.

Powód domagał się uchylenia uchwały pozwanej wspólnoty mieszkaniowej w sprawie obciążenia go czynszem z tytułu najmu pomieszczenia piwnicznego (należącego do części wspólnej nieruchomości), które zostało wynajęte wraz z lokalem użytkowym - jako naruszającej jego interesy poprzez traktowanie go w sposób nierówny z pozostałymi członkami wspólnoty mieszkaniowej. Sąd okręgowy uwzględnił powództwo. Od wyroku apelację wniosła pozwana.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Jego zdaniem sąd I instancji prawidłowo wskazał w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że powyższa uchwała nie tylko narusza interesy powoda, lecz także jest niezgodna z obowiązującym prawem. W myśl art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokalu wystąpienie choćby jednej z tych przesłanek jest warunkiem wystarczającym do uwzględnienia przez sąd powództwa o uchylenie wspólnoty mieszkaniowej. W sprawie bezsporne jest, że piwnica budynku stanowi część wspólną nieruchomości, przy czym podział pomieszczenia piwnicznego do korzystania przez poszczególnych właścicieli lokali został dokonany w sposób dorozumiany, w drodze czynności konkludentnych. Bezspornie również będący właścicielem lokalu użytkowego powód korzysta z pomieszczenia piwnicznego o powierzchni znacznie przewyższającej wielkość boksów piwnicznych, pozostających w dyspozycji właścicieli mieszkań.

Wspólnota mieszkaniowa dotychczas nie kwestionowała zasadności funkcjonowania tak ukształtowanego w praktyce podziału piwnic do korzystania, w szczególności nie podjęła jakichkolwiek działań prawnych zmierzających do jego modyfikacji. Jednak wobec faktu wynajęcia przez powoda lokalu użytkowego wraz z użytkowaną częścią pomieszczeń piwnicznych i czerpania z tego tytułu korzyści finansowych wspólnota mieszkaniowa uznała, że część uzyskanego przez powoda dochodu z najmu powinna przypadać jej samej. W tym celu podjęła przedmiotową uchwałę, którą zamierzała obciążyć powoda czynszem najmu za użytkowanie piwnic.

W ocenie sądu apelacyjnego było to działanie bezprawne. Nie można bowiem w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej jednostronnie wykreować stosunku obligacyjnego między nią a jednym z jej członków. Umowa najmu jest bowiem umową konsensualną, która dochodzi do skutku poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli najemcy i wynajmującego. W przedmiotowej sprawie oświadczenie woli złożył tylko potencjalny wynajmujący, który jednostronnie zamierzał narzucić powodowi najem pomieszczeń, z których ten korzysta nieodpłatnie na zasadzie istniejącego podziału.

Wobec braku zgody powoda na zawarcie umowy najmu o treści wynikającej z oświadczenia woli wspólnoty mieszkaniowej do zawarcia umowy najmu nie doszło, zaś przedmiotowa uchwała nie może wywołać skutku prawnego w postaci przymusowego obciążenia powoda opłatami za korzystanie z pomieszczenia piwnicznego. Nie istnieje bowiem przepis prawa, który zezwalałby wspólnocie mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele lokali mieliby obowiązek się podporządkować. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wprowadzająca taki obowiązek, musi być uznana za sprzeczną z prawem i z tej przyczyny podlega uchyleniu. Przy tym, nawet wówczas, gdyby wskazane w uchwale opłaty traktować jako rodzaj odszkodowania za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości w zakresie większym, niż wynika to z posiadanego udziału w prawie własności, to (abstrahując od kwestii ich zasadności) taka uchwała również byłaby niezgodna z prawem. Ma bowiem rację sąd I instancji, że źródłem uprawnienia pozwanej do żądania jakichkolwiek odszkodowań bądź opłat od właścicieli lokali mogą być wyłącznie przepisy obowiązującego prawa, a nie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która samodzielnie nie może kreować tego rodzaju zobowiązań. Ponadto ma rację powód podnosząc, iż próba obciążenia wyłącznie powoda opłatami za korzystanie ze wspólnych pomieszczeń piwnicznych, podczas gdy pozostali właściciele lokalu mogą korzystać z nich nieodpłatnie, jest przejawem nierównego traktowania członków wspólnoty mieszkaniowej i tym samym narusza interesy powoda. Apelująca błędnie wywodzi w oparciu o art. 12 ustawy o własności lokali, że pożytki uzyskiwane przez powoda z części nieruchomości wspólnej na podstawie umowy najmu łączącej go z osobą trzecią powinny przypadać wspólnocie mieszkaniowej. Artykół 12 reguluje całkowicie odmienny stan faktyczny, a mianowicie sytuację, w której to wspólnota mieszkaniowa uzyskuje pożytki z nieruchomości wspólnej, co nie ma miejsca w przedmiotowej sprawie. Z przepisu tego wynika, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem działającym na zasadach nonprofit, ponieważ poszczególni właściciele opłacają jedynie koszty utrzymania swojej własności w takim ułamku, w jakim są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Podstawą do żądania od powoda opłat za korzystanie z części nieruchomości wspólnej nie może być również regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej. Ewentualne jego naruszenie przez powoda nie może stanowić nałożenia sankcji finansowych nieprzewidzianych w ustawie.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Przepis art. 25 ustawy o własności lokali przewiduje możliwość uchylenia uchwały, która istnieje. Na podstawie i w terminie określonym powyższym przepisem mogą być zgłaszane zastrzeżenia co do ważności i skuteczności takich uchwał. W praktyce można mieć jeszcze do czynienia z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej w istocie nieistniejącą; przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów. Do kwestionowania tego rodzaju uchwał służy powództwo o ustalenie ich nieistnienia, a więc powództwo wytaczane na podstawie art. 189 k.p.c. Legitymacja czynna do wytoczenia powództwa wynikającego z art. 25 ustawy o własności lokali przysługuje każdemu właścicielowi lokalu - członkowi wspólnoty mieszkaniowej, natomiast członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie mogą mieć pozycji strony pozwanej w procesie, a tylko wspólnota może być pozywana. Jest to konsekwencja uznawania wspólnoty za osobę ustawową, do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych.