Jak zabezpieczyć ryzyka związane z realizacją inwestycji budowlanej

Wśród uczestników procesu budowlanego obowiązek zawarcia umowy ubezpieczenia obciąża co prawda architektów i inżynierów budownictwa. Jednak ubezpieczenie to pokrywa jedynie szkody wyrządzone w związku z wykonywanym przez nich zawodem.

Wymogi dotyczące umowy obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej architektów i inżynierów budownictwa określa rozporządzenie ministra finansów w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej architektów oraz inżynierów budownictwa. Zgodnie z tym rozporządzeniem minimalna wymagana suma ubezpieczenia jest dość niska - stanowi równowartość w złotych kwoty 50 tys. euro w odniesieniu do jednego zdarzenia. Ponadto rozporządzenie wyłącza z zakresu obowiązkowego ubezpieczenia niektóre ryzyka, których zabezpieczenie jest istotne z punktu widzenia inwestora. W szczególności ubezpieczenie nie musi obejmować szkód wynikłych z przekroczenia ustalonych kosztów, szkód polegających na zapłacie kar umownych lub wyrządzonych na skutek naruszenia praw autorskich i patentów.

W praktyce jednak, szczególnie w przypadku kosztownych inwestycji, inwestorzy dążą do tego, aby całość prac i robót oraz szeroko pojętych ryzyk związanych z realizacją danej inwestycji została objęta dodatkowym ubezpieczeniem. Ponadto w przypadku inwestycji finansowanych przez banki zawarcie umowy ubezpieczenia jest najczęściej jednym z warunków udzielenia kredytu. Inwestorzy często zapewniają sobie w umowie konieczność zawarcia - przez generalnego wykonawcę lub wykonawcę częściowego - umowy ubezpieczenia od ryzyk związanych z inwestycją.

W interesie inwestora leży zabezpieczenie (we własnym zakresie lub za pośrednictwem generalnego wykonawcy) wszelkich możliwych ryzyk związanych z realizowaną inwestycją, wśród których można wyróżnić trzy podstawowe kategorie:

● ryzyka związane z niewywiązaniem się wykonawców z umów zawartych z inwestorem,

● ryzyka dotyczące szkód spowodowanych działaniem uczestników procesu budowlanego,

● ryzyka dotyczące szkód spowodowanych działaniem osób trzecich lub związanych ze zdarzeniami losowymi.

Pierwszą kategorię ryzyk zazwyczaj zabezpieczają gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe dotyczące należytego wykonania zobowiązań przez wykonawców. Suma gwarancyjna stanowi zwykle równowartość wynagrodzenia wykonawcy, ewentualnie powiększonego o kwotę potencjalnych kosztów spowodowanych niewywiązaniem się wykonawcy z umowy lub kar umownych. Drugą kategorię ryzyk zabezpieczają ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzonej działalności zawodowej (np. architekci, inżynierowie budowlani) lub innej działalności gospodarczej (inni wykonawcy). Suma ubezpieczenia jest zwykle ustalana w oparciu o analizę ryzyka związanego z daną kategorią robót. Ubezpieczenia budowlane lub budowlano-montażowe obejmują trzecią kategorię ryzyk (a często również i drugą kategorię). W tym wypadku suma ubezpieczenia zależy od charakteru danej inwestycji.

Ponadto coraz częściej spotykane jest zawieranie umów ubezpieczenia zysków (Business Interruption - BI), jeżeli szkoda nastąpiła w wyniku zdarzeń losowych, oraz ubezpieczeń od szkód spowodowanych atakiem terrorystycznym. Ze względu na ochronę pracowników niektórzy wykonawcy decydują się również na zawarcie umowy ubezpieczenia od następstw nieszczęśliwych wypadków.

Klauzule dodatkowe umożliwiają dostosowanie warunków danej polisy do ryzyk związanych z konkretną inwestycją. Mogą one bądź wyłączać odpowiedzialność ubezpieczyciela z tytułu określonych zdarzeń (np. szkody spowodowane powodzią lub trzęsieniem ziemi), bądź rozszerzać zakres ochrony ubezpieczeniowej (np. o koszty usunięcia dodatkowych szkód i przywrócenia obiektu do właściwego stanu, skutki przekroczenia harmonogramu prac, błędów projektowych lub szkód na sąsiednich nieruchomościach). Z tytułu klauzul dodatkowych pobierana jest osobna składka ubezpieczeniowa.

Umowy ubezpieczenia są najczęściej zawierane przez generalnych wykonawców, którzy w okresie budowy sprawują pieczę nad placem budowy, a w związku z tym są najbardziej narażeni na odpowiedzialność z tytułu zaistniałych na nim zdarzeń. Natomiast w przypadku inwestycji realizowanych przez kilku wykonawców, polisę ubezpieczeniową wykupuje sam inwestor lub zarządca projektu (project manager). Podwykonawcy mogą być objęci polisą ubezpieczeniową wykupioną przez generalnego wykonawcę lub mogą zostać zobowiązani do przedstawienia własnej polisy ubezpieczeniowej przed zawarciem umowy z generalnym wykonawcą (inwestorem).

W przypadku gdy inwestor powierza zawarcie umowy ubezpieczenia generalnemu wykonawcy lub zarządcy projektu, umowa określa zwykle podstawowe wymagania inwestora dotyczące okresu i sumy ubezpieczenia. Wyboru zakładu ubezpieczeń i warunków finansowych polisy nieokreślonych w umowie z inwestorem dokonuje zazwyczaj generalny wykonawca lub zarządca projektu. Inwestorzy zwykle zastrzegają jednak w umowie, że zakład ubezpieczeń powinien być firmą wiarygodną, o dobrej renomie, działającą na polskim na rynku od dłuższego czasu (np. minimum 10 lat). Jednym ze stosowanych rozwiązań jest także wpisanie wprost w umowie listy zakładów ubezpieczeń akceptowanych z góry przez inwestora.

Z punktu widzenia inwestora istotne jest, by ubezpieczenie obejmowało cały okres prowadzenia inwestycji, tj. najczęściej od przekazania placu budowy wykonawcom do rozpoczęcia użytkowania obiektu przez inwestora. Często obejmuje ono także okres rękojmi lub gwarancji.

Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje w terminie do 30 dni od dnia wpisu na listę członków izb architektów lub inżynierów budownictwa, nie później niż w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie.

Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC w odniesieniu do jednego zdarzenia, którego skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych 50 tys. euro.

W praktyce przedmiotem ubezpieczenia obejmowany jest powstający obiekt budowlany oraz pozostałe mienie znajdujące się w obrębie placu budowy. W szczególności roboty budowlane dotyczące obiektu, sprzęt i wyposażenie placu i zaplecza budowy, materiały i narzędzia budowlane.

@RY1@i02/2010/209/i02.2010.209.210.003a.001.jpg@RY2@

Andrzej Lulka, radca prawny i partner odpowiedzialny za departament prawa nieruchomości w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Andrzej Lulka

radca prawny i partner odpowiedzialny za departament prawa nieruchomości w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Rozporządzenie ministra finansów z 11 grudnia 2003 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej architektów oraz inżynierów budownictwa (Dz.U. nr 220, poz. 2714).