Jakie prawa daje umowa dożywocia

Każda osoba, która jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, może zawrzeć umowę o dożywocie. Przeniesienia własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie można dokonać tylko na podstawie aktu notarialnego. Umowa dożywocia, która nie ma takiej formy, jest nieważna. Prawo dożywocia jest niezbywalne i wygasa po śmierci dożywotnika. Każda ze stron ma prawo żądać zamiany świadczeń objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Ponadto sąd może orzec o rozwiązaniu umowy dożywocia. Stanie się tak jednak tylko w wyjątkowych wypadkach.

Stroną umowy dożywocia, która przenosi własność nieruchomości i zgodnie z kodeksem cywilnym nazywana jest dożywotnikiem, może być tylko osoba fizyczna. Natomiast drugą stroną umowy, a więc podmiotem, który otrzymuje nieruchomość w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania, może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, np. spółka kapitałowa.

Na podstawie umowy dożywocia zbywca przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić mu dożywotnie utrzymanie. Prawo przewiduje także możliwość zastrzeżenia dożywocia na rzecz osoby bliskiej dla zbywcy nieruchomości. Należy także podkreślić, że za osobę bliską uważa się nie tylko krewnego czy też powinowatego w rozumieniu przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ale również osobę, z którą zbywca pozostaje w ścisłych stosunkach osobistych mających trwały charakter. Za takie należy uznać osoby związane z nim węzłem przyjaźni i bliskości w sensie uczuciowym lub pozostające ze zbywcą we wspólności domowej. Wynika więc z tego, że umowa dożywocia nie może zobowiązywać do zapewnienia dożywotniego utrzymania osobie trzeciej niepozostającej ze zbywcą w stosunku bliskości.

Nieruchomość nabyta na podstawie umowy dożywocia w czasie trwania małżeńskiej wspólności ustawowej stanowi majątek wspólny obojga małżonków. Należy jednak pamiętać, że do zawarcia tego typu umowy przez jedno z małżonków jako nabywcy potrzebna jest zgoda drugiego z małżonków. W sytuacji jednak, gdy nieruchomość obciążona prawem dożywocia została nabyta przed zawarciem związku małżeńskiego, to wówczas stanowi majątek osobisty jednego z małżonków. W takim przypadku dożywotnik będzie mógł się domagać zaspokojenia swoich roszczeń z dożywocia tylko z majątku osobistego tego z małżonków oraz z jego wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych z innej działalności zarobkowej. Podobnie będzie w sytuacji, gdy w chwili nabywania nieruchomości w ramach umowy o dożywocie małżonkowie mieli rozdzielność majątkową.

Treść służebności dożywocia powinna wynikać z zawartej umowy. Jednak w przypadku braku odmiennych postanowień pomiędzy stronami o obowiązkach nabywcy decyduje treść art. 908 kodeksu cywilnego. Stanowi on mianowicie, że osoba, która otrzymała nieruchomość, ma obowiązek przyjąć zbywcę jako domownika i do końca życia dostarczać mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnować w chorobie. Ponadto zobowiązuje się sprawić dożywotnikowi na własny koszt pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zgodnie z orzecznictwem sądowym należy uznać, że utrzymanie zbywcy i ewentualnie jego bliskich powinno sięgać tak daleko, by nie musiały one poszukiwać środków utrzymania dodatkowo gdzie indziej. Umowa powinna dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń, a w miarę możliwości także regulować zakres zmian - w razie wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników.

Prawo dożywocia jest niezbywalne, co wynika z faktu, że jest ono ściśle związane z osobą dożywotnika. Oznacza to, że dożywotnik nie może przekazać swoich praw innej osobie. Prawo dożywocia wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego.

Zbycie nieruchomości obciążonej dożywociem rodzi zmiany w sferze praw i obowiązków stron umowy o dożywocie. W wyniku zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem nabywca wstępuje z mocy samego prawa w dotychczasowy stosunek dożywocia. Oznacza to, że ponosi odpowiedzialność względem dożywotnika i zwalnia w tym zakresie z długu dotychczasowego zobowiązanego. Z powyższego wynika więc, że po zbyciu nieruchomości dożywotnik nie może skutecznie wytoczyć powództwa o rozwiązanie umowy o dożywocie przeciwko pierwszemu nabywcy. Nie istnieje bowiem już materialnoprawna więź pomiędzy dożywotnikiem a pierwszym zobowiązanym, która mogłaby stanowić podstawę powództwa. Nie może też, z powołaniem się na wyjątkową sytuację w stosunkach z pierwszym nabywcą, pozwać o rozwiązanie umowy dożywocia nabywcę nieruchomości obciążonej. Tak więc z powyższego wynika, że po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem dożywotnik traci możność skorzystania z roszczenia o rozwiązanie umowy o dożywocie z powodu wyjątkowej sytuacji w rozumieniu art. 913 par. 2 k.c., zaistniałej pomiędzy nim i jego kontrahentem.

Przedmiotem umowy dożywocia może być każda nieruchomość, a więc nie tylko część powierzchni ziemi, ale także budynek lub lokal stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz udział w wieczystym użytkowaniu. Ponadto przedmiotem zbycia w tej drodze może być nie tylko cała nieruchomość, ale także udział we współwłasności nieruchomości. Przedmiotem umowy dożywocia nie może być natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Aby umowa dożywocia była ważna, należy zawrzeć ją w formie aktu notarialnego. W przeciwnym przypadku nie dojdzie do zbycia nieruchomości, a dożywotnik nie nabędzie w zamian uprawnień. Ponadto należy zaznaczyć, że prawo dożywocia może zostać ujawnione w księdze wieczystej. Gdyby została zbyta nieruchomość obciążona prawem dożywocia, wówczas nabywca ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem.

To, że prawo dożywocia wygasa wraz ze śmiercią dożywotnika, nie oznacza, że nie może zostać rozwiązane wcześniej. Prawo dopuszcza bowiem zmianę treści służebności dożywocia lub rozwiązanie służebności w zamian za rentę. Należy jednak pamiętać, że renta ta będzie miała wartość tylko uprawnień dożywotnika, a nie całej przekazanej nieruchomości. Ponadto zamianie na rentę mogą podlegać wszystkie lub tylko niektóre uprawnienia objęte treścią umowy dożywocia. Rozwiązanie umowy nie może nastąpić w dowolnej formie, nawet jeżeli zgadzają się na to obydwie strony. Zgodnie bowiem z kodeksem cywilnym tylko sąd orzeczeniem może dokonać zamiany uprawnień objętych prawem dożywocia.

Ponadto sąd może to zrobić tylko wówczas, gdy między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać, by osoby te pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. W takim przypadku zasądzona zostanie na rzecz osoby, która zbyła nieruchomość, dożywotnia renta. Sąd nie będzie badał, co spowodowało powstanie sytuacji uniemożliwiającej dalsze koegzystowanie stron umowy dożywocia. Z żądaniem zamiany świadczeń objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę może wystąpić każda ze stron umowy. Warto jednak zaznaczyć, że przesłanką zamiany świadczeń nie będzie samo niewywiązywanie się nabywcy nieruchomości z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika. Nie można bowiem na tej podstawie stwierdzić, że doszło do sytuacji uniemożliwiającej stronom pozostawanie ze sobą w bezpośredniej styczności. Taka przesłanka stwarza jednak warunki do wytoczenia powództwa o zasądzenie umówionych świadczeń.

Prawo przewiduje także możliwość rozwiązania umowy dożywocia. Przesłanką do tego będzie, podobnie jak przy żądaniu zamiany świadczeń objętych prawem dożywocia na rentę, niewłaściwy układ stosunków uniemożliwiający bezpośrednią styczność stron. Jednakże prawo cywilne zastrzega, że rozwiązanie umowy może nastąpić tylko w wypadkach wyjątkowych. Ocena, czy zachodzi taka wyjątkowość, należeć będzie zawsze do sądu rozpoznającego sprawę o rozwiązanie dożywocia. Sąd musi każdorazowo brać pod uwagę interesy obu stron, w tym także interesy ekonomiczne. Warto pamiętać, że rozwiązania umowy dożywocia można domagać się tylko wówczas, dożywotnik był zbywcą nieruchomości. Sąd nie rozwiąże umowy, gdy dożywotnikiem była osoba bliska zbywcy nieruchomości. Po rozwiązaniu umowy własność nieruchomości przechodzi z powrotem na zbywcę. Nieruchomość powinna zostać zwrócona w takim stanie, w jakim znajduje się w chwili rozwiązania umowy dożywocia.

Sąd rozwiąże dożywocie, gdy między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że ich dalsze pozostawanie w bezpośredniej ze sobą styczności będzie niemożliwe. Ponadto sąd zbada, czy w danej sytuacji nie da się rozwiązać konfliktu w inny sposób niż poprzez rozwiązanie umowy dożywocia. Przesłanką do wydania takiego orzeczenie nie będzie jednak nieprzyjmowanie przez dożywotnika opieki od zobowiązanych. Tak bowiem orzekł sąd apelacyjny w wyroku sygn. akt VI ACa 1104/08. Sąd wskazał też, że umowa dożywocia jest umową wzajemną, z której dla obdarowanych wynikają pewne uprawnienia. Dlatego nie można ich pochopnie pozbawiać planów związanych z realizacją tego zobowiązania.

Gdyby zobowiązany zbył nieruchomość, zanim zostanie rozwiązana umowa dożywocia, dożywotnik może domagać się zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Ponadto po rozwiązaniu umowy dożywocia nabywca może dochodzić od dożywotnika zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość w czasie, gdy był jej właścicielem. Z kolei dożywotnikowi nie przysługuje ani roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez nabywcę z nieruchomości w tym czasie, ani też roszczenie o zwrot pożytków.

Aby umowa dożywocia była ważna, należy zawrzeć ją w formie aktu notarialnego. Inaczej nie dojdzie do zbycia nieruchomości, a dożywotnik nie nabędzie w zamian uprawnień

Małgorzata Kryszkiewicz

malgorzata.kryszkiewicz@infor.pl