Co powinna zawierać umowa o nadzór inwestorski

Na podstawie umowy o nadzór inwestorski inspektor zobowiązany jest do czuwania, w interesie inwestora, nad wykonywaniem robót budowlanych zgodnie z pozwoleniem na budowę, obowiązującymi przepisami prawa, projektem budowlanym i umową zawartą między inwestorem a wykonawcą. Wiedza i doświadczenie, którą powinien dysponować inspektor nadzoru inwestorskiego, stanowią dla inwestora gwarancję, że inwestycja jest realizowana pod nadzorem profesjonalisty.

Co do zasady ustawa - Prawo budowlane (w art. 18 ust. 2) pozostawia inwestorowi swobodę decyzji co do ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego w ramach jego inwestycji. Ustawa przewiduje jednak wyjątki od tej reguły. Zgodnie z art. 18. ust. 1 pkt 5 ustawy - Prawo budowlane inwestor ma obowiązek ustanowienia inspektora, gdy uzasadniają to wysoki stopień skomplikowania robót budowlanych lub warunki gruntowe. Ponadto ustawa przewiduje, że w pewnych sytuacjach organ administracji budowlanej może, a czasem musi nałożyć na inwestora, w decyzji o pozwoleniu na budowę, obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego. Taki obowiązek może być nałożony na inwestora w sytuacji, gdy jest to uzasadnione wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko. W rozporządzeniu ministra infrastruktury z 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego, znajduje się lista obiektów budowlanych, jak również elementów konstrukcyjnych, z których wystąpieniem wiąże się obowiązek organu zobowiązania inwestora do ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego.

Umowa o nadzór inwestorski jest zazwyczaj zawierana jako umowa-zlecenie, umowa o dzieło, rzadziej jako umowa o pracę. Na jej podstawie inspektor przyjmuje do wykonania czynności nadzoru inwestorskiego w granicach ustalonych umową i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Umowa powinna jasno określać zakres usług oraz termin i warunki ich wykonywania, wysokość należnego wynagrodzenia lub wskazanie podstaw do jego ustalenia, jak również skutki niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Ustawowy zakres obowiązków i uprawnień inspektora, o którym mowa w art. 25 ustawy - Prawo budowlane, nie może zostać przez strony ograniczony, natomiast może zostać dowolnie rozszerzony w umowie. Zalecane jest doprecyzowanie w umowie zakresu ustawowych i dodatkowych obowiązków i kompetencji inspektora, co pozwoli uniknąć ewentualnych przyszłych wątpliwości i nieporozumień między stronami. W szczególności należy zwrócić uwagę, że przepisy prawa budowlanego nie wskazują na powiązanie działań kontrolnych inspektora nadzoru z treścią umowy zawartej między inwestorem a wykonawcą robót budowlanych. Prawo budowlane przewiduje kontrolę zgodności realizacji robót budowlanych wyłącznie z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. W świetle powyższego inwestor powinien zadbać, aby w umowie o nadzór inwestorski znalazło się postanowienie nakładające obowiązek inwestora do czuwania nad zgodnością wykonywanych prac także z umową zawartą przez inwestora z wykonawcą. Ponadto w sytuacji konieczności ustanowienia kilku inspektorów nadzoru inwestorskiego dla danej inwestycji (w różnych specjalnościach) trzeba pamiętać o ustanowieniu jednego z nich koordynatorem pozostałych i ujęciu tego zakresu obowiązków w umowie.

Wynagrodzenie inspektora z tytułu sprawowania nadzoru może zostać przez strony określone kwotowo lub procentowo w stosunku do wartości kosztorysowej inwestycji. Umowa może ponadto przewidywać podwyższenie wynagrodzenia w przypadku przedłużenia terminu odbioru obiektów budowlanych.

Mając na względzie, że niewykonania lub nieprawidłowe wykonanie przez inspektora zobowiązania może narazić inwestora na znaczne szkody (np. w sytuacji gdy w wyniku nieprawidłowych działań inspektora nadzoru dochodzi do opóźnienia w wykonaniu robót budowlanych), w interesie inwestora leży zastrzeżenie odpowiednich kar umownych na taką okoliczność i ewentualne uzyskanie dodatkowych zabezpieczeń w tym zakresie. Należy pamiętać, że z tytułu nienależytego wykonania swoich obowiązków przez inspektora, poza sankcjami natury cywilnej, może on ponieść również odpowiedzialność zawodową, jak również karną.

Błażej Czwarnok

prawnik w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Tomasz Roszczyc

prawnik w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 ze zm.).

Rozporządzenie ministra infrastruktury z 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz.U. nr 138, poz. 1554).