Uchwała wspólnoty nie jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu

Zważywszy na konieczność zbilansowania gospodarki finansowej wspólnoty, podjęła ona uchwałę o zaliczeniu nadwyżki powstałej w części dotyczącej opłat na centralne ogrzewanie na niedobór istniejący w zakresie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Taka operacja o charakterze księgowym nie pozostaje w sprzeczności z ustawą ani zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

W grudniu 2008 r. w drodze indywidualnego zbierania głosów wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę dotyczącą rozliczenia za rok 2006 i 2007 oraz uzupełnienia środków na rachunku Wspólnoty. Na tej podstawie rozliczono wynik finansowy za rok 2006 i 2007 w zakresie zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej w wysokości 29,215 zł (niedopłata) oraz wynik finansowy wynikający z kosztów poniesionych na centralne ogrzewanie w wysokości 15 856 zł (nadpłata). Ujemny wynik finansowy kosztów wywozu nieczystości i dostawy wody oraz odprowadzania ścieków, zgodnie z regulaminem rozliczania mediów, zaliczono do wyniku części wspólnej. Różnicę pomiędzy sumą wpłat dodatkowych a kwotą wyniku przyjęto jako bilans otwarcia zaliczki w 2008 r. Ponadto jednorazowo obciążono każdego z właścicieli kwotą 3,18 za mkw. w celu pokrycia ujemnego wyniku finansowego.

Powódka w pozwie skierowanym przeciwko wspólnocie mieszkaniowej zażądała uchylenie tej uchwały. Sąd okręgowy oddalił powództwo, wskazując, że nie zostało wykazane, że pozwana nie powinna obciążać właścicieli lokali koniecznością uzupełnienia niedoboru finansowego wspólnoty oraz że pozwana nie miała prawa przeznaczać nadwyżki z tytułu zaliczek na centralne ogrzewanie na pokrycie ujemnego wyniku finansowego wspólnoty. Uchwała nie narusza zasad prawidłowego zarządu nieruchomością i interesu powódki. Wyrok zaskarżyła powódka.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Zgodnie z treścią uchwały wspólnoty mieszkaniowej w sprawie przyjęcia rozliczenia za rok 2006 i 2007 oraz uzupełnienia środków na rachunku wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa stwierdziła, że rozliczenie wyniku finansowego za lata 2006 i 2007 wykazuje niedopłatę zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz nadpłatę zaliczek w zakresie kosztów poniesionych na centralne ogrzewanie. Celem zbilansowania tych pozycji ustalono, że nastąpi kompensacja pomiędzy nadpłatą zaliczek na centralne ogrzewanie z niedopłatą zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Dodatkowo celem pokrycia ujemnego wyniku finansowego wspólnota obciążyła każdego z właścicieli kwotą 3,18 z mkw. Zdaniem sądu - nie można zgodzić się ze skarżącą, że przyjęty przez wspólnotę system rozliczenia może skutkować tym, że właściciele opłacający zaliczki pokryją niedobory spowodowane przez tych właścicieli, którzy zaliczek nie uiścili.

Jak podniosła to strona pozwana w odpowiedzi na apelację, sprawozdania roczne Wspólnoty dokonywane są na zasadach memoriałowych, czyli w oparciu o naliczenie zaliczek i dokumenty poniesionych kosztów. Inną kwestią jest natomiast ustalenie należności i zobowiązań poszczególnych właścicieli w oparciu o rzeczywiste wpłaty. Ewentualne zaległości w uiszczaniu zaliczek dochodzone są indywidualnie od poszczególnych właścicieli lokali. Niedopłata zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej stwierdzona w rozliczeniu wyniku finansowego za lata 2006 i 2007 nie wynika więc z nieuiszczenia zaliczek przez niektórych członków wspólnoty. Powstała ona wskutek niedoszacowania wartości pobieranych zaliczek w stosunku do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Analogicznie nadpłata zaliczek na centralne ogrzewanie wynika z ustalenia wyższej kwoty zaliczek aniżeli ponoszone przez wspólnotę koszty centralnego ogrzewania. Zarówno wysokość zaliczek na centralne ogrzewanie, jak i wysokość zaliczek na koszt utrzymania nieruchomości wspólnej, ustalane są na podstawie powierzchni nieruchomości przypadających poszczególnym członkom wspólnoty. Przyjęty przez wspólnotę w zaskarżonej uchwale mechanizm rozliczania zaliczek na centralne ogrzewanie i koszty zarządu nieruchomości wspólnej nie narusza więc interesów poszczególnych właścicieli lokali przynależnych do wspólnoty, w tym interesów powódki. Brak jest również podstaw do uznania, że treść zaskarżonej uchwały pozostaje w sprzeczności z przepisami prawa, umową właścicieli lokali bądź narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. W efekcie brak jest podstaw określonych w art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali uzasadniających uchylenie zaskarżonej uchwały. Obowiązki właścicieli w zakresie ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną określają art. 12 i 13 ustawy o własności lokali. Przykładowy katalog tych kosztów wskazany został w art. 14 ustawy, zaś zgodnie z art. 15 na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do udziałów. Uchwała właścicieli może zwiększać obciążenia w tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Chodzi tu m.in. o koszty, na które składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.