Zadatek nie jest zaliczką

Przy zawarciu umowy sprzedaży mieszkania często wpłacany jest zada- tek albo zaliczka. Jednak te określenia nie są jednoznaczne. Zaznaczenie w umowie, jaką funkcję będzie pełniła wpłacona kwota, ma bardzo duże znaczenie, zarówno dla kupującego, jak i dla sprzedającego.

- Zawierając umowę, należy przede wszystkim dokładnie określić, czy wpłacana przez kupującego kwota jest zadatkiem, czy zaliczką. Ma to znaczenie w sytuacji, gdy umowa nie dojdzie do skutku - tłumaczy Przemysław Przerywacz, prawnik w P.J. Sowisło & Topolewski.

Od woli stron umowy zależy, czy wpłacana kwota będzie zadatkiem, czy zaliczką. Wpłacone pieniądze, zwłaszcza przy umowie sprzedaży nieruchomości, stanowią bardzo wysoką kwotę. Dlatego tak ważne jest zabezpieczenie się na wypadek niedojścia umowy do skutku.

- Zadatek i zaliczka, choć często mylone, nie są synonimami, wywołują bowiem odmienne skutki. Instytucja zadatku została określona przez art. 394 kodeksu cywilnego. Ma on znaczenie dyscyplinujące dla stron umowy - wyjaśnia Krzysztof Krawczyk, prawnik z wrocławskiego oddziału Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy. I dodaje, że przypadku gdy kupujący, który przy zawarciu umowy wręczył zadatek, nie chce jej później wykonać, straci go. Z kolei gdy od wykonania umowy uchylać się będzie sprzedający, kupującemu należeć się będzie zwrot zadatku w podwójnej wysokości.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku, kiedy kupujący wpłaci zaliczkę.

- Zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet przyszłych należności i nie stanowi jak zadatek formy zabezpieczenia wykonania umowy, a jedynie część ceny - wskazuje Przemysław Przerywacz, prawnik.

- W sytuacji gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej z jakichkolwiek względów nie dochodzi, sprzedający zwraca zaliczkę kupującemu - mówi Krzysztof Krawczyk. I wskazuje, że zaliczka tylko w znikomym stopniu spełnia funkcję dyscyplinowania stron do wykonania umowy, z którą mamy do czynienia w przypadku zadatku.

Dla kupującego wybór pomiędzy zadatkiem a zaliczką uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku. Jeśli zabezpieczenie wykonania umowy ma dla niego priorytetowe znaczenie, korzystniejsze będzie skorzystanie z instytucji zadatku. W pozostałych przypadkach wystarczająca może okazać się zaliczka.

Dla sprzedającego zadatek może mieć dwa skutki. W sytuacji kiedy kupujący nie chce zawrzeć umowy, np. nie przystępuje do aktu notarialnego w przypadku sprzedaży nieruchomości, sprzedający może sobie zadatek zatrzymać. W przypadku zaliczki wpłacona kwota jest zwracana. Jednakże zadatek dla sprzedającego ma również drugie, mniej korzystne znaczenie. W przypadku kiedy umowa nie dochodzi do skutku z winy sprzedającego, kupujący może żądać od niego dwukrotności zadatku.

ewelina.stepien@infor.pl